中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任 李鐵

2015三亞·財(cái)經(jīng)國(guó)際論壇于2015年12月11日-13日在三亞舉行。論壇主題為：新經(jīng)濟(jì) 新動(dòng)能。中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵出席并參與對(duì)話。李鐵指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)“斷崖式下跌”和房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)有直接關(guān)系，在政府和企業(yè)的雙重推動(dòng)下，缺乏制度約束，導(dǎo)致房地產(chǎn)過(guò)快增長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常的市場(chǎng)波動(dòng)預(yù)期。

李鐵認(rèn)為，部分城市房地產(chǎn)去庫(kù)存恐要花五到十年。他指出，中國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存周期和房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整周期會(huì)遠(yuǎn)長(zhǎng)過(guò)預(yù)期，需要調(diào)整過(guò)度追求盲目性利益為導(dǎo)向的發(fā)展機(jī)制，切斷地方政府財(cái)政利益需求，關(guān)掉政府任意調(diào)動(dòng)資源的閘門。

以下為發(fā)言實(shí)錄：

李鐵：我的本行也不是PPP，我研究城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展，所以凡是和城市有關(guān)的問(wèn)題都是我們研究的重點(diǎn)。因?yàn)榇蠹液荜P(guān)心為什么最近房地產(chǎn)現(xiàn)在出現(xiàn)了這么多的問(wèn)題，實(shí)際上如果從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)上看，確實(shí)供求關(guān)系的變化已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我們承受的能力。所以整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)所謂“斷崖式下跌”和房地產(chǎn)的發(fā)展形勢(shì)是有直接關(guān)系的。

我也經(jīng)常在其他場(chǎng)合講，中國(guó)是一個(gè)非飽和性的增長(zhǎng)，非飽和性就是戶籍人口城鎮(zhèn)化率40%，統(tǒng)計(jì)人口城鎮(zhèn)化率是55%，大量農(nóng)村人口進(jìn)城，包括沒(méi)進(jìn)城的，還有城市間的流動(dòng)人口七八千萬(wàn)，他未來(lái)需不需要解決住房?肯定需要。但是我們現(xiàn)在面臨什么情況?住房供給嚴(yán)重過(guò)剩，當(dāng)然一線城市、二三線城市會(huì)有很大的區(qū)別。

為什么會(huì)出現(xiàn)過(guò)剩?那就研究經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，我們?cè)谘芯空麄�(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中，實(shí)際上我們得承認(rèn)一件事情，中國(guó)現(xiàn)在是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育的過(guò)程，90年代我們面臨制成品的過(guò)剩，那時(shí)候研究政策更多關(guān)注洗衣機(jī)、彩電、冰箱的過(guò)剩，但是現(xiàn)在我們面臨的是房地產(chǎn)過(guò)剩。當(dāng)我們認(rèn)定市場(chǎng)在調(diào)節(jié)我們的供求關(guān)系的時(shí)候，這種波動(dòng)現(xiàn)象是必然發(fā)生的，房地產(chǎn)也不例外。

只不過(guò)房地產(chǎn)這種波動(dòng)所帶來(lái)的成果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其他制成品的后面，比如它占領(lǐng)的空間面積，它的產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)性，比如房地產(chǎn)的下跌直接導(dǎo)致了(1651, 0.00, 0.00%)的需求，導(dǎo)致了水泥的需求、玻璃(818, 2.00, 0.25%)的需求，甚至能源的需求大度下滑。這是一個(gè)必然的現(xiàn)象，如果我們認(rèn)為中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的話，它這種波動(dòng)是正常的。

但是為什么我們叫它“斷崖式下跌”，所謂“斷崖式下跌”，中國(guó)有它另外的特點(diǎn)。對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)品、這個(gè)生產(chǎn)過(guò)程中，它不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)，它還有政府的推動(dòng)，如果研究經(jīng)濟(jì)學(xué)的話，在中國(guó)這種特色的經(jīng)濟(jì)制度條件下，地方政府有強(qiáng)烈的利益動(dòng)機(jī)，它通過(guò)賣地、賣房子能拿到它的土地出讓金，最后能拿來(lái)搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

那么就等于雙重推動(dòng)，企業(yè)推動(dòng)和政府的推動(dòng)，世界上沒(méi)有任何一個(gè)國(guó)家會(huì)有這么強(qiáng)烈的推動(dòng)力，同時(shí)又沒(méi)有各種制度的約束，就導(dǎo)致房地產(chǎn)過(guò)快地增長(zhǎng)。這種過(guò)塊的增長(zhǎng)就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了正常的市場(chǎng)波動(dòng)預(yù)期，就形成了中國(guó)特色波動(dòng)放大幅度，也就形成了對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響造成的下跌。這是我講的第一個(gè)問(wèn)題。

需要把這種過(guò)度放大需要消化這種庫(kù)存，恐怕就不是簡(jiǎn)單的我們想象的一兩年、兩三年，有的地方恐怕要花五到十年。同時(shí)也會(huì)涉及到它帶動(dòng)的其他產(chǎn)業(yè)，這種下滑怎么進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，也是我們面臨的深層次的問(wèn)題。

中國(guó)的房地產(chǎn)雖然發(fā)展快，它有一個(gè)問(wèn)題，是因?yàn)橥ㄟ^(guò)政府來(lái)推動(dòng)的，但是政府有足夠的調(diào)動(dòng)資源的能力。怎么調(diào)動(dòng)資源?它可以低價(jià)地從農(nóng)民手里獲取土地，這種過(guò)程中就導(dǎo)致房地產(chǎn)的投資者甚至買房者通過(guò)極差地租獲取高額利潤(rùn)，這個(gè)在本世紀(jì)以來(lái)這個(gè)現(xiàn)象特別突出。但是它的直接后果就是對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了非常不利的后果。我們?cè)瓉?lái)去調(diào)查，我們知道浙江很多小作坊發(fā)展成大企業(yè)，比如浙江有的劉市(音)，它有一個(gè)叫正泰格利希(音)電器，它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史是最傳統(tǒng)的做法，可是經(jīng)過(guò)十幾年它占有了中國(guó)市場(chǎng)的60%甚至占有世界市場(chǎng)一定的比例，兩個(gè)大集團(tuán)�？墒菫槭裁船F(xiàn)在很多人不去搞這種作坊式生產(chǎn)、不去搞實(shí)體經(jīng)濟(jì)了?就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的利潤(rùn)在一段時(shí)間內(nèi)太豐厚，大量資金投資者全部去買房，我們知道溫州炒房團(tuán)，包括臺(tái)灣的，包括新加坡，全世界華人都到中國(guó)來(lái)炒房。這種推動(dòng)性，最大的利潤(rùn)反過(guò)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展的推動(dòng)也是巨大的。所以它也產(chǎn)生兩個(gè)很大的問(wèn)題，地方財(cái)政遇到了很大的沖擊，第二實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到萎縮，這是我們現(xiàn)在房地產(chǎn)面臨的基本的形勢(shì)。

那么怎么來(lái)解決問(wèn)題?恐怕我們得承認(rèn)這個(gè)波動(dòng)的周期是要一段時(shí)間的，這是第一。第二，我們是不是要調(diào)整過(guò)度追求盲目性利益為導(dǎo)向的發(fā)展機(jī)制，特別是斷掉一條，斷掉政府財(cái)政利益需求這一塊，把政府調(diào)動(dòng)資源來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)這一閘門關(guān)掉，很有可能它會(huì)減緩這種波動(dòng)。第三，是不是可以把農(nóng)村集體土地如是過(guò)程強(qiáng)化五農(nóng)村自己的權(quán)益，那就增長(zhǎng)的房地產(chǎn)商和農(nóng)民土地集體所有者談判的成本，可以使這種發(fā)展勢(shì)頭一定程度上受到遏制。另一方面，從金融、其他方面的改革調(diào)整整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，這樣會(huì)使我們經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)軌過(guò)程中有序地解決自己的問(wèn)題。

另一方面看房地產(chǎn)商要轉(zhuǎn)型，因?yàn)橹�前錢來(lái)得太快，蓋完房子就走了，所謂的生態(tài)住房和房地產(chǎn)已經(jīng)遇到很大的挑戰(zhàn)。怎么樣轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的發(fā)展模式，無(wú)論對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展商和政府政策的制定者都是需要考慮的事情。我們現(xiàn)在在推廣智慧城市，怎么樣在房地產(chǎn)中實(shí)現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+”，這個(gè)“互聯(lián)網(wǎng)+”不是簡(jiǎn)單加，大概涉及幾方面：

第一，過(guò)去的房地產(chǎn)只是賣房子，現(xiàn)在恐怕不僅僅是賣房子，他要把整個(gè)城市的功能運(yùn)營(yíng)結(jié)合起來(lái)。另一方面，還要和其他的產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，怎么樣和智能化結(jié)合起來(lái)，怎么樣和大型電氣商的發(fā)展結(jié)合起來(lái)，怎么樣和互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合起來(lái)，使我們?cè)谡麄�(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品中實(shí)現(xiàn)功能的轉(zhuǎn)化，提供社會(huì)需求的多樣性。這塊恐怕有更多的探討前提。

另一方面，怎么樣和產(chǎn)業(yè)結(jié)合，怎么樣和IT產(chǎn)業(yè)、新的服務(wù)業(yè)密集型的產(chǎn)業(yè)、高端的密集型服務(wù)業(yè)結(jié)合，這也是房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的可能。

過(guò)去你是賣房，現(xiàn)在我們要考慮到整個(gè)社區(qū)的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、社會(huì)的創(chuàng)新、高端服務(wù)業(yè)的創(chuàng)新、領(lǐng)創(chuàng)空間的發(fā)展等等，它會(huì)給我們房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、社區(qū)轉(zhuǎn)型、社會(huì)轉(zhuǎn)型提供一個(gè)更好的平臺(tái)和空間。我先講到這兒，謝謝!