2022年至今，整體房地產(chǎn)市場壓力巨大，CRIC數(shù)據(jù)顯示，前八月成交“一降再降”，累計同比下降43%。

具體來看，在各大區(qū)域中，長三角地區(qū)表現(xiàn)相對更好，8月整體市場同環(huán)比下降，長三角地區(qū)雖然熱門城市市場有所降溫，但上海、杭州等熱點城市市場更具彈性，隨著供應放量，成交有望明顯反彈。

不僅是市場表現(xiàn)，2022年前8月，長三角依舊是百強投資的絕對主要區(qū)域，截止8月末投資占比達到49%，投資TOP10城市中長三角占據(jù)一半，分別為杭州、上海、寧波、南京及合肥。

2022年中國城市房地產(chǎn)市場投資前景研究報告顯示長三角區(qū)域中有5個城市擠升TOP10，不僅是一二線熱點城市，長三角上榜的三四線城市也是最多，如此看來，在房地產(chǎn)市場下行壓力下，長三角區(qū)域再次成為市場的最優(yōu)選擇。

2022年土地市場延續(xù)2021年下半年起的低迷態(tài)勢，整體熱度不高。截止8月末，百強房企新增貨值集中度仍在持續(xù)走高：TOP10房企新增貨值占百強總貨值的50%，前20強房企的新增貨值集中度合計達到74%，土儲資源進一步向頭部房企聚集。

從投資布局來看，百強的投資也同樣呈現(xiàn)“固化”趨勢。

自2021年集中供地以來，22個集中供地城市就成為了各大房企爭相布局的城市，截止8月末，百強房企投資金額中有83%集中于22城。22城之外，百強房企主要投資集中于佛山、東莞、西安等經(jīng)濟基本面較好的城市。預計9月更多城市開啟第三輪集中供地后，百強在22城投資金額的占比還會回升。

區(qū)域方面，長三角依舊是百強投資的絕對主要區(qū)域，截止8月末投資占比達到49%，投資TOP10城市中長三角占據(jù)一半，分別為杭州、上海、寧波、南京及合肥，另外珠三角的廣州、深圳和廈門也上榜，環(huán)渤海和中西部則各自只有北京、成都進入拿地金額前10。

2022年8月中下旬多數(shù)城市公布了第三輪集中供地的計劃，從供應來看，為了維持土地市場回暖和穩(wěn)定，政府持續(xù)釋放“利好”，多個城市供應量較第二輪大幅提升，供地結(jié)構(gòu)也相對均衡。

土拍政策方面則依舊保持了“讓利”、“引流”的寬松趨勢，長三角方面杭州、上海均小幅調(diào)整了土拍規(guī)則，意在吸引更多的企業(yè)參拍。

我們認為隨著市場信心的恢復帶動銷售提升，疊加核心城市土拍寬松，將會給中小房企帶來投資的機會。但考慮到核心城市地價較高，短期國央平拿地的主力格局并不會改變，民企或?qū)⒃谑袌龌嘏�后迎來一波拿地“窗口期”�?

百強房企投資格局“固化”，半數(shù)集中長三角的主要原因，其實還是由于長三角區(qū)域整體市場抗壓性較強。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年8月重點關(guān)注的30個城市延續(xù)7月回落態(tài)勢，同環(huán)比齊跌，跌幅分別為30%和11%，但整體仍略好于5月。

各能級城市中，長三角區(qū)域的表現(xiàn)依然相對較好，如上海新推盤面積則高位保持，環(huán)比微增1%規(guī)模超百萬平方米，以600-800萬總價的剛改盤居多。合肥受供應小高峰及供應主力均集中在核心區(qū)域改善拉動同環(huán)齊增，分別為16%和25%。此外，徐州、無錫環(huán)比漲幅也都已超過10%。

其次是大灣區(qū)市場，2022年8月大灣區(qū)市場開始出現(xiàn)降溫，廣州、深圳、佛山、東莞等成交環(huán)比跌幅都在10%附近。深圳開盤去化率結(jié)構(gòu)性回升至48%，部分改善盤去化率超70%，但剛需盤去化承壓。廣州到訪量顯著下降，轉(zhuǎn)化率跌至5%，開盤去化率仍處20%低位。佛山市場觀望情緒濃重，單盤周均到訪量不足50組，轉(zhuǎn)化率跌至6%，開盤去化率低至13%。

環(huán)渤海地區(qū)市場整體低迷，北京、濟南等成交持續(xù)走低，環(huán)比跌幅均超10%，長春、大連等環(huán)比跌幅更是超20%。

中西部地區(qū)市場則陷入沉寂，武漢、西安等成交小幅回落，武漢，部分房企以價換量效果明顯，全市開盤去化率升至32%，但整體到訪量環(huán)比下降10%，持銷期單盤認購套數(shù)由19套降至16套。成都、鄭州等成交明顯回落，環(huán)比跌幅皆超20%。

我們認為，未來城市將繼續(xù)分化，長三角區(qū)域中，上海、杭州等熱點城市市場更具彈性，隨著供應放量，成交有望明顯反彈。南京等市場或?qū)⒊掷m(xù)修復，短期成交或?qū)⑵蠓�(wěn)回升。

在整體市場壓力下，長三角區(qū)域抗壓性主要還是由于整體區(qū)域經(jīng)濟實力相對雄厚，居民購買力強，在行業(yè)中仍然保持著領(lǐng)先的狀態(tài)。

目前長三角區(qū)域已經(jīng)形成了“南京-上海-杭州-寧波-溫州”的“3”字型發(fā)達城市群走廊，不僅城市能級較高的一二線城市全處于排名前列，無錫、嘉興、常州、紹興、金華等城市，得益于發(fā)達的民營經(jīng)濟支持，居民收入水平在全國范圍內(nèi)處于領(lǐng)先位置，吸引了大量外來人口的到來，典型如金華、無錫、嘉興、常州常住人口都達到了戶籍人口的1.3倍以上，外來人口購房安居的剛性住房需求持續(xù)保持高位。

再加之近年來房地產(chǎn)供給側(cè)調(diào)控改善了常州、溫州等城市的庫存壓力，使得長三角，尤其是寧滬杭甬溫沿線城市的投資前景一直為房地產(chǎn)行業(yè)所關(guān)注。

近期CRIC發(fā)布的中國城市房地產(chǎn)市場投資前景研究報告中，前景排行前10的城市名中，長三角城市數(shù)量進一步增加至5個，占據(jù)半數(shù)席位。

合肥因行業(yè)波動下相對穩(wěn)健的經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場表現(xiàn)，排名上升四個位次升至第7，而重慶受2021年市場上下半年冷熱顯著分化、土地市場持續(xù)低迷等因素影響，排名跌出前十。

至此，長三角所有直轄市、省會和副省級城市全部躋身前十。

不僅如此，在中國城市房地產(chǎn)投資前景城市中，長三角上榜的三四線城市最多，有12個，珠三角有6個，環(huán)渤海只有1個，中西部則沒有三四線城市上榜。

其中有不少城市排名較2021年進一步提升，典型如臺州上升9位，蕪湖、鎮(zhèn)江均上升6位。

自2018年以來，房企在長三角的投資占比持續(xù)增加，到2022年前八月占比已達49%。

這一方面是長三角區(qū)域經(jīng)濟實力相對雄厚，另外一方面也是由于長三角區(qū)域的抗壓性更強，對于房企來說屬于“安全牌”。

我們認為，未來核心城市上海、杭州、蘇州等市場相較堅挺，但由于剛需購買力漸顯疲態(tài)，遠郊剛需盤仍面臨較大的去化壓力。三四線城市南通、徐州、金華、常州、滁州、連云港等市場購買力愈加疲軟，房地產(chǎn)市場真正回穩(wěn)目前仍需一定的時間。

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