全聯(lián)房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長、住建部住房政策專家委員會副主任 顧云昌

顧云昌：地產(chǎn)中國第六屆年會，我是�？�，從第一屆開始，年年有變化，年年有紅榜，年年有創(chuàng)新，年年有變化。今年的變化是什么呢?60后先說，70后在他后面說?60后說，2014年，70后說的是以后的，所以這個難題很大，所以想了半天我也沒有好PPT，我想等任總講完以后我再講，他講的太多了，我再講就羅嗦了。

當(dāng)然現(xiàn)在中國正值經(jīng)濟(jì)界最響亮詞就是“新常態(tài)”，我就想從經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，樓市新時代，這個角度來談我的觀點。

新常態(tài)大家都知道，其實中國新常態(tài)的提出要比國際上提出要晚5年。人家在2008年、2009年就提出來，當(dāng)然他的新常態(tài)和我們現(xiàn)在的新常態(tài)不一樣。為什么現(xiàn)在提出?考慮中國整個發(fā)展，真正轉(zhuǎn)型恐怕是這兩年才是真正做到了。

而在全世界都展示的時候我們還在搞發(fā)展，中國現(xiàn)在進(jìn)入新常態(tài)了，當(dāng)然是總書記提出來，習(xí)大大提的問題，當(dāng)然都要響應(yīng)。

新常態(tài)有幾個特點?有三特征，第一個特征就是增速放緩，第二就是結(jié)構(gòu)調(diào)整，深度調(diào)整。第三，就是分析。

第三，三個中高，就是經(jīng)濟(jì)增長速度放慢了，但是必須保持中高速。如果進(jìn)入低速，中國可能陷入陷井。第二，產(chǎn)業(yè)往中高端走。第三，產(chǎn)品的質(zhì)量包括服務(wù)質(zhì)量，要中高檔。這三個中高對房地產(chǎn)來說也是重要原因。

從四中全會角度提出三個新：第一，新增長點。四中全會提出發(fā)現(xiàn)和培育新增長點，新增長點在哪里?我們耳熟能詳?shù)木褪侵扉F基在1997年提出來把住宅作為新的增長點，于是有今天新的增長點。到了今天，這兩個增長點已然發(fā)揮作用，我覺得中國仍然處于老百姓消費的房車時代，住房消費為主導(dǎo)的時代。這樣情況下發(fā)現(xiàn)和培育新的增長點，這個增長點是什么?就是戰(zhàn)略性的新興產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)。

第二就是新的發(fā)展空間，新的發(fā)展空間是什么?就是優(yōu)化發(fā)展空間，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新空間。那么提出了京津冀一體化和沿長江帶，這個就是新的發(fā)展空間。

第三個就是新型城鎮(zhèn)化，我認(rèn)為在新常態(tài)下面是不是可以從這三個方面來描述。

重點我想講對樓市新時代做一個回顧。那么我們現(xiàn)在大家都說，過去十年，有人說十五年是中國房地產(chǎn)的黃金時代，我記得在2012年的時候，2013年初，我當(dāng)時認(rèn)為中國房地產(chǎn)正在唱兩首歌，一首歌叫吻別，一個叫牽手，吻別房地產(chǎn)的黃金時代;牽手房地產(chǎn)的白銀時代。房地產(chǎn)不得不和黃金時代吻別了，這個時代過去了。我們回顧一下黃金時代，一個叫做在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中是超級繁榮的，我曾經(jīng)說中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展像火山一樣爆發(fā)，老百姓住房需求通過住房制度改革，世界絕無僅有的住房制度改革，中國體制全部改變，結(jié)果爆發(fā)出來火山一樣的需求，所以有人說這是超級繁榮。

第二，我們企業(yè)就是野蠻生長，那么全世界共同關(guān)注的問題，罵聲最強(qiáng)的，最多的就是房價是脫韁的野馬，這就是黃金時代的標(biāo)志，當(dāng)然這個過程當(dāng)中，我們開發(fā)企業(yè)，我至今還記得，在本世紀(jì)初的時候，有幾家開發(fā)商都跟我們說，一不小心進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。土地讓我們拿，將來賺了錢再給政府，一不小心就發(fā)起來了，這就是黃金時代。

一不小心就發(fā)起來了，這是房地產(chǎn)行業(yè)在黃金時代的遭遇，應(yīng)該說遍地都是黃金，大大小小的企業(yè)都賺了金子。就連我們投資者稀里糊涂買了幾套房，都成了富翁了，這就是黃金時代。

那么到了白銀時代會怎么樣?我覺得白銀時代將是中國房地產(chǎn)發(fā)生一個劇變。剛才主持人說“變”，我感覺這不太好，當(dāng)時陳水扁上臺的時候就是阿扁，“扁”和“變”在臺灣是同聲的，我們現(xiàn)在是變，當(dāng)然他把自己變進(jìn)去了，我們要把中國經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)變上去。現(xiàn)在說話當(dāng)中要注意，你進(jìn)來了，不能說你進(jìn)去了。你出來了，你上去了。千萬不能說你進(jìn)去了。

怎么變?要變上去，它變要變進(jìn)去了。當(dāng)然變是轉(zhuǎn)型時期的特征，也就是我們的結(jié)構(gòu)調(diào)整，這就是我們的改革，因為不變將會死路一條，無論是中國經(jīng)濟(jì)，中國房地產(chǎn)業(yè)還是我們的企業(yè)都不變。

那么我曾經(jīng)羅列了9個變，一個叫市場變態(tài)，市場狀態(tài)變化，一個叫政策變味，政策的味道變了，第三個叫發(fā)展變速。房地產(chǎn)的發(fā)展速度肯定要變的，產(chǎn)業(yè)變型，轉(zhuǎn)型，變型，企業(yè)變制，企業(yè)的制度在改革。我們現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)制度大大小小都在進(jìn)行改革，產(chǎn)品要變新，融資要變通，房地產(chǎn)融資渠道變通，投資者的投資，投資者也在變圖。過去我們主要是什么?通過買房，通過投資磚頭賺錢，恐怕以后這個路要變了，恐怕要投資房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品來獲得利益。

最后動力要變壞，房地產(chǎn)發(fā)展的動力一定要切換的，切換我們增長點，切換我們發(fā)展的動力，下降的動力，當(dāng)然變得還有很多，我羅列了九個方面，當(dāng)然時間關(guān)系不可能全部展開，我重點講講關(guān)于市場變態(tài)的問題和政策層面的變味的問題，以及我們行業(yè)變形的問題。

市場的變態(tài)現(xiàn)在看來中國房地產(chǎn)市場狀態(tài)的確變化，也就是說過去我們中國房地產(chǎn)市場長期以來基本上進(jìn)入賣房市場，總的小時進(jìn)入買房市場，真正進(jìn)入買房市場是2014年最明顯。因為2013年有一個小周期的高潮，我們大周期從黃金時代進(jìn)入白銀時代了，我們小周期也過去以后，走下坡路的時候，市場就變態(tài)了，可以用三句話概括，第一，競爭加劇。第二句話叫做洗牌加快。第三句話叫做利潤攤薄。這是我對中國房地產(chǎn)進(jìn)入麥房市場以后，市場變態(tài)以后的一個觀測。競爭加劇大家都體會到了，現(xiàn)在誰能說有日光盤，日光盤見不著，月光盤也少見，因為現(xiàn)在控制力高。

國家統(tǒng)計局頒發(fā)數(shù)據(jù)看到待售面積，講的是一年以后又賣掉了房子，因為數(shù)量不多，才6億平方米，一年賣掉多少房子?十幾億平方米，半年消化量，當(dāng)然不多，在庫存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個，還有已經(jīng)開盤了沒有賣出去的房價，我估計最起碼有15、16億平方米的房子在賣，這就是市場競爭的原因。凡是供大于求情況下肯定市場競爭。

最后出了事情大家都知道，“倒奶”，年輕時候?qū)W習(xí)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)，奶農(nóng)說我送給人家說可以，到城里運費我受不了，有人懷疑我這個奶有問題，我送過去沒有人喝怎么辦?就是倒奶也是新常態(tài)的表現(xiàn)，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一種新常態(tài)了。房地產(chǎn)進(jìn)入新常態(tài)，最大的標(biāo)志是買房市場，在這個情況下面其結(jié)果是洗牌加快。

我們看到了今年發(fā)榜，紅榜里面有哪些企業(yè)，兩個兩千億，七個一千億，我們看到越是排在前面的，增長幅度越大，基數(shù)很大，增長幅度也很大，排在100億以上，增長速度不如300、500億的增長速度，這就是現(xiàn)在洗牌加快。

在他們迅速增長時候，全國房地產(chǎn)銷售面積多少?同比下降了8%左右，上市公司，綠地的指標(biāo)，去年銷售增長接近了50%的增長，全國下降了8%，那么這一對比就知道肯定是企業(yè)沒有生產(chǎn)利潤，他們消亡了。我看到一個資料，這三年來全國房地產(chǎn)的企業(yè)的數(shù)量從8萬降到5萬多，一年平均下來沒有了一萬多個，這就是洗牌加快，這是相當(dāng)殘酷的，市場經(jīng)濟(jì)是不流淚的，能行就活下來，不行就下去，好在房地產(chǎn)有一個特征，沒有聽說幾個老板，光說個別跑路的，沒有聽說上吊自殺的。為什么?因為最差的老板他有土地，好在中國土地市場一個怪象，房價、地價也在往上漲，去年全國平均房價溫和下行，統(tǒng)計局下降同比下降了2%、3%、5%，6%，最多10%左右。但是全國土地價格怎么樣?12月份數(shù)據(jù)沒有出來，11月份出來是這樣的，全國土地交易量，開發(fā)商買地數(shù)量同比下降14.5%，但是買地價款只下降了5%，充分說明房價溫和下行，地價是在大幅度的上升，這就是中國的土地制度。

在這樣情況下，最后拿了高地價的，就看企業(yè)的表現(xiàn)，所以不行的，沒有實力的，沒有資金的，沒有品牌的，做得不好的，被兼并，被合作，好在土地還值錢，賺得少一點就是了。這樣趨勢恐怕在未來白銀時代將會延續(xù)，所以有人預(yù)測白銀時代10年以后，20年以后，重要性房地產(chǎn)數(shù)量會減少50%，剩下10%，也有人說20%，因為以后的事情誰都不知道，但是數(shù)量絕對值下降，大幅度下降是必然的。

第三，利潤的結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)利潤原來說是像脫韁的野馬，拿到土地就能賺錢，現(xiàn)在不一樣。我看了上市公司報表，這幾年上市公司報表凈利潤每年在下降�，F(xiàn)在搞得好的，12%、13%的凈利潤還好，差得一點就是8%、9%，有15%、16%、17%的凈利潤明顯下降了，當(dāng)然這種下降還是好多了。我最近參加一家裝修公司的會議，我問他你的凈利潤多少?他說到8%，我們行業(yè)目前的利潤率仍然是比較高的，所以為什么叫白銀時代?我認(rèn)為關(guān)鍵在這兒。

因為我們制造業(yè)的利潤，有的只有2%點幾，有的4點幾，有的5點幾，一噸鋼鐵最后利潤多少?有人說買一個冰棍，我具體沒有研究過。所以我們怎么看房地產(chǎn)業(yè)，這樣形勢下，看看房地產(chǎn)是好的產(chǎn)業(yè)，這是我想講的關(guān)于市場變態(tài)的問題。

市場變態(tài)情況下可以下降，如果說黃金時代，大大小小房價都能減到黃金，但是在白銀時代，并不是所有企業(yè)都能賺到銀子的，不僅賺不到銀子，還會被淘汰，這就是對白銀時代的行業(yè)提出了這么一個問題。

其實白銀時代對于我們行業(yè)來說不是壞事，我認(rèn)為在黃金時代吻別的一句歌詞就是吻別在狂瀾之夜，我們房地產(chǎn)是吻別的狂瀾之夜。但是現(xiàn)在進(jìn)入白銀時代了，牽手白銀時代?怎么牽手?我們要看到在黃金時代并不是所有指標(biāo)都是黃金的，在白銀時代并不是所有的指標(biāo)都差于黃金的，而且主要的指標(biāo)我認(rèn)為應(yīng)該比黃金時代還好。比如對我們這個行業(yè)的進(jìn)步我覺得是大大有利的。一個好的行業(yè)，一個成熟的行業(yè)必然是經(jīng)過激烈的競爭，有風(fēng)雨交加的洗禮才能夠成熟。一個好的企業(yè)必然經(jīng)歷過高高低低的成功和失敗的兩方面的磨煉，才能夠取得好的業(yè)績，或者說用馬云的話說，一個好企業(yè)一定是在壞的環(huán)境下面成長起來的，我覺得這話講得有道理，看起來市場競爭形勢很激烈，但是對真正企業(yè)是有好處的。從這個意義上講，我們房地產(chǎn)業(yè)將在白銀時代，從過去的野蠻成長走向理性成長。

第二，對消費者也是有利的。因為在黃金時代不管什么樣的產(chǎn)品都能賣得出去，買得差的產(chǎn)品的人，實際上最大的受損者，但是在白銀時代必須是好產(chǎn)品，性價比好的產(chǎn)品才賣得下去，對消費者賣到的，你可以買的時候比較，可以挑選，最后得利者是消費者，會得到性價比合理的，更能賞心悅目滿意的產(chǎn)品。所以不要認(rèn)為黃金時代好，白銀時代不好，從根本上來說行業(yè)進(jìn)步，企業(yè)進(jìn)步和消費者滿意度，都會在白銀時代得到體現(xiàn)。

這是市場第二點政策變味，我們從2014年看得到的，好多人問為什么中央經(jīng)濟(jì)工作會議連續(xù)兩年不提房地產(chǎn)調(diào)控?更不提房價?這在舊常態(tài)下，有人對房價，一提房地產(chǎn)就是房價，中央政府就是恰恰說房地產(chǎn)調(diào)控，說房地產(chǎn)不提房價，這兩個老百姓，全世界最關(guān)心的問題，這不是疏忽，這說明黨中央的英明，這是表揚黨中央。因為真正按照三中全會提出來，讓市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用，這一條在房地產(chǎn)市場中發(fā)揮作用了。

因為在我看來決定房地產(chǎn)市場，一個是現(xiàn)在講的，決定中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的速度，發(fā)展的規(guī)模其實就是人口紅利。中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展到本世紀(jì)初的時候，正是中國的人口紅利爆發(fā)的年代，中國的買房者，全世界的買房者，第一次買房30歲左右，第二次買房40歲左右，本世紀(jì)末，上世紀(jì)初的時候，符合這樣年齡段的買房者是達(dá)到了一個高峰，這時候有一個住房改革的政策出臺，人口紅利加上改革的促進(jìn)必然造成了中國房地產(chǎn)市場今天的繁榮，必然出現(xiàn)超級繁榮，這是必然的，不是任何政策能夠指導(dǎo)的，當(dāng)然住房政府改革也是政策，光有人口紅利，沒有改革發(fā)揮不出來，光有改革，沒有人口紅利，同樣沒有這樣的速度和規(guī)模。

那么這個情況下我們看看整個房地產(chǎn)市場變化，那么發(fā)展到今天應(yīng)該說有一個階段性，為什么我們現(xiàn)在會進(jìn)入到一個白銀時代?而不是繼續(xù)在黃金時代，而就是人們常問的，為什么現(xiàn)在進(jìn)入新常態(tài)，這一點不用多回答了，因為我們?nèi)丝诩t利，我們的發(fā)展階段造成的。

要使房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定健康發(fā)展，靠什么?一個剛才說的本身的需求，供有和需求關(guān)系非常好，如何協(xié)調(diào)好這種關(guān)系，用行政性限制是沒有辦法的辦法，如果是好辦法你跟我說，因為我參加過這個座談會�，F(xiàn)在房價上漲過快怎么辦?你們給我想辦法。我們的目標(biāo)就是定在房價上面，得出結(jié)論只能是這樣的，沒有找到房價背后的原因是什么?現(xiàn)在各位都越來越清楚了。什么原因?中國有三大原因，第一，貨幣原因。第二，土地原因。第三，金融原因。今天上午我看了一段講的我們的M2，2014年的M2增長只有12.2%，盡管我們新增貸款達(dá)到9.78萬億，達(dá)到了歷史的高點，但是我們的M2的增長速度已經(jīng)降到了12.2%，應(yīng)該說這是非常合理的意見。但是我們過去20年當(dāng)中我們的M2平均增長多少?20%，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，M2應(yīng)該等于什么?我們的葉劍平教授在這兒，M2應(yīng)該等于GDP+CPI，我們GDP10%，CPI3%、4%，再加一點就是15%、16%的增長，4到6個百分點，M2跑哪去了?跑到房地產(chǎn)領(lǐng)域里了，跑到地價里去了，跑到房價里去了。

我也查過美國的資料，美國過去同樣的年代當(dāng)中，他們的M2增長速度就相當(dāng)于CPI+GDP。而我們的M2和它的之間差了4到6個百分點，那么到房價里面去。所以沒有控制M2的源頭，一味打壓房價，就是得了一個器質(zhì)性的問題讓病人吃止痛片，沒有什么效果。

第二，土地問題。中國的土地制度沒有辦法，目前為止中國土地制度改革可能會有突破，我們期待有突破，因為我們的習(xí)大大提出來下一步農(nóng)村土地制度改革要保三個主線，假如說反過來，三個底線保證情況下，我們可以突破的話，除了三個底線有其他突破，土地改革可能是更大一點。

為什么的房地產(chǎn)價格，房價出現(xiàn)了同比的下降，環(huán)比下降，但是北京的土地價格去年達(dá)到多少?比今年漲了多少?4個億漲幅是最快的土地價格。這樣的土地制度，這樣的財稅體制，地方政府不得不靠土地吃飯，地方政府也必然靠漲地價來獲得更多的財政收入，來支持地方的投資和公共產(chǎn)品建設(shè)等等，這無可置疑。

房地產(chǎn)市場變化到了政府的層面，政府的政策變味，那么現(xiàn)在看來一個是市場化的趨向，一個就是長期化的趨向。房地產(chǎn)應(yīng)該從建立長效機(jī)制著手，現(xiàn)在看長效機(jī)制已經(jīng)開始建立，表現(xiàn)在三個方面。第一，金融方面。第二，土地方面。第三，稅收方面。那么這些都知道，土地方面三個底線，金融方面93年文件當(dāng)中我們光注意到了首套房的可以享受政策和變化，已經(jīng)還清二套房的貸款變化，其實更深含義是提出了三個方面的融資渠道。一個叫MBS，一個叫銀行間的發(fā)債，第三就是瑞斯。

土地方面三個底線，還有稅收方面推進(jìn)房地產(chǎn)稅收的，房地產(chǎn)的立法。這方面我覺得正在開建，這就是今后房地產(chǎn)歸納起來一句話，不將是看政府臉色，也不將是隨著政策變化而變化，而是隨著整個市場化進(jìn)程而變化，隨著長期的長效機(jī)制建立，使我們房地產(chǎn)市場從狂亂發(fā)展達(dá)到理性發(fā)展，這是恐怕這樣一種軌跡。

那么這樣發(fā)展當(dāng)中我覺得要關(guān)注貨幣政策和金融環(huán)境變化，可能對房地產(chǎn)至關(guān)重要。為什么我們在過去若干年當(dāng)中的房價上漲過快，剛才講主要是貨幣政策，M2的問題，如果全國M2控制在一定漲幅當(dāng)中，有理由認(rèn)為中國房價將保持相對平穩(wěn)。所以M2的環(huán)境和金融環(huán)境密切相關(guān)起來，你要促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展，真正像930文件講的金融支持房地產(chǎn)，930文件題目大家知道嗎，叫金融支持房地產(chǎn)的若干意見。

什么意思呢?我看到的資料，剛才任志強(qiáng)講了很多關(guān)于金融問題，我也非常贊成，決定房地產(chǎn)市場冷熱的是金融政策，中國現(xiàn)在首付款30%，第二套房付款是50%到60%，平均下來多少。你知道美國首付款比例多少嗎?3%。因為有些人是零首付富的，大多數(shù)人可以通過政府的擔(dān)保，5%的首付，這樣金融支持，才有美國市場在次貸危機(jī)以后逐步復(fù)蘇。中國房地產(chǎn)松綁是松了，但是沒有完全松開，比如一線城市還沒有取消限購，在金融對房地產(chǎn)支持方面差很多很多。一個就是剛才我說的首付款比例問題，還有利率問題更關(guān)鍵。利率現(xiàn)在幾個城市有7折，沒有，8折也沒有，9折有一點點，這些事情我覺得通過金融改革來推動房地產(chǎn)市場。

那么我相信中國經(jīng)濟(jì)要保持穩(wěn)增長，離不開房地產(chǎn)的穩(wěn)增長，所以這就是我們要考慮的問題。

第三個層面簡單講講房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型問題，房地產(chǎn)要轉(zhuǎn)型，行業(yè)要轉(zhuǎn)型，產(chǎn)品要升級，轉(zhuǎn)型體現(xiàn)三個方面。第一個方面就是我們多元化，經(jīng)營的多元化。第二就是融資的多元化。第三就是企業(yè)管理的集約化。這是充分體現(xiàn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的三個方面。

產(chǎn)品升級方面，也是朝著三個方面。第一個方向是綠色化。第三個方向是差異化。第三個方向是服務(wù)化。中國房地產(chǎn)人已經(jīng)充分認(rèn)識到了，新型城鎮(zhèn)化要以人為本，房地產(chǎn)的發(fā)展也將從以物為本轉(zhuǎn)向以人為本。我們過去目標(biāo)都盯在房子上面，盯在物業(yè)管理上面，現(xiàn)在開發(fā)商、管理者都已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變了，把目標(biāo)不是定在房子上，是定在人上面，以人為本，真正考慮人的買房需求，入住以后的需求，如何滿足他的需求。

從過去的物業(yè)管理轉(zhuǎn)向了社區(qū)服務(wù)，服務(wù)誰?不是服務(wù)房子，是服務(wù)人。未來中國，未來中國房地產(chǎn)業(yè)一定要遵循以人為本，以人為核心。那么才是我們創(chuàng)新發(fā)展切換的一個動力。最后一句話，只有全心全意為人民服務(wù)，人民幣才能夠真心實意為你服務(wù)。