“鄭州太難了！”這是過去半年這個(gè)城市給人留下的最深刻印象。

2021年下半年，鄭州接連遭遇特大暴雨和3輪疫情，各行各業(yè)遭受重創(chuàng)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，又疊加市場(chǎng)整體下行，發(fā)展更加艱難：2021年下半年以來(lái)，降價(jià)、裁員、暴雷、停工，這些字眼頻繁出現(xiàn)在各大網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，震動(dòng)行業(yè)，也重創(chuàng)市場(chǎng)信心。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的全國(guó)70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，鄭州“7·20”暴雨過后，從2021年8月到12月，新房、二手房?jī)r(jià)格連續(xù)下跌。具體到成交量上，新房銷量大幅下滑，與2020年同期相比，腰斬后再膝斬，創(chuàng)下近5年同期新低。

進(jìn)入2022年，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1月傳統(tǒng)銷售淡季疊加疫情，鄭州商品房市場(chǎng)明顯下滑；主城區(qū)住宅量跌價(jià)漲，成交36.32萬(wàn)平方米，同比下滑22%；環(huán)鄭區(qū)域住宅量?jī)r(jià)齊跌，價(jià)格達(dá)到近兩年最低值，成交31.95萬(wàn)平方米，同比下滑5%。貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，鄭州、天津等1月疫情局部復(fù)發(fā)，二手房成交量環(huán)比降幅超過5成。

這種動(dòng)蕩不安的局面，也引發(fā)了政府層面關(guān)注。

據(jù)鄭州日?qǐng)?bào)消息，2月15日召開的“鄭州市委十二屆二次全體會(huì)議暨市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)”上，鄭州市代市長(zhǎng)何雄亮出了他對(duì)鄭州市房地產(chǎn)業(yè)的分析判斷，“鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在遇到一些小困難，將來(lái)不會(huì)有大問題，市場(chǎng)需求平穩(wěn)可期，供給側(cè)也在優(yōu)化調(diào)整�！�

“我們的觀點(diǎn)和判斷是建立在數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)上的�！焙涡劢o媒體算了一筆賬：之前沒有疫情時(shí)，鄭州每年人口凈流入40萬(wàn)，住房需求非常旺盛。今年鄭州計(jì)劃出臺(tái)政策每年吸引大學(xué)生20萬(wàn)留在鄭州，這些留鄭大學(xué)生如果3年內(nèi)買房，需求總量預(yù)計(jì)超過1000萬(wàn)平方米；鄭州還計(jì)劃出臺(tái)支持政策鼓勵(lì)外來(lái)務(wù)工人員在鄭州買房，未來(lái)兩年這一需求總量也在2000萬(wàn)平方米左右。僅此兩項(xiàng)，差不多就能把鄭州商品房存量消化掉。

記者注意到，鄭州“7·20”暴雨以來(lái)，這是官方首次在公開報(bào)道中詳細(xì)談及對(duì)樓市的分析和判斷。在鄭州房地產(chǎn)行業(yè)人士看來(lái)，這將極大提振鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。

于鄭州來(lái)說，何雄這位“代管家”剛剛履新，尚不足1月。公開信息顯示，今年53歲的何雄是湖北人，上海交通大學(xué)工程力學(xué)系工程力學(xué)專業(yè)本科畢業(yè)，大學(xué)畢業(yè)后一直在河南工作，曾任河南省建設(shè)廳副廳長(zhǎng)，后先后主政河南省濟(jì)源市、濮陽(yáng)市；2018年3月，任河南省發(fā)展和改革委員會(huì)黨組書記、主任，至此番履新。

“新官上任三把火”，在房地產(chǎn)行業(yè)方面，何雄在此次會(huì)議上還透露了正在謀劃的新動(dòng)作。他表示，市民的改善型住房需求是拉動(dòng)房地產(chǎn)增長(zhǎng)的另一個(gè)強(qiáng)勁因素。這方面，鄭州計(jì)劃降低二手房交易個(gè)人所得稅等措施，鼓勵(lì)市民賣小買大、賣舊買新，拉動(dòng)市民改善型住房消費(fèi)。如納稅人不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證的，按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額和契稅額，要把這一政策利用好。

樓盤周邊配套設(shè)施的提升和環(huán)境改善，是刺激房地產(chǎn)需求的另一個(gè)利好。何雄舉例，目前鄭州空置率相對(duì)較高的西南片區(qū)、航空港區(qū)等地塊，高鐵南站通車、k2線開工、鄭開快線等，都將有效改善這些區(qū)域的交通出行條件，再加上增加優(yōu)質(zhì)教育資源、建設(shè)醫(yī)療圈等，孩子上學(xué)、家人就醫(yī)、老人養(yǎng)老方便了，這些都將有效提升區(qū)域就業(yè)人員和居民的置業(yè)預(yù)期，并將預(yù)期轉(zhuǎn)換為實(shí)際的購(gòu)買行為。

何雄表示，今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求。除了前面提到的需求側(cè)擴(kuò)大，供給側(cè)方面鄭州也有比較大的謀劃動(dòng)作，其中比較重磅的就是大力推進(jìn)安置房貨幣化安置，鼓勵(lì)動(dòng)遷群眾、特別是已經(jīng)首套房安置的實(shí)行貨幣化安置。同時(shí)盤活已建安置房，轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房。鄭州是全國(guó)租賃住房試點(diǎn)，2021年國(guó)家配套資金42億元，已經(jīng)回購(gòu)轉(zhuǎn)化4萬(wàn)套安置房，今年計(jì)劃再回購(gòu)回租一批安置房。

何雄還借用黃奇帆著名的房地產(chǎn)價(jià)格公式對(duì)鄭州房?jī)r(jià)進(jìn)行分析表示，鄭州房?jī)r(jià)目前在比較合理區(qū)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅能夠調(diào)控好，更能夠發(fā)展好。

另一個(gè)重大利好是，河南省已經(jīng)把鄭州都市圈由原來(lái)的“1+4”擴(kuò)展到“1+8”，除原有的開封、許昌、焦作、新鄉(xiāng)外，另外增加到洛陽(yáng)、平頂山、漯河、濟(jì)源等。入“圈”以后，8個(gè)城市的市民將有諸多互認(rèn)政策，這將明顯提升鄭州都市圈整體實(shí)力，強(qiáng)化對(duì)周邊省市人財(cái)物的吸引力。

何雄認(rèn)為，近年來(lái)鄭州活力不斷增強(qiáng)，國(guó)字號(hào)“頭銜”越來(lái)越多，很多頭銜的“含金量”都很高。如國(guó)際航空大都市、國(guó)際物流中心、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)核心增長(zhǎng)區(qū)、國(guó)家中心城市、高質(zhì)量發(fā)展區(qū)域增長(zhǎng)極等，也是“一帶一路”上的重要節(jié)點(diǎn)，“國(guó)際鄭”底氣越來(lái)越足，未來(lái)，人口、資本等要素還會(huì)進(jìn)一步向鄭州集中。可以說，鄭州的發(fā)展?jié)摿�很大，后勁十足，社�?huì)各界對(duì)鄭州的預(yù)期特別是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非�？春谩�

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)累計(jì)超過70次，其中有36個(gè)城市發(fā)布了穩(wěn)定樓市的政策。相比往年的收緊，2022年開年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控基本以穩(wěn)定樓市、寬松政策為主。

鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過半年多動(dòng)蕩期后，也將迎來(lái)新變化。