摘要：有消息顯示，越秀地產(chǎn)位于沈陽的越秀南塔項目因涉及阻擋附近民居采光而遭到抵制，于今年5月初被迫停工。如果算上一年前的那次停工，這已是該項目兩度因為同樣的問題陷入施工停滯期。該公司相關(guān)人士透露，擋光是因為地塊容積率較高導(dǎo)致規(guī)劃的高層建筑所致，目前正與相關(guān)方緊密溝通協(xié)調(diào)，但暫時難以確定復(fù)工時間。

　　正處于全國布局快車道上的越秀地產(chǎn)完全沒有料到，擴張路徑上遭遇一道難以化解的阻力。

　　有消息顯示，該集團位于沈陽的越秀南塔項目因涉及阻擋附近民居采光而遭到抵制，于今年5月初被迫停工。如果算上一年前的那次停工，這已是該項目兩度因為同樣的問題陷入施工停滯期。

　　該公司相關(guān)人士透露，擋光是因為地塊容積率較高導(dǎo)致規(guī)劃的高層建筑所致，目前正與相關(guān)方緊密溝通協(xié)調(diào)，但暫時難以確定復(fù)工時間。

　　擋光事件

　　越秀南塔，是越秀集團進軍北方市場的重要一步。

　　2011年3月22日，越秀地產(chǎn)下屬企業(yè)頂卓有限公司通過拍賣競得沈陽市沈河區(qū)南塔街129巷-2地塊（下稱“該地塊”），并設(shè)立沈陽越秀地產(chǎn)有限公司作為該地塊的開發(fā)主體。

　　資料顯示，拍得地塊大約5個月后的8月25日，越秀地產(chǎn)支付土地價款及契稅共計22.4億元，并與沈陽市規(guī)劃和國土資源局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。

　　該地塊總占地面積13.1萬平方米，容積率4.0，商業(yè)占比40%。取得地塊后，越秀地產(chǎn)根據(jù)規(guī)劃條件計劃將項目定位為沈水之濱地標(biāo)性江景豪宅。

　　按照越秀地產(chǎn)目前制定的快速周轉(zhuǎn)策略，項目需要在拿地后兩年時間（待確認(rèn)）內(nèi)達(dá)到銷售條件。不過，兩年之后，這個項目非但未能在預(yù)定時間被推向市場，反而陷入停滯狀態(tài)。

　　可查詢的資料顯示，沈陽市規(guī)劃和國土資源局沈河分局在2013年4月1日為項目下發(fā)了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（建字第210103201300002號）；沈陽市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會于2013年4月15日為該建筑工程下發(fā)了《建筑工程許可證》（編號210100201304150801）。

　　10天之后，越秀南塔工地開始施工。但有知情人士透露，不到一個月之后的5月初，這一項目因規(guī)劃設(shè)計方案涉及阻擋了附近民居的采光問題，施工受到被影響居民抵制而被迫停工，截至目前仍無復(fù)工跡象。

　　對于這一“擋光門”事件，越秀地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人接受《第一財經(jīng)日報》采訪時坦承：根據(jù)設(shè)計方案，項目建成后確實會阻擋對面的陽光2000小區(qū)部分住戶采光。

　　根據(jù)越秀地產(chǎn)沈陽公司提供的材料，該公司委托專業(yè)設(shè)計院出具了擋光分析報告，結(jié)果顯示南塔項目整區(qū)對周邊小區(qū)造成擋光的戶數(shù)為500多戶，擋光面積約50000平方米。其中，項目一期對陽光2000小區(qū)造成181戶擋光影響，擋光面積約20000平方米。

　　因此，只有妥善解決了擋光問題，這個被集團寄予厚望的江景豪宅才有望恢復(fù)正常施工。

　　雙方博弈

　　可查詢的信息顯示，越秀南塔的擋光問題最早暴露出來是在去年5月。

　　2012年5月，在沈陽市規(guī)劃國土局對該項目進行規(guī)劃審批公示期間，陽光2000小區(qū)居民就以“被擋光”為由開始上訪。隨后該市規(guī)土局以處理擋光問題為由，始終未給該項目核發(fā)建規(guī)手續(xù)，直到今年4月。

　　越秀地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，拍地之初，地塊確立的容積率是不低于4，這個先決條件決定了項目將設(shè)計為高層建筑。資料顯示，該項目規(guī)劃總建筑面積約67萬平方米，其中住宅約30萬平方米，寫字樓12萬平方米，服務(wù)式公寓5萬平方米，集中商業(yè)3萬平方米。住宅部分建筑高度從100米到180米不等。

　　擋光問題突然爆發(fā)后，為了盡快解決以減少時間拖延所帶來的資金時間成本的增加，越秀地產(chǎn)在2012年5月向沈河區(qū)政府出具了解決擋光問題的承諾，并繳納200萬元作為承諾處理擋光的保證金。

　　2013年3月份，根據(jù)沈河區(qū)政府的指導(dǎo)意見，越秀地產(chǎn)又按照《沈陽市居住建筑間距和住宅日照管理規(guī)定（沈陽市政府令第64號）》的要求制定了對被擋光單元的貨幣補償方案。

　　該公司沈陽公司相關(guān)負(fù)責(zé)人稱：“南塔地塊屬于二級區(qū)域，根據(jù)64號令，最高擋光補償標(biāo)準(zhǔn)為610元/平方米，我們按照一級區(qū)域的補償標(biāo)準(zhǔn)（最高為700元/平方米）提供貨幣補償，此外針對部分小區(qū)采用電取暖的實際情況，還額外給予采暖補貼，總補貼標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了正常標(biāo)準(zhǔn)的1.6倍�！�

　　不過，這一補償方案依然沒能獲得被擋光居民的認(rèn)可。據(jù)了解，截至目前只有26戶居民簽訂了補償協(xié)議并足額領(lǐng)取補償款，而大多數(shù)居民依然不同意越秀南塔項目上馬施工，因為該項目的建成無疑會直接造成其現(xiàn)有住宅的舒適度進而導(dǎo)致房屋市價下跌。

　　停工，無疑導(dǎo)致越秀地產(chǎn)在該項目上的時間成本逐日增加。消息顯示，各方仍為此事的解決方案進行協(xié)商，但截至發(fā)稿前，這個投入數(shù)十億的項目依然處于“癱瘓”狀態(tài)。

　　有知情人士私下評論，越秀南塔事件暴露出地塊出讓前相關(guān)的規(guī)劃工作存在遺漏，沒有充分考慮到項目建設(shè)與周邊環(huán)境的和諧共生關(guān)系，而此類事件在國內(nèi)許多地方急功近利的土地財政之下普遍存在。事實上，鑒于多方均處于不同的利益訴求之中，越秀南塔問題的解決，勢必需要某個主體作出讓步，要么開發(fā)商放棄利潤，要么地方政府主動降低容積率退還土地差價，要么就是周邊居民犧牲采光。

　　越秀地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：鑒于地塊形狀是沿江的狹長走勢，基本沒有更改設(shè)計的空間，加上當(dāng)初拍賣地塊時公司按照4的容積率支付了土地款，并且已經(jīng)四證齊全，假如降低樓層高度便直接意味著虧本，從上市公司的角度考量，企業(yè)很難作出這樣的抉擇。