[摘要]“政府應(yīng)該鼓勵(lì)賣(mài)房”，商務(wù)部研究院對(duì)外貿(mào)易研究部副主任金柏松說(shuō)：“一方面可以引導(dǎo)房主將所得的收入投入消費(fèi)，提振內(nèi)需；另一方面，提前分散人口老齡化帶來(lái)的房地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)�！边@是金柏松在《2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》藍(lán)皮書(shū)中所提出的觀點(diǎn)。
灰色收入抬高了房?jī)r(jià)
中國(guó)房地產(chǎn)沒(méi)有泡沫
金柏松說(shuō)，很多研究者在計(jì)算“泡沫”的時(shí)候，都是將房?jī)r(jià)和收入進(jìn)行對(duì)比，表面上看確實(shí)房?jī)r(jià)非常高。但這里存在的一個(gè)問(wèn)題是，中國(guó)人有非常多的“灰色收入”，在計(jì)算房?jī)r(jià)收入比的時(shí)候，如果不計(jì)算這一部分，就不實(shí)事求是了。
學(xué)者王小魯曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)調(diào)查，推算2008年，中國(guó)居民的“灰色收入”是9.3萬(wàn)億，那么，2008年房地產(chǎn)賣(mài)了多少呢？全國(guó)是5萬(wàn)億，僅靠“灰色收入”就足以把全年的房地產(chǎn)都吃掉了�？▋�(nèi)基國(guó)際和平基金會(huì)高級(jí)研究員，曾任世界銀行駐中國(guó)代表的黃玉川在《華爾街日?qǐng)?bào)》發(fā)表過(guò)文章，根據(jù)我們每年GDP的調(diào)整數(shù)據(jù)，來(lái)推算中國(guó)人的“灰色收入”，規(guī)模也相當(dāng)巨大。
這些錢(qián)去消費(fèi)，能花掉多少呢？而人們可以投資理財(cái)?shù)漠a(chǎn)品非常有限，無(wú)非是黃金、股票、房子；其中大多數(shù)是流向了房地產(chǎn)。所以說(shuō)，這些年房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格的走高是由非�，F(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力決定的，而不是一個(gè)炒作的概念。
除了“灰色收入”之外，還有一些細(xì)節(jié)問(wèn)題，比如雙方父母支持孩子結(jié)婚買(mǎi)房，這些都是我們和國(guó)際市場(chǎng)不太一樣的方面，把這些因素都調(diào)整進(jìn)去以后，中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格基本上是沒(méi)有泡沫的。
房?jī)r(jià)應(yīng)該分開(kāi)檔次
對(duì)于“房?jī)r(jià)沒(méi)有泡沫”的說(shuō)法，金柏松強(qiáng)調(diào)，并不是說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)就是健康的�！拔覀兊姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題就是結(jié)構(gòu)不合理，房產(chǎn)的價(jià)格沒(méi)有分開(kāi)檔次，不能和國(guó)人的收入層次相匹配。
房地產(chǎn)的層次僅僅是所謂的高中低是完全不能滿足國(guó)民需要的。
金柏松認(rèn)為，有必要根據(jù)收入高低差距客觀地劃分出若干階段，再相應(yīng)地劃分出不同的房地產(chǎn)價(jià)格層次，比如你可能劃出了十到二十個(gè)收入階段，前面的很多層次都需要享受不同的福利。比如農(nóng)民工到城市里工作，你要滿足他最基本的住房需求，哪怕你給他每月的房租只有100塊，也要讓人家能住下來(lái)；而現(xiàn)在外企的白領(lǐng)，買(mǎi)房子也很困難，也應(yīng)該有一定的福利政策，只有這樣，他將來(lái)才可能有再買(mǎi)第二套，或者置換更好房子的能力，這才是可持續(xù)的發(fā)展。
現(xiàn)在實(shí)際情況是，逼著大部分人用同樣的方式和價(jià)格來(lái)買(mǎi)房。從銀行和開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，是因?yàn)槔骝?qū)動(dòng)，作為政府來(lái)講，要社會(huì)穩(wěn)定，要讓人民有收入有消費(fèi)來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，就不能讓他們的錢(qián)都滾到房地產(chǎn)里去。
因此，我們必須建立一個(gè)和收入結(jié)構(gòu)相匹配的房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，工薪階層就那點(diǎn)工資收入，指望這個(gè)攢錢(qián)去買(mǎi)百分之百的商品房，太難了；而高檔房產(chǎn)的價(jià)格完全可以放開(kāi)，對(duì)有大筆“灰色收入”的人來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)怎么漲都不冤枉。
建議：鼓勵(lì)老人賣(mài)房可實(shí)施繼承稅調(diào)控
賣(mài)得越晚或稅率越高
“大家可以想象一下，我們有這么多的老人，像歐美發(fā)達(dá)國(guó)家那樣，一人住一套房子，讓專業(yè)的工作人員入戶來(lái)照顧的模式不大可能。這樣一來(lái)，老年人原來(lái)的房子要么出租銷售，要么留給子女；后者的話，本來(lái)就擁有房產(chǎn)的子女很可能也會(huì)選擇出售。到那個(gè)時(shí)候，一旦形成一個(gè)集中一致的市場(chǎng)行動(dòng)，房地產(chǎn)哪怕不是泡沫也是泡沫了�！苯鸢厮烧f(shuō)。
金柏松認(rèn)為，2010到2020年，是人口老齡化加速的初期階段�，F(xiàn)在算起來(lái)只有7年時(shí)間。據(jù)國(guó)家老齡辦的數(shù)據(jù)，到2020年，全國(guó)老齡人口預(yù)測(cè)有2.48億，占人口比的17.17%，每年老齡人口增加3.28%，增加近600萬(wàn)老人。
如果現(xiàn)在要開(kāi)始做養(yǎng)老的集中化和產(chǎn)業(yè)化，那么，這些房子的出售也會(huì)隨之開(kāi)始。為了分散未來(lái)大家集中賣(mài)房所帶來(lái)的供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，政府部門(mén)有必要盡快出臺(tái)鼓勵(lì)賣(mài)房的政策。因?yàn)楹芏嗬夏耆艘婚_(kāi)始意識(shí)不到這個(gè)問(wèn)題。
比如對(duì)房地產(chǎn)的“繼承稅”進(jìn)行一個(gè)階梯式的政策設(shè)計(jì)，年齡越大，持有房子的時(shí)間越長(zhǎng)，“繼承稅”的稅率越高。讓老年人根據(jù)他自己的年齡和持有房子的時(shí)間來(lái)考慮，干脆早一點(diǎn)把多余的房子賣(mài)掉消費(fèi)或者早一點(diǎn)給孩子。
動(dòng)員老年人逐漸賣(mài)掉房子去消費(fèi)，不僅可以分散未來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，還可以刺激消費(fèi)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)�，F(xiàn)在大家一直擔(dān)心國(guó)民收入過(guò)低導(dǎo)致消費(fèi)不足，其實(shí)資產(chǎn)性的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)要超過(guò)工資性的收入。一個(gè)老人一輩子掙的工資可能也沒(méi)有100萬(wàn)元，但是他現(xiàn)在賣(mài)一套房子就有100萬(wàn)元。
而從目前的狀況來(lái)看，賣(mài)房子的多了，那么新房的價(jià)格就抬不起來(lái)，也可以使房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)。
