時間:2022-10-16 19:10來源:丁祖昱評樓市 作者: 點擊:8次
市場下行階段,疊加疫情反復、行業(yè)流動性危機持續(xù),房地產(chǎn)企業(yè)的日子并不好過。
先來看一組整體數(shù)據(jù):
71家樣本上市房企上半年整體營收同比下降13%;毛利潤同比下降28%;歸母凈利潤降幅更大,達到了62.5%;各項利潤率指標均降至2015年以來最低。
從房企的角度來看,數(shù)據(jù)也不樂觀:上半年,有近六成房企“減收減利”,近20家上市房企陷入虧損。
然而在下行大勢下,也有多家房企利潤指標今年上半年逆勢上漲。
不可否認,當前行業(yè)整體已進入低利潤增長時期,“青銅時代”之下,企業(yè)利潤增長瓶頸已然出現(xiàn)。除了平衡財務杠桿、提升運營效率、降低成本費用,積極尋找“第二增長曲線”、深入挖掘已有多元業(yè)務價值也將成為房企未來發(fā)力的關鍵點。
01
營收及利潤規(guī)模
持續(xù)探底
今年,房地產(chǎn)市場一再探底,房企的盈利能力也持續(xù)面臨挑戰(zhàn)。
CRIC綜合梳理了71家上市房企半年度業(yè)績數(shù)據(jù)顯示,典型上市房企上半年整體實現(xiàn)營業(yè)收入1.94萬億元,同比下降12.6%;整體實現(xiàn)毛利潤3298億元,同比下降27.6%;整體歸母凈利潤僅為672億元,同比下降62.5%。
行業(yè)整體營收與利潤規(guī)模雙雙呈現(xiàn)負增長,經(jīng)營面臨著嚴峻挑戰(zhàn),尤其是利潤指標下降尤為明顯。
這要從營業(yè)成本中找答案,今年上半年71家典型上市房企總營業(yè)成本為1.57萬億元,同比雖下降了8.5%,但降幅對比營業(yè)收入12.6%的降幅明顯低出4.1個百分點,這就導致房企利潤空間進一步受到嚴重擠壓。
值得注意的是,今年營收規(guī)模首次出現(xiàn)負增長,增長明顯失速,同時利潤規(guī)模負增長態(tài)勢也進一步走低。后續(xù)規(guī)模能否筑底上揚,還要看市場能否回暖,以及房企自身對項目建設、交付節(jié)奏的把控。
02
利潤指標降至
2015年以來最低
2018年以來,上市房企利潤率指標開始不斷下行,至2022年上半年,各項利潤率指標總體表現(xiàn)低迷,且均已降至2015年以來最低。
具體來看,2022年上半年,71家典型上市房企毛利率中位數(shù)為16.9%,這一數(shù)值較2021年同期下降了4.9個百分點。凈利潤中位數(shù)為4.4%,較2021年同期下降5.0個百分點。歸母凈利率中位數(shù)為2.1%,同比下降4.4個百分點。
實際上,房企毛利率中位數(shù)、凈利潤中位數(shù)以及歸母凈利率中位數(shù)三大核心利潤率指標,對比2018年高點時分別下降了13.6、8.9和8.8個百分點。
行業(yè)利潤空間之所以持續(xù)收窄,有多方面原因。
首先,前幾年高價地結(jié)轉(zhuǎn)的影響仍在持續(xù)傳導,低利潤項目結(jié)算仍較為集中。
其次,近年來基于各類負面因素影響疊加,房企承受較大去化壓力,營銷端口普遍采取打折促銷的方式加速去化。
第三,重點一二線城市的限價監(jiān)管依舊嚴格,較高的地價房價比進一步壓縮項目的利潤空間,毛利率下降已成為行業(yè)主要趨勢。
此外,市場下行所帶來投資物業(yè)、存貨等賬面價值縮水,也都在沖擊著企業(yè)的盈利能力。
03
行業(yè)進入
低利潤時期
市場下行期,有些企業(yè)已陷入虧損,有些企業(yè)走出獨立行情。當然,遭遇“減收又減利”困境仍是房企生存現(xiàn)狀,這部分房企比重已過半,達到了近六成。
具體來看,CRIC數(shù)據(jù)顯示,受到市場下行壓力以及房地產(chǎn)業(yè)務結(jié)算影響,超6成典型上市房企營業(yè)收入同比下降,同時,約7成典型上市房企毛利潤(剔除稅金及附加)、凈利潤同比下降,且降幅較去年末進一步擴大。
營業(yè)收入與毛利潤同時降低的房企不乏融信中國、龍光集團等中大型房企。
陷入虧損的房企也有近20家,比如富力地產(chǎn)、融信中國、陽光城、正榮地產(chǎn)等出險房企。
其中,虧損最為嚴重的是富力地產(chǎn),上半年凈利潤虧損69億元,上半年很多房企和富力一樣難,一方面深陷流動性危機,債務問題棘手,另一方面企業(yè)融資停滯,只能通過資產(chǎn)變現(xiàn)虧損出售項目公司股權(quán)等補充現(xiàn)金流,整體經(jīng)營舉步維艱,這也打擊了購房者信心,進一步加劇企業(yè)去化難題。
今年上半年,超7成房企毛利率同比降低,部分規(guī)模房企毛利率更是跌破10%以下,比如禹洲集團、中南建設、中交地產(chǎn)。
也不是沒有好消息。
在利潤率指標普降態(tài)勢進一步加劇的情況下,部分企業(yè)也走出獨立行情,2022年上半年典型房企毛利率及歸母凈利率TOP10房企中,分別有6家房企實現(xiàn)同比增長。其中,毛利率最高的為瑞安房地產(chǎn),上半年毛利率為63.9%,同比增加22.6個百分點,歸母凈利率最高的是合生創(chuàng)展,上半年歸母凈利率為48.5%,同比增加13.5個百分點。
以仁恒置地為例,上半年毛利率和歸母凈利率為35.6%、12.1%,較去年同期同比分別上升8.9個百分點和5.9個百分點。兩指標增長的主要原因在于,首先仁恒置地今年上半年交付的產(chǎn)品多位于一二線,其中深圳、南京等項目銷售良好;其次,在銷管費用上實行有效管控,有效降低了成本。
而華潤置地擁有較高的盈利水平,上半年毛利率為26.9%,歸母凈利率14.5%,這與旗下發(fā)展良好的多元化業(yè)務密不可分,其購物中心一直保持較高的收益率,盡管受疫情減租的影響今年上半年小幅下降,但剔除減租部分,毛利率可達71.8%。
行業(yè)整體已進入低利潤時期,除了平衡財務杠桿、提升運營效率、降低成本費用,積極尋找“第二增長曲線”、深入挖掘已有多元業(yè)務價值,也將成為房企未來發(fā)力的關鍵點。
行業(yè)仍處于筑底盤整階段,高價地結(jié)轉(zhuǎn)、降價促銷、資產(chǎn)減值等影響仍在持續(xù),房企盈利能力大概率將繼續(xù)承壓。
中期業(yè)績發(fā)布會上各房企對盈利短期預期也是不容樂觀,都在積極制定對策,比如中海地產(chǎn)表示未來一兩年毛利率、凈利率還會繼續(xù)承壓;龍湖集團則認為地產(chǎn)銷售毛利率下降是目前最大挑戰(zhàn);此外,萬科地產(chǎn)積極調(diào)整銷售盈利政策,表示要做好投資提高毛利率。
低利潤時期,房企利潤保衛(wèi)戰(zhàn)已然打響,“�!闭邽橥醯臅r代下,房地產(chǎn)經(jīng)營邏輯正加速轉(zhuǎn)變,企業(yè)將更多通過“向管理要效益”保證利潤空間,從而打開新局面。
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