[提要] 在過去長達(dá)一年半的時(shí)間里，國際評級機(jī)構(gòu)穆迪投資者服務(wù)公司一直看空中國房地產(chǎn)。不過，在最近的一份報(bào)告中，穆迪改變了態(tài)度。穆迪稱，已將中國房地產(chǎn)業(yè)的展望從負(fù)面轉(zhuǎn)為穩(wěn)定，預(yù)計(jì)銷售情況和融資管道的改善趨勢會(huì)在2013年持續(xù)。
穆迪評級中國房地產(chǎn)
穆迪稱，已將中國房地產(chǎn)業(yè)的展望從負(fù)面轉(zhuǎn)為穩(wěn)定，預(yù)計(jì)銷售情況和融資管道的改善趨勢會(huì)在2013年持續(xù)。首次購房的按揭貸款政策趨向?qū)捤�，大眾市場產(chǎn)品的供應(yīng)增加，市場需求穩(wěn)定，以及城鎮(zhèn)化步伐持續(xù)等因素，均會(huì)導(dǎo)致銷售情況改善，進(jìn)而降低房地產(chǎn)開發(fā)商的庫存。
2011年4月，穆迪將中國地產(chǎn)業(yè)評級前景從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”，自此以后，穆迪一直看空中國房地產(chǎn)。評級的調(diào)整主要是反映穆迪對中國地產(chǎn)業(yè)未來12至18個(gè)月基本信貸狀況的預(yù)期。穆迪其時(shí)之所以會(huì)有這樣的評價(jià)，是認(rèn)為內(nèi)地地產(chǎn)開發(fā)商面臨著艱難的營運(yùn)環(huán)境，將會(huì)受到政府加強(qiáng)監(jiān)管、利率上升、銀行信貸減少以及供應(yīng)增加的影響，這必將導(dǎo)致該行業(yè)銷售放緩，使一些企業(yè)的利潤率和流動(dòng)性承壓。穆迪預(yù)計(jì)，中國一線城市和多數(shù)二線城市的住房合同銷售額平均降幅在25%至30%。因?yàn)檫@些城市在執(zhí)行限購政策。
在2011年7月5日的中國信用風(fēng)險(xiǎn)研討會(huì)上，穆迪繼續(xù)闡述了對中國房地產(chǎn)未來12至18個(gè)月的負(fù)面展望。穆迪還對房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行了流動(dòng)壓力測試。結(jié)果顯示，最易受到影響的六家房企在銷售金額下降10%的情況下，企業(yè)流動(dòng)資金就會(huì)陷入困境。
但一年過去了，被認(rèn)為資金鏈最危險(xiǎn)的綠城不僅擺脫了困境，2012年銷售額有望突破500億達(dá)到歷史新高，而且最近還重返土地市場�！艾F(xiàn)在再談綠城會(huì)不會(huì)死，已經(jīng)是一個(gè)笑話,”綠城中國首席財(cái)務(wù)官兼董秘馮征毫不客氣地說，他在接受媒體采訪時(shí)表示，“股權(quán)賣了，項(xiàng)目賣了，資產(chǎn)負(fù)債率降下來了，股價(jià)升上去了，綠城早已度過困局。”
中國房地產(chǎn)市場2012年的激烈變化，使一直持看空態(tài)度的穆迪也改變了看法。穆迪認(rèn)為，自從開發(fā)商開始增加大眾市場產(chǎn)品的供應(yīng)，以迎合首次購房者的需要之后，2012年6月份以來一直出現(xiàn)同比正增長。首次購房者多數(shù)來自低級別城市，政府的限購令在當(dāng)?shù)貓?zhí)行得較為寬松。這其中較為典型的企業(yè)是世茂股份。2012年年初，穆迪將世茂房地產(chǎn)的Ba3公司家族評級和B1高級無抵押債券評級的展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。但今年11月底，穆迪將世茂的評級修訂為穩(wěn)定。
標(biāo)桿房企業(yè)績大幅上升，說明在調(diào)整期內(nèi)，行業(yè)集中度在提升。房企間兼并重組日趨活躍。具有雄厚資金實(shí)力、高品牌知名度、土地儲(chǔ)備充足及銷售能力強(qiáng)的大型房企，趁機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)大了市場份額。限購令并未限制住購房需求，2012年新房銷售額與以往相差無幾，因此2012年3月，舊土地供應(yīng)庫存建設(shè)的新房終止時(shí)，供需矛盾加劇，必導(dǎo)致房價(jià)暴漲。
中國房地產(chǎn)市場目前已經(jīng)走出了谷底，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策和穩(wěn)增長的大環(huán)境下，從今年年中開始，交易量開始緩慢并且溫和的回升，房價(jià)也在溫和回升。他觀察到，年初房地產(chǎn)交易量同比下降了20%，到年中同比下降10%至12%，到年底同比持平。房價(jià)也從去年9月份的下跌，到現(xiàn)在的企穩(wěn)或者是緩慢回升。
敏感的地產(chǎn)人也希望捕捉下一步政策變動(dòng)的方向。高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍認(rèn)為，十八大透露出來積極的政策信號，中國經(jīng)濟(jì)要逐漸擺脫對地產(chǎn)的依賴，回歸到實(shí)體經(jīng)濟(jì)層面，這是健康發(fā)展的前提。但他認(rèn)為，未來中國房地產(chǎn)市場還存在著漫長的調(diào)整期，價(jià)格只是短期的微妙平衡。盡管城鎮(zhèn)化創(chuàng)造了龐大的需求，但地方政府依靠房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)的模式?jīng)]有改變�，F(xiàn)在，不僅僅是住宅的過剩，還有商業(yè)地產(chǎn)的過剩。
大部分機(jī)構(gòu)和專業(yè)人士傾向于認(rèn)為，中國政府不大可能會(huì)對樓市實(shí)施進(jìn)一步監(jiān)管限制。穆迪指出，目前的限購措施已經(jīng)有效遏止投機(jī)和遏制房價(jià)。只要平均售價(jià)不大幅上升，2013年監(jiān)管環(huán)境就不會(huì)出現(xiàn)重大變化。曾啟賢補(bǔ)充稱：“市場進(jìn)一步削減對房地產(chǎn)業(yè)的投資，亦會(huì)導(dǎo)致目前已經(jīng)放緩的經(jīng)濟(jì)雪上加霜，使政府難以實(shí)現(xiàn)其GDP增長率為7.5%的既定目標(biāo)�！蓖瑫r(shí)，平均售價(jià)大幅上升的可能性不大。平均售價(jià)可能會(huì)在至少未來12個(gè)月溫和下降。
