樓市“金三銀四”已經(jīng)過去，但是沈陽樓市成交數(shù)據(jù)給人的感覺卻沒有熱起來。

拋幾個數(shù)據(jù)給大家感受一下，據(jù)沈陽中原研究部發(fā)布的《2022年4月沈陽房地產(chǎn)市場解析》顯示，2022年4月沈陽商品住宅：

·新增供應(yīng)面積22萬㎡，同比下降81%，同比上漲190%；

·成交面積為16萬㎡，同比下降82%，環(huán)比下降44%；

·成交均價11531元/㎡，同比下降5%，環(huán)比上漲2%；

·庫存總量1631萬㎡，去化周期約20個月。

圖片來源：沈陽中原研究部公眾號

要說有那么一點感受到“金三銀四”的振奮，還是來源于4月末沈陽樓市政策四連發(fā)，多方面解除在沈購房限制，調(diào)控進一步放松，激活市場需求。無論是開發(fā)商還是購房者都會陸續(xù)行動起來，預(yù)計在5月將初獲成效。而4月的樓市成交數(shù)據(jù)，且當(dāng)做購房前的參考。

渾南銷量高，皇姑庫存少

從各區(qū)供應(yīng)數(shù)據(jù)來看，4月份沈陽9區(qū)之中，除了沈河區(qū)、蘇家屯區(qū)之外，其他7個區(qū)域均有供應(yīng)。其中渾南區(qū)以7.1萬㎡供應(yīng)面積居首位，沈北新區(qū)與大東區(qū)并列第二，兩區(qū)供應(yīng)都較上月有大幅增長。

從各區(qū)成交量數(shù)據(jù)來看，4月份沈北新區(qū)以5.3萬㎡領(lǐng)先9區(qū)，值得關(guān)注的是，僅有大東區(qū)成交量環(huán)比有所上漲，其他區(qū)域均呈下降趨勢。

而從各區(qū)庫存量來看，4月份渾南區(qū)庫存量以347萬㎡居于榜首，庫存量最少的是皇姑區(qū)，約為81萬㎡；反觀去化周期，沈河區(qū)卻是去化周期最長的區(qū)域，約29.5個月，最短的是皇姑區(qū)大約僅有12個月。再加上皇姑區(qū)本月供應(yīng)僅有0.5萬㎡，成交量卻有1萬㎡，假設(shè)未來在沒有新增供應(yīng)的情況下，皇姑區(qū)的庫存怕是只夠賣一年了！

圖片來源：沈陽中原研究部公眾號

皇姑區(qū)庫存量最少，大東區(qū)銷量環(huán)比上漲，這兩個區(qū)域在5月還率先推出購房補貼活動，以促進市場成交，激活觀望情緒，真是比你優(yōu)秀的區(qū)域還比你努力，希望其他區(qū)趕緊來“抄作業(yè)”！

和平房價貴，鐵西漲幅大

銷量熱度要關(guān)注，買房更關(guān)心的還是房價。

2022年4月沈陽9區(qū)中，5區(qū)成交均價環(huán)比上漲，包括鐵西區(qū)、于洪區(qū)、皇姑區(qū)、沈河區(qū)、蘇家屯區(qū)；4區(qū)成交均價環(huán)比下降，包括沈北新區(qū)、渾南區(qū)、大東區(qū)及和平區(qū)。

其中，僅和平區(qū)成交均價超過20000元/㎡，為21325元/㎡；沈河區(qū)成交均價也逼近20000元/㎡，為19988元/㎡。確認過價格，還是我買不起的房。

均價過“萬元線”的區(qū)域還有皇姑區(qū)、渾南區(qū)、鐵西區(qū)、大東區(qū)以及壓線進入的于洪區(qū)，鐵西區(qū)成交價格上漲幅度較大，漲幅約為13%。4月沈陽大部分區(qū)域成交價格還是集中在此，但產(chǎn)品類型不同，選擇空間也較大。

圖片來源：沈陽中原研究部公眾號

均價未過“萬元線”的區(qū)域有兩個，沈北新區(qū)均價8347元/㎡，蘇家屯區(qū)均價6913元/㎡。不要再說沈陽沒有10000元/㎡以下的新房了，于洪、沈北、蘇家屯瞧一瞧。

4月全市成交均價11531元/㎡，低于全市的區(qū)域有沈北新區(qū)、大東區(qū)、于洪區(qū)、蘇家屯區(qū)，5月份打算買房的購房者要盯緊這幾個區(qū)域動態(tài)，尤其是大東區(qū)現(xiàn)在還有購房補貼，且買且珍惜。

改善占比多，3-4環(huán)“真香”

喊了幾年的“改善當(dāng)?shù)馈比缃窨磥硎且徽Z中的。

從4月沈陽商品住宅成交面積段來看，100㎡以上的商品住宅成交占總成交的60%，100㎡以下占比40%。其中120㎡-140㎡以成交占比25%居首，其次是80㎡-100㎡及100㎡-120㎡產(chǎn)品。

圖片來源：沈陽中原研究部公眾號

看來封閉在家的半個多月，直接刺激了購房者的改善需求，購房者對于好房的追求也一直在上升。由此可見，未來沈陽的新建住宅不僅要有足夠大的面積，以滿足家庭成員的不同生活場景；同時又要具有匹配得上房價的生活質(zhì)量。

在面積段上越買越大，在地段上越看越遠。3-4環(huán)一直被沈陽人吐槽遠，但卻沒有逃過“真香定律”，賣得越來越好。

4月沈陽新增供應(yīng)主要集中在3-4環(huán)，新增面積12.2萬㎡，其次為2-3環(huán)，新增面積8.2萬㎡。同樣，5月成交熱點也集中在3-4環(huán)外，成交面積8.7萬㎡，其次為2-3環(huán)，成交面積4.5萬㎡。

圖片來源：沈陽中原研究部公眾號

此外，近日，中辦、國辦印發(fā)的《關(guān)于推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》中還宣布了全面落實取消縣城落戶限制政策這個好消息，可以讓農(nóng)民在縣城自由落戶。這項政策的推行和落實，對于促進城鎮(zhèn)化的發(fā)展意義十分重大。同時只開放縣城的戶口還是不夠的，這樣推測，與城鎮(zhèn)接壤的3-4環(huán)，可能也要沖破防線，直奔4環(huán)了。

總結(jié)：

4月沈陽樓市供應(yīng)量環(huán)比上漲，成交量環(huán)比下降，成交價環(huán)比微漲，這個“銀四”沈陽樓市稍顯遜色，但是隨著多項政策利好出臺，線下銷售逐漸放開，樓市將逐漸恢復(fù)常態(tài)，回暖可期。

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