“去庫(kù)存”是中央確定的今年五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一。年初以來(lái)，我國(guó)出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)銷售的政策，包括降低購(gòu)房首付款比例、調(diào)整房地產(chǎn)契稅、個(gè)人二手房交易“營(yíng)改增”等。

叫停首付貸真能落地嗎？

政策效應(yīng)有待顯現(xiàn)，效果此涼彼熱。新政策的出臺(tái)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些新跡象：深圳、上海、北京等一二線城市房?jī)r(jià)快速上升，而庫(kù)存壓力大的三四線城市起色不大。伴隨一二線城市房?jī)r(jià)飆升，一些風(fēng)險(xiǎn)因素也在萌芽。不少購(gòu)房者的首付使用擔(dān)保公司、房地產(chǎn)金融公司提供的“首付貸”等樓市配資方式，客觀上抬高了購(gòu)房者的償還壓力和風(fēng)險(xiǎn)。如何在“去庫(kù)存”的同時(shí)避免產(chǎn)生新風(fēng)險(xiǎn)？進(jìn)城農(nóng)民工的“安居夢(mèng)”還面臨哪些困難？開(kāi)發(fā)商怎么看待當(dāng)前市場(chǎng)變化？眼下是在三四線城市投資買房的好時(shí)機(jī)嗎？從本期開(kāi)始，我們推出“穩(wěn)健去庫(kù)存”系列調(diào)查報(bào)道，把脈房地產(chǎn)市場(chǎng)新走向，傾聽(tīng)購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的心聲，摸底三四線城市商品房庫(kù)存情況，為“去庫(kù)存”建言獻(xiàn)策。

誰(shuí)用首付貸

多家中介機(jī)構(gòu)、P2P公司涉足首付貸，借助信貸杠桿降低購(gòu)房門檻

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，使用首付貸的群體主要集中在兩類：

一是想買一套房子，前一套房子要賣掉，但是存在一個(gè)時(shí)間差，需要資金來(lái)周轉(zhuǎn)，可能需要過(guò)橋資金，就想到首付貸，這類大概占到三四成；

二是在某些城市確實(shí)出現(xiàn)了一些融資投機(jī)的購(gòu)房者，因?yàn)闆](méi)有能力購(gòu)房，借助信貸杠桿來(lái)降低門檻�！安贿^(guò)，很難判斷購(gòu)房者是用來(lái)自住還是投資�！睆埓髠フf(shuō)。

那么，又是誰(shuí)在提供首付貸？

據(jù)調(diào)查，提供首付貸的模式主要有兩種：

一種是一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與開(kāi)發(fā)商合作，由中介或售樓處向購(gòu)房者推薦，中介自己提供小額貸款服務(wù)，或是作為中間人，尋找合適的金融機(jī)構(gòu)提供貸款；

另一種是一些互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、小貸公司等與房地產(chǎn)商、中介機(jī)構(gòu)合作，特別是一些網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)（P2P），利用自身“優(yōu)勢(shì)”，提供的資金多來(lái)源于一些個(gè)人投資者。

一般申請(qǐng)P2P公司首付貸的門檻也比較低。以銀谷普惠為例，申請(qǐng)貸款只需提供身份證、工作證明、收入證明、住址證明等材料，提供的資信證明越多，可貸金額越高，月息為1.7%—1.8%或2.3%—2.4%，必須登記資金去向，資金可以用于首付貸，只是與銀行溝通時(shí)需說(shuō)明是用于裝修或個(gè)人消費(fèi)。再如，平安好房推出的好房貸，如果有抵押物，最多可提供抵押物價(jià)值70%的貸款，沒(méi)有抵押物則最高放款30萬(wàn)元。

萬(wàn)一還不了貸款怎么辦？

北京京融家擔(dān)保公司客戶經(jīng)理段林說(shuō)：“有很多首付貸是通過(guò)擔(dān)保公司擔(dān)保，從銀行辦的貸款，但貸款用途注明個(gè)人消費(fèi)，不會(huì)告訴銀行是用于首付。如果還不上，我們會(huì)幫客戶到銀行申請(qǐng)展期，銀行也會(huì)同意的，因?yàn)槲覀児�司在銀行有保證金。隨后2到3個(gè)月，你可以去籌錢。最后實(shí)在還不了，不是還能賣房嗎？不過(guò)現(xiàn)在還沒(méi)遇到還不了的�！�

首付貸，風(fēng)險(xiǎn)怎么解？

叫停有效嗎

不良記錄能包裝，產(chǎn)品變身湊首付，不易判斷資金流向，很難實(shí)現(xiàn)“一刀切”管控。

首付貸等樓市配資背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，已引起相關(guān)監(jiān)管部門的注意。3月4日，深圳市金融辦發(fā)函至相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)，要求對(duì)深圳地區(qū)首付貸或其他涉及高杠桿房貸情況進(jìn)行摸底排查，進(jìn)一步研究新興金融機(jī)構(gòu)在“加杠桿”中的風(fēng)險(xiǎn)。3月18日，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)發(fā)布通知稱，嚴(yán)禁新開(kāi)展“眾籌炒樓”業(yè)務(wù)，對(duì)于存量業(yè)務(wù)，立即停止募集并清理，任何企業(yè)不得通過(guò)更改“名稱”、轉(zhuǎn)為線下籌集等方式繼續(xù)開(kāi)展業(yè)務(wù)。

監(jiān)管風(fēng)聲趨緊，首付貸能否真的偃旗息鼓？

整治有招嗎

模糊地帶需要加緊出臺(tái)政策完善監(jiān)管，銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)客戶首付資金來(lái)源的關(guān)注。

“互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新灰色地帶要盡可能限制，不應(yīng)該進(jìn)行投機(jī)炒作�！敝袊�(guó)社科院金融所銀行研究室主任曾剛認(rèn)為，首付貸的出現(xiàn)，尤其是通過(guò)P2P公司進(jìn)行首付貸的行為，恰恰說(shuō)明了監(jiān)管層面在一些領(lǐng)域的缺位。守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線，就要對(duì)此類互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新在監(jiān)管措施上更有效，使其向合規(guī)理性的軌道發(fā)展。

“有數(shù)據(jù)顯示，去年深圳首付貸規(guī)模在25億—30億元，但我認(rèn)為應(yīng)該不止�！鄙钲谑凶》垦芯繒�(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)陳藹貧認(rèn)為，一些用其他形式比如消費(fèi)貸、信用貸偽裝的首付貸，很難被發(fā)現(xiàn)和調(diào)查出來(lái)。而光靠政府下令杜絕首付貸不太現(xiàn)實(shí)。

陳藹貧認(rèn)為，目前首付貸也并非不受監(jiān)管，只是互聯(lián)網(wǎng)金融的法律法規(guī)還存在一些模糊地帶，需要政府加緊出臺(tái)相關(guān)政策，逐步完善監(jiān)管。

“想要叫停首付貸，首先應(yīng)當(dāng)明確要求銀行、中介機(jī)構(gòu)等正規(guī)機(jī)構(gòu)不參與其中�！睆埓髠フJ(rèn)為，此前一些P2P平臺(tái)并沒(méi)有發(fā)放首付貸款的資質(zhì)，無(wú)法確認(rèn)資金來(lái)源，在資金使用上也存在風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)金融的專項(xiàng)整治活動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其與P2P平臺(tái)合作開(kāi)展的金融業(yè)務(wù)進(jìn)行清理整頓。

不僅如此，銀行自身也要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。曾剛認(rèn)為，銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)客戶首付資金來(lái)源的監(jiān)控和關(guān)注。原則上，銀行要加強(qiáng)對(duì)放貸的審核，評(píng)價(jià)借款人償付能力，堅(jiān)持貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)。

目前，建設(shè)銀行上海分行明確要求，房貸者事前要簽署聲明，承諾首付部分為自有資金。但是，銀行人士坦言，銀行在貸款時(shí)，不可能杜絕首付貸，因?yàn)殂y行不掌握全部信息。讓信息對(duì)稱起來(lái)，才可能真正防止首付貸的出現(xiàn)。