最近，并購(gòu)貸款可謂是被監(jiān)管層高頻次提及。

央行、銀保監(jiān)會(huì)、深交所及國(guó)資委紛紛發(fā)聲，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購(gòu)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目，支持房企合理的并購(gòu)重組融資需求。

并購(gòu)貸款被首次提及，還要追溯至2021年12月5日。

彼時(shí)，銀保監(jiān)會(huì)提出合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款和并購(gòu)貸款。政策高壓之下的房企，似乎看到了一絲希望。

隨著1月12日，招商蛇口30億元并購(gòu)票據(jù)完成注冊(cè)，實(shí)現(xiàn)了并購(gòu)融資“破冰”。緊接著，十多日后，招商銀行授予華潤(rùn)置地200億并購(gòu)融資額度。截至目前，包括并購(gòu)貸款、并購(gòu)票據(jù)等在內(nèi)的并購(gòu)融資總額已超兩千億元。

但從收并購(gòu)事件來看，前五個(gè)月只有22宗，并購(gòu)金額合計(jì)約458億元。

難道，曾經(jīng)在2018年行至巔峰的收并購(gòu)，不香了嗎？

并購(gòu)貸款被首次提及以來，進(jìn)展速度非常快。

五日后，房企并購(gòu)票據(jù)迎來政策突破。僅十日，兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的并購(gòu)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，加速銀行并購(gòu)貸款的投放。

進(jìn)入2022年，為調(diào)動(dòng)房企收并購(gòu)積極性，1月6日，相關(guān)并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三道紅線”。

政策支持下，并購(gòu)貸款發(fā)放情況到底如何？

在了解發(fā)放情況之前，我們先來看下并購(gòu)貸款的來源，目前主要有銀行并購(gòu)貸、信托并購(gòu)貸和AMC重組類貸款三個(gè)大類。

銀行并購(gòu)貸門檻較高，且規(guī)定并購(gòu)交易價(jià)款中并購(gòu)貸款所占比例不應(yīng)高于60%；后兩者雖靈活，但利率偏高，并購(gòu)項(xiàng)目盈利空間往往會(huì)遭到消弱，因此并購(gòu)方的第一選擇。

從過去5個(gè)月房企并購(gòu)融資情況來看，銀行并購(gòu)貸款占了大頭。據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月25日，房企各類并購(gòu)融資總量約有2119億元，其中房企獲取銀行授予的并購(gòu)貸款額度總計(jì)約1960億元。

穩(wěn)健型民企，成為并購(gòu)貸款融資的絕對(duì)主力，獲取額度的比例達(dá)到58%。這說明，并購(gòu)融資主體逐漸從國(guó)央企向民企傾斜。

比如目前美的置業(yè)、碧桂園年內(nèi)新增并購(gòu)貸總額已超300億元，旭輝、新希望和瑞安也都在100億元以上。

2022年至今，只有三家房企成功發(fā)行了4筆并購(gòu)票據(jù)，合計(jì)達(dá)到44億元，若算上5月20日綠城公布的擬發(fā)行不超過15億元并購(gòu)中期票據(jù)，年內(nèi)僅5筆59億元并購(gòu)票據(jù)。

但拆解來看，只有一半的融資款會(huì)用于實(shí)際的收并購(gòu)。比如建發(fā)房產(chǎn)兩筆中期票據(jù)合計(jì)25.3億元，用于收并購(gòu)項(xiàng)目的僅有9.2億元，占比僅36%；同樣，瑞安一筆5.8億元中期票據(jù)僅2.9億元用于支付收并購(gòu)款。

更多的用途，是用來“借新還舊”。

有了并購(gòu)貸支撐，并購(gòu)事件按理應(yīng)該會(huì)增加，但情況并非如此。

大范圍的并購(gòu)潮并未出現(xiàn)。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止5月19日，年內(nèi)收并購(gòu)事件約有22宗，涉及交易金額458億元。

去年一季度和二季度約有百余宗收并購(gòu)事件，交易金額達(dá)到1412億元。

再往前看，2020年一季度和二季度收并購(gòu)交易金額也有1249億元。

當(dāng)然，一些房企也看到了機(jī)會(huì)，但遲遲不敢在收并購(gòu)上下手，畢竟在資金面尚未回暖的情況下，收并購(gòu)項(xiàng)目仍然是一塊難啃的骨頭。

從具體并購(gòu)事件來看，根據(jù)CRIC對(duì)公開資料監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，截至5月25日，2022年百億元以上的并購(gòu)案例罕見，只有極少數(shù)大規(guī)模收購(gòu)資產(chǎn)包案例，多數(shù)并購(gòu)案例均集中于單項(xiàng)目或物管層面。

比如濱江斥資56.32億元購(gòu)入中融信托永康眾泰小鎮(zhèn)項(xiàng)目100%股權(quán)；華潤(rùn)萬(wàn)象生活接連收購(gòu)中南服務(wù)100%股權(quán)和禹洲物業(yè)100%股權(quán)，合計(jì)對(duì)價(jià)35.43億元。

值得注意的是，2022年以來出讓方多是出險(xiǎn)房企，而并購(gòu)方相對(duì)分散，多以央企國(guó)企參與為主。

房企對(duì)收并購(gòu)的態(tài)度也愈加謹(jǐn)慎，確切的說是更加精準(zhǔn)，不盲目。

比如華潤(rùn)置地，當(dāng)前實(shí)際儲(chǔ)備并購(gòu)額度400億元，資金充裕但收并購(gòu)態(tài)度謹(jǐn)慎。

越秀預(yù)計(jì)將按照40%的投資強(qiáng)度進(jìn)行收并購(gòu)的鋪排，旭輝則預(yù)計(jì)將有200-300億元的并購(gòu)貸額度，目前兩家房企的收購(gòu)也僅限于項(xiàng)目層面。

從下表中也可以看出，房企之于收并購(gòu)普遍謹(jǐn)慎。

當(dāng)前有比收并購(gòu)更重要的事情，那就是還債。

據(jù)CAIC統(tǒng)計(jì)，2022年三季度，200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約2135億元，其中，民企約有1327億元債券到期，占比超6成。7月，房企單月到期債券規(guī)模達(dá)986億元，為年內(nèi)單月最高。

年內(nèi)債券到期規(guī)模超百億的房企共有14家，合計(jì)債券到期規(guī)模超2000億元。其中，9家為民營(yíng)房企。

另一面，相較于往年動(dòng)輒千億以上的融資量，今年4月100家典型房企的融資總量只有641億元，環(huán)比下降25%，同比下降45%。

回到關(guān)鍵問題，為什么并購(gòu)貸款不斷加速，收并購(gòu)事件卻明顯少了？

收并購(gòu)事件減少的核心原因是，買賣雙方對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的判斷差距非常大。

當(dāng)前現(xiàn)狀下，買方在收并購(gòu)時(shí)希望資產(chǎn)打折，最好是打“骨折”，才有意愿收并購(gòu)。

而賣方打折的意愿普遍偏低，畢竟當(dāng)前能夠賣出去的資產(chǎn)都屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，如果為了解決眼下的資金困難問題，而打折出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，那么僅靠余下賣不出去的資產(chǎn)則更難維持經(jīng)營(yíng)。

即便是暴雷企業(yè)，在收并購(gòu)方面也選擇“躺平”，所以才會(huì)出現(xiàn)很多掛牌很久的資產(chǎn)，最后都面臨成交困難的境地。

流動(dòng)性危機(jī)之下，市場(chǎng)收并購(gòu)機(jī)會(huì)顯然逐步增多，但隱藏風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來。因此，當(dāng)前的收并購(gòu)多存在于有股權(quán)合作的項(xiàng)目，且收購(gòu)規(guī)模有限，以降低風(fēng)險(xiǎn)，縮短背調(diào)周期。

并購(gòu)資金來源仍然以銀行并購(gòu)貸款為主，迫于償還舊債的壓力，直接支付并購(gòu)款的并不多。

并購(gòu)市場(chǎng)能否回暖？除了要看房企賬上的錢夠不夠，還要看買賣雙方對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的態(tài)度能否談得攏。