摘要：廣州新版“國五條”落地已屆一月，當?shù)貥鞘薪诔山涣夸J減。雖然上月成交均價環(huán)比小幅下跌，但業(yè)內(nèi)人士認為這只是郊區(qū)低價樓房成交量增加帶來的“結(jié)構(gòu)性降價”，并非實質(zhì)性降價。在相關(guān)部門出臺限制預(yù)售證發(fā)放的措施后，部分未拿到預(yù)售證的開發(fā)商通過收取誠意金的方式變相提前推盤。
廣州“結(jié)構(gòu)性降價”難抑推盤熱情
廣州新版“國五條”落地已屆一月，當?shù)貥鞘薪诔山涣夸J減。雖然上月成交均價環(huán)比小幅下跌，但業(yè)內(nèi)人士認為這只是郊區(qū)低價樓房成交量增加帶來的“結(jié)構(gòu)性降價”，并非實質(zhì)性降價。在相關(guān)部門出臺限制預(yù)售證發(fā)放的措施后，部分未拿到預(yù)售證的開發(fā)商通過收取誠意金的方式變相提前推盤。
樓市成交量銳減
網(wǎng)易住宅成交數(shù)據(jù)中心顯示，4月份廣州一手住宅成交5658套，環(huán)比減少48.2%。上周（4月29日-5月5日）廣州網(wǎng)簽1051套，環(huán)比減少19%，同比大幅減少83%。其中，“五一”假期(4月29日-5月1日)共成交379套，同比減少32.2%。
在成交價方面，4月份廣州樓市成交均價從3月份的16298元/平方米回落至15937元/平方米，環(huán)比下跌2.21%，但同比依然上漲。專家指出，均價的環(huán)比窄幅回落屬于結(jié)構(gòu)性降價，即郊區(qū)低價房成交量增加、中心區(qū)高價房成交減少，從而帶動整體均價環(huán)比下降。從各區(qū)成交情況來看，位于中心區(qū)域的高價項目仍在上漲。天河區(qū)“五一”期間新房均價達42096元/平方米，這是近年來首次突破4萬元/平方米。在所有簽約項目中，郊區(qū)盤占70%以上，成交均價均在1萬元/平方米左右。最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周廣州新房網(wǎng)簽均價達14031元/平方米，環(huán)比上漲6.9%，同比大漲21.2%。
“廣州對高價項目限制發(fā)放預(yù)售證，抑制了中心城區(qū)的成交，郊區(qū)房則趁勢推盤，其價格較低，成交量放大，導致整體均價下滑。實際上，廣州樓市并未出現(xiàn)實質(zhì)性降價，只是結(jié)構(gòu)性降價。”廣州房地產(chǎn)專家韓世同表示，政府用價格指導來干預(yù)預(yù)售證順利發(fā)放，使開發(fā)商不至于一下子推很多樓盤。未來其他城市房價的調(diào)控估計也會在原來限售的基礎(chǔ)上控制成交節(jié)奏，以收到“均衡成交”的效果。
在二手房方面，據(jù)廣東合富房地產(chǎn)置業(yè)有限公司統(tǒng)計，4月廣州二手住宅網(wǎng)簽量環(huán)比下降60%以上�！罢摺┌嘬嚒�(yīng)使3月份二手房市場‘過度亢奮’，透支4月份乃至以后幾個月的需求，因此4月份二手房成交量回落是必然的。”合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，鑒于二手房交易個人所得稅的影響，不少買家存在觀望情緒，也在一定程度影響了二手房的成交。
開發(fā)商預(yù)期樂觀
在供需關(guān)系仍不均衡的背景下，開發(fā)商對廣州樓市仍持樂觀預(yù)期，這從開發(fā)商的拿地熱情和推盤熱情可見一斑。在5月6日舉行的一場土地拍賣會上，白云區(qū)的一塊住宅用地被10多家開發(fā)商爭搶，在經(jīng)過近200輪競價后以18.7億元的最高限制地價轉(zhuǎn)讓，實際樓面地價達25597元/平方米，刷新該區(qū)域的歷史成交紀錄。
廣州4月24日開始全面執(zhí)行商品房住宅預(yù)售價格網(wǎng)上申報制度，開發(fā)企業(yè)銷售住宅，必須辦理預(yù)售網(wǎng)上申報并接受國土房管部門的價格指導。記者在走訪過程中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商使出多種手段應(yīng)對這一調(diào)控措施，部分開發(fā)商在未取得預(yù)售證的情況下仍變相賣房。
廣州市房地產(chǎn)信息中心主辦的陽光家緣網(wǎng)顯示，4月24日至5月8日，廣州共有16個項目獲得預(yù)售證，均位于較偏遠的增城、花都、南沙等地。中心城區(qū)項目均價一般在3萬元/平方米以上，無一項目獲得預(yù)售證。在沒有預(yù)售證的情況下，一些中心城區(qū)的樓盤不得不延期開盤，部分樓盤則“變相”提前售樓。某樓盤原計劃5月份開盤，但新政實施后，一直未取得預(yù)售證。售樓處工作人員對中國證券報記者表示，可以先交誠意金，等預(yù)售證辦理下來即可購房。
為應(yīng)對限價，部分房地產(chǎn)開發(fā)商想出多種門道。廣州市珠江新城某高端樓盤銷售人員介紹，開發(fā)商可以提供雙份合同，即“委托裝修合同”和最終要導入官方系統(tǒng)的“備案合同”。還可以通過“偷面積”拉低均價，把原本屬于公共空間的部分算入房屋面積中，使網(wǎng)簽價格低于實際成交價格。
