保障性租賃住房的誕生，進一步完善了我國住房保障體系的搭建，有助于為新青年、新市民解決住房難題。

今年以來全國各地保障性租賃住房發(fā)展按下“加速鍵”，各地因城施策，利用涉租賃用地和產(chǎn)業(yè)園配套建設(shè)租賃住房、非改租、市場化房源納保、空置和未售的保障性住房轉(zhuǎn)化等多措并舉，加速保租房的供給。

住建部表示近兩年全國已開工建設(shè)256萬套，多省市表示已提前或超額完成2022年預(yù)定目標(biāo)。

與此同時，保租房公募REITs在今年也取得了重大突破，三只保租房公募REITs上市即在資本市場上收獲巨大關(guān)注，上市首日皆觸及30%漲停。

自去年7月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》以來，從中央到地方密集發(fā)布利好政策，加速推進保障性租賃住房籌建。

住建部提出，40 個重點城市將在“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房650 萬套（間），其中，2021年、2022年是籌建的關(guān)鍵期，計劃建設(shè)籌集330萬套（間），完成“十四五”目標(biāo)的一半。從全國各地籌建進度來看，有望超額完成預(yù)定目標(biāo)。

全國來看，2022年8月17日，國家衛(wèi)健委舉行新聞發(fā)布會，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司副司長潘偉表示，近兩年，全國已開工建設(shè)保障性租賃住房256萬套（間），能夠解決700萬新市民、青年人的住房困難。分城市來看，多地已超額或提前完成保租房年度籌建任務(wù)目標(biāo)。

比如，浙江省人民政府官網(wǎng)發(fā)布消息顯示，上半年全省已籌集建設(shè)保障性租賃住房31.9萬套（間），提前完成30萬套（間）的年度目標(biāo)任務(wù)，寧波、溫州、金華和舟山4地的籌建數(shù)量均已超過年度計劃。

保障性租賃住房作為緩解新市民、青年人住房困難問題的重要抓手，中央提出，鼓勵多主體參與，多渠道供給。

目前，保障性租賃住房的多元供應(yīng)主要分為涉租賃用地新建、產(chǎn)業(yè)園配套用地建設(shè)、非居住存量改建、市場化房源納管和空置、未售的保障性住房轉(zhuǎn)化5種方式，各地因城施策推進。

涉租賃用地新建保障性租賃住房

2022年新增租賃用地主要分布在核心一線及長三角地區(qū)，15城涉租賃用地總供應(yīng)約305萬方。2022年涉租賃用地的供應(yīng)相比2021年同期供應(yīng)有所下降，各地因城施策，按照各地租賃市場的實際需求進行供應(yīng)，在新政加持下土地供應(yīng)市場更加有序。

　　從涉租賃用地拿地企業(yè)來看，國企央企拿地的占比超過90%，涉租賃用地仍將以各地方國企和央企托底為主。民企主要以配建租賃住房的方式承擔(dān)建設(shè)9.3%的租賃用地。

受疫情影響，2022年新開大型租賃社區(qū)相比2021年有所減少，部分國企主導(dǎo)的大型租賃社區(qū)在運營上處于以價換量的階段，并沒有實現(xiàn)真正的運營溢價。企業(yè)更看重的是未來能夠走保障性租賃住房REITs的資本退出路徑。

產(chǎn)業(yè)園配套建設(shè)租賃住房

我國仍有龐大的藍(lán)領(lǐng)人群的租住需求仍未被社會關(guān)注。我國9億勞動人口中，藍(lán)領(lǐng)規(guī)模近4億人，是城市系統(tǒng)中最大的打工人群體，而他們的租住需求無法被滿足，需要產(chǎn)業(yè)園建設(shè)配套的租賃住房滿足這些人群的租住需求。

以上海為例，從事制造業(yè)和建筑業(yè)的藍(lán)領(lǐng)人群約有28.04萬人，第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的就業(yè)人口約28.37萬人，五大行業(yè)的就業(yè)總?cè)丝诩s56.42萬人。對企業(yè)員工住宿產(chǎn)品的需求人數(shù)大約有39萬人，按4人每間計算約有9.87萬間的住宿需求。至2025年，上海保租房中產(chǎn)業(yè)配套的租賃住房新增約7.05萬間，但距離滿足企業(yè)住宿的租賃需求仍有一定的差距。

各城市積極推進推進產(chǎn)城融合，提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地面積占比上限，建設(shè)企業(yè)宿舍。西安、合肥和海南等城市已經(jīng)開始落實這一路徑。其中，西安將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套用地面積占比上限由7%提高到15%；合肥產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套用地面積占比上限由7%提高到10%。提升部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。

非居住存量改建保租房

“非改租”作為保租房供應(yīng)的重要方式，也是盤活閑置存量資產(chǎn)的有效方式之一，成為各地籌建保租房的首選，尤其是涉租賃用地供應(yīng)規(guī)模較小、商辦庫存大去化周期長的二三線城市。

多地發(fā)布政策明確支持非居住存量房屋改建保障性租賃住房，且可以不變更土地使用性質(zhì)、不補繳土地價款，還可以享受稅收優(yōu)惠、民用水電氣價格。廈門、天津等城市還發(fā)布了非居住存量改建保障性租賃住房實施細(xì)則，推動非居住存量房屋改建，增加保障性租賃住房供給。

與新建租賃住房相比，存量改建的周期相對較短，能夠快速形成供應(yīng)。從目前各地保租房落地情況來看，已有大量“非改租”項目落地。比如，浙江省上半年籌建保租房31.9萬套（間），其中，轉(zhuǎn)化和改建類約17.3萬套（間），占比超50%。

市場化房源“納保”

在政策傾斜、資金支持等一系列政策利好下，不少長租公寓項目也紛紛納入保障性租賃住房體系。

萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝瓴寓、朗詩寓、魔方公寓、樂乎青年社區(qū)、安歆公寓、城方、CCB建融家園等長租公寓品牌均有項目納入保障性租賃住房體系。

萬科長租公寓事業(yè)總經(jīng)理胡東華稱，泊寓響應(yīng)國家政策號召，多渠道、多方式參與保障性租賃住房建設(shè)和運營，截至2022年7月31日，泊寓在北京、深州、廈門、天津、佛山、長沙、武漢、成都等8個城市，正式納保50個項目、4.1萬間房源，另有5萬多間房源在申請納保途中，武漢首個新建保障性租賃住房，開業(yè)即滿租。

建信住房副總裁趙曉英表示，今年納入保租房認(rèn)定的項目共26個，接近1萬套房源，建筑面積近50萬平方米，主要分布在上海、重慶、江蘇、浙江、湖南、河北等一二線城市。魔方公寓負(fù)責(zé)人更是表示，響應(yīng)政府號召，“應(yīng)納盡納”，推動各地項目納入保障性租賃住房體系。

專業(yè)化運營商除了將已有的市場化項目申請納入保租房外，還通過與政府、國企、投資機構(gòu)合作，提供技術(shù)輸出及運營服務(wù)，賦能保租房發(fā)展。    

空置、未售的保障性住房轉(zhuǎn)化

目前部分城市有大量保障性住房空置、待售，導(dǎo)致保障性住空置的原因主要有房屋位置偏僻以及供過于求等。傳統(tǒng)的保障性住房（非商品住宅）處于空置或者未售的部分將進入保障性租賃住房體系，既能解決庫存堆積的同時解決了新青年和新市民的租住問題。

以鄭州為例，截至2020年年底，鄭州市非商品房用地（包括安置房、經(jīng)濟適用房、公租房等）未銷售面積2741.17畝，庫存比例高達(dá)45.94%，去化周期較長。近日，鄭州發(fā)放了首批保障性租賃住房項目認(rèn)定書，共涉及35個項目，籌集保障性租賃住房49957套（間）。其中，利用存量住房轉(zhuǎn)化的項目14個，籌集22940套（間），鄭州將存量住房轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房項目的占比高達(dá)45.9%，這也成為鄭州籌集保障性租賃住房的主要渠道之一。

利用安置房用作租賃住房人才公寓可視為更優(yōu)的選擇。一方面可以調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系，另一方面可以減輕城市土地供應(yīng)壓力。北京、佛山、重慶等城市也紛紛出臺相關(guān)政策，通過盤活存量閑置住房（公租房、經(jīng)濟適用房）這類保障性住房用作保障性租賃住房。

保障性租賃住房公募REITs是今年以來行業(yè)最大的焦點，從年初政策端明確加快推進保障性租賃住房公募REITs，到年中首批兩單保租房REITs申報，再到近期三只保租房REITs上市，熱度不斷攀升，榮登熱搜榜。

經(jīng)過幾年的發(fā)展，我國租賃住房行業(yè)的“投、融、建、管”模塊已經(jīng)逐步完善，唯獨退出路徑尚待摸索。如今，保障性租賃住房公募REITs放開，為項目退出提供新渠道，打通了投融建管退的全流程商業(yè)閉環(huán)。

8月31上午，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT同步上市。上市首日，三只保租房公募REITs全部觸及30%的漲停限制，顯示出投資機構(gòu)極大的買入熱情。從已發(fā)行的三支保租房公募REITs來看，底層資產(chǎn)均位于一線、二線城市，且均處于生活配套設(shè)施完善的就業(yè)集中區(qū)域，均為產(chǎn)權(quán)型REITS。其中，深圳、廈門保租房公募REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)屬于保租房，北京的屬于公租房。

9月22日，據(jù)上交所REITs項目專欄稱，有巢住房租賃(深圳)有限公司作為原始權(quán)益人的“華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”在上交所的項目狀態(tài)為“已申報”，是第四單正式申報的保租房公募REITs，也是首單房企申報的保租房公募REITs。

前三單的原始權(quán)益人均是保障房公司，都不是以住宅開發(fā)為主業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，華潤置地通過本次申報，有望成為首家涉水租賃住房REITs市場的典型房企，這也為市場釋放了積極信號。此外，青島房投保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目也已完成招標(biāo)，中標(biāo)人為華夏基金。

目前住房租賃項目要實現(xiàn)公募REITs發(fā)行需要達(dá)到4個基本條件。

其中前三個來自2021年7月國家發(fā)改委印發(fā)發(fā)布的《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》文件通知，第4個來自2022年7月15日滬深證券交易所發(fā)布施行《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)規(guī)則適用指引第4號——保障性租賃住房(試行)》文件。該條件是基于試點階段堅決“不涉房“的補充，一定程度上會促使房地產(chǎn)企業(yè)長租業(yè)務(wù)的獨立運營，從而達(dá)到未來參與REITs的基礎(chǔ)條件。

結(jié)合住房租賃項目公募REITs發(fā)行條件和已發(fā)行的三支保障性租賃住房公募REITs分析發(fā)現(xiàn)，“原始權(quán)益人能力、現(xiàn)金流穩(wěn)定性、未來的估值”是市場認(rèn)可保租房REITs投資價值所在。隨著全國各地保租房的加速推進，將會有更多保租房項目符合發(fā)行條件的，未來將有更多的城市以及企業(yè)進行跟進。

各地因地制宜，根據(jù)各地租賃市場的實際需求多元籌措保租房，多省市提前完成保租房供應(yīng)目標(biāo)，跑步前進為新青年和新市民提供租住保障，同時也提高了城市對人才的吸引力。保租房公募REITs的成功發(fā)行，打通了“投融建管退”的資管全流程，為保租房的發(fā)展掃除了最后一道障礙。