摘要：“新國五條”引發(fā)樓市買氣膨脹，如今時過境遷，有人在抱怨，3月不“購房”，4月徒感傷。經(jīng)歷多次調(diào)控后，買賣雙方越來越不相信“狼來了”，當下部分買家正由觀望開始轉(zhuǎn)為入市。
“新國五條”引發(fā)樓市買氣膨脹，如今時過境遷，有人在抱怨，3月不“購房”，4月徒感傷。也有人在感慨，最厲害的20%個稅政策雷聲大雨點小，著急買房賣房，白折騰一回。
總之，對買賣雙方來說，各種情緒蔓延，估計稅收部門、中介公司、開發(fā)商，只有一種情緒：狂喜，一月收了或掙了一年的錢，對政策，焉能不歡喜？
■買房囧事：
倉促下手有點后悔
段小姐是今年3月“購房一族”。她對記者說，本來打算花大半年時間慢慢看房、挑房，可是“新國五條”及細則出臺后，她看著買氣“嗖嗖”地上去，擔(dān)心房價會大漲，就匆匆忙忙地簽了購房合同，買了套朝東的房子。房子其他方面倒還滿意，戶型方正，交通便利，周邊也有不錯的教育資源，但就是朝向不太滿意。
買完房子后，段小姐經(jīng)常跟親戚朋友嘮叨，下手有點倉促，現(xiàn)在有點后悔，這套房子最大的缺點就是不朝南，采光有點受影響。親戚朋友勸慰她說，世上哪有十全十美的房子，如果房子啥缺點都沒有，人家為啥要賣掉呢？
■買房貸款：
單子已批款項難放
今年3月，趕在“新國五條”上海細則出臺后第二天，萬女士買了一套二手房，用了商業(yè)和公積金組合貸款。因為公積金貸款利率低，還可以每月用公積金賬戶余額還貸，萬女士感到比商業(yè)貸款更加劃算，于是貸足了40萬元的公積金額度。沒想到，今年五一節(jié)過后，萬女士收到賣家催款函，說公積金貸款沒到賬，萬女士一下慌了神兒。
一查才知道，原來是公積金中心的房屋貸款余額不足，批下來的貸款沒錢支付，需要等待。等多少天呢，不知道。這又讓萬女士一家上火了。萬女士咨詢了中介公司，得到的結(jié)論是：“根據(jù)購房合同，萬女士并未違約，因為合同簽訂的最后付款日期是銀行放款日期，所以賣家的催款函可以不用理會。 ”
但也有朋友給萬女士建議：“也不能拖賣家太長時間，在房屋貸款不到位的情況下，買家有義務(wù)另籌資金，補足缺口。 ”萬女士表示：“現(xiàn)在只好跟商家協(xié)商，拖延時間，希望公積金貸款能盡快到位。早放款、早交房，耽誤一個月，就少了1萬元租金。 ”
■先賣后買：
賣房容易買進困難
21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部對4月置換性需求集中的普陀大華、寶山楊行、浦東張江各家門店抽樣統(tǒng)計顯示，各板塊都存在一部分客戶3月高價賣出舊房后，4月未買到合適房源的情況。
21世紀不動產(chǎn)上海銳豐楊行分行經(jīng)理曹金麗介紹，4月，置換型成交量占到整個板塊的四成以上，他們大多選擇天馨花園、康橋水都等次新公寓，面積集中在80平方米—150平方米的兩房和三房，置換需求中，大部分都是來自楊浦、閘北等區(qū)域的客戶。從調(diào)查結(jié)果來看，目前該區(qū)域未置換到心儀房源的客戶還有很多，占總量的30%左右。這類賣出老房、尚未買進新房的客戶，一般對房源的要求較高，比如房型設(shè)計是否合理，日照是否充足，樓層是否合適等，選房標準多樣。其中很多客戶都要求主臥或者客廳必須朝南，朝西或者朝東的房源不予考慮。
3月，為了給兒子結(jié)婚，葉先生以略高于市場的價格，129萬元，賣掉自己位于楊行板塊楊泰小區(qū)的一套65平方米兩房。隨后經(jīng)過一個多月的看房，他發(fā)現(xiàn)看中的三房有5%左右的價格上漲，總價已高于240萬元，超出原先的220萬元預(yù)算。曹金麗說：“其實板塊內(nèi)有多套房源，各方面都非常符合葉先生一家的需求，遲遲未成交的關(guān)鍵，是3月房價上漲超出他們家庭預(yù)算。 ”
21世紀不動產(chǎn)上海銳豐大華分行經(jīng)理張軍立介紹，目前大華板塊未置換到心儀房源的占到置換型客戶總量的10%左右，政策主導(dǎo)下的觀望情緒是導(dǎo)致其未實現(xiàn)成交的根本原因。
■離婚買房：
“假戲真做”欲哭無淚
“新國五條”引發(fā)的“假離婚后遺癥”正逐漸浮現(xiàn)。瘋狂離婚潮在3月中旬、4月初達到頂峰后開始回落，4月全市離婚數(shù)很快恢復(fù)到往常水平。市民政局提供的數(shù)據(jù)也顯示這樣的軌跡：2月全市辦理離婚3277對，3月7080對，4月4364對。
為了房子假離婚，不少夫婦最后卻“假戲真做”。中國社工協(xié)會婚姻家庭工作委員會“家和工程”婚姻咨詢熱線從3月初開通至今2個月來，已接到來電、上門咨詢“假離婚如何復(fù)婚”的案例120余件。
“說好假離婚的，現(xiàn)在丈夫真的和我分手了，兩套房也都已經(jīng)過戶到他名下，我該怎么辦？ ”前幾天，“家和工程”婚姻咨詢熱線專家明麗接到吳女士的求助。像吳女士這樣的求助，最近一段時間，婚姻熱線每天都要接到兩三例：有在丈夫哄騙下“真離婚”的，也有離婚后放縱自己出軌的，還有出現(xiàn)財產(chǎn)糾紛鬧矛盾的……嘗到“假戲真做”苦果的往往是女性。
七莘路上的閔行區(qū)婚姻登記中心為勸解洶涌而來的離婚潮，曾經(jīng)專門設(shè)立警示牌，上寫：“樓市有風(fēng)險，離婚需謹慎”。
■父子交易：
為避稅親屬之間買賣
在3月的交易狂潮中，有這樣一類群體，他們沒有買賣房產(chǎn)需求，只是擔(dān)心高額的20%個稅，匆匆忙忙賣給親屬，老王就是這樣一個代表。
上世紀90年代，老王用兩萬元的價格，買下單位一套售后公房，由于擔(dān)心將來開征遺產(chǎn)稅，房產(chǎn)證直接寫成成年兒子的名字。之后，兒子結(jié)婚，又買了一套婚房。
讓老王想不到的是，遺產(chǎn)稅未征收，如今20%個稅要來了。兒子有兩套房，這套售后公房已經(jīng)升值到400萬元，以后賣房如果按照差額20%征收，幾乎要征收80萬元。嚇壞了的一家人，趕緊加入3月洶涌的交易潮，兒子將房子賣給了父親。 “繳了8萬元的個稅，這個數(shù)目還可以承受。 ”
至于為什么不直接賣給別人？老王說，這套房已經(jīng)習(xí)慣了，還是套不錯的學(xué)區(qū)房，家人一直不打算賣出去，如今兒子賣給父親，純粹就是擔(dān)心將來征收高額的20%個稅。
上海錦天城律師事務(wù)所資深律師杜鴻亮表示，在3月的交易潮中，據(jù)他觀察，至少有10%是屬于這樣的自家人之間交易，這類群體當下普遍后悔兩點：一是后悔，為了不見蹤影的遺產(chǎn)稅，將房產(chǎn)寫在子女名下；二是跟風(fēng)在3月實現(xiàn)自家交易，繳完稅后，卻發(fā)現(xiàn)20%個稅尚未執(zhí)行，感覺稅費白繳了。
■買房習(xí)慣：
再吃力也要買大房
為避免20%個稅政策執(zhí)行后，交易成本過高，現(xiàn)在越來越多的買房者就算非常吃力，也傾向于一步到位買大房。
信義房屋黃浦店經(jīng)理黃盈嘉介紹，近期接待了一名黃浦老西門板塊的客戶，原本打算替父母購房，入手一套200萬元左右的房產(chǎn)。由于擔(dān)心未來置換房屋時遭遇20%個稅，故改變買房策略，選擇一步到位，先將自家100平方米兩房以400萬元賣出，然后打算購買一套180平方米四房，控制在680萬元左右，未來與父母共同居住。
現(xiàn)在越來越多的買房者認為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，首次買房所占的優(yōu)勢進一步顯現(xiàn)。如果經(jīng)濟條件允許的話，盡量一步到位。因為如果先買小房，未來再買大房的話，置換成本過高。所謂一步到位買大房，免去高額稅費是“王道”。
■政策感悟：
不再相信“狼來了”
3月趕“末班車”行情過后，4月滬二手房成交回歸理性。信義房屋企劃部最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年4月期間，上海全市共成交約2萬套二手房，環(huán)比大幅回落71.61%。
信義房屋企劃部分析師邱丹認為，4月間上海二手房成交比3月期間大幅回落，主要有三方面因素影響：一是上海版調(diào)控細則雖已落地，但20%個稅執(zhí)行期限仍存在未知，買家對政策預(yù)期不明或者對政策信任度下降，不愿再盲目入市。二是經(jīng)過前期大量去化后，存量可售房源不多，業(yè)主新增掛牌意愿不高。三是目前市場上買賣雙方存在心理價差，買家認為房價會跌，賣家認為房價會漲，導(dǎo)致兩者間的價格策略出現(xiàn)分化、交投達成難度上升。
但這種情況正在悄然改變，邱丹認為，經(jīng)歷多次調(diào)控后，買賣雙方越來越不相信“狼來了”，當下部分買家正由觀望開始轉(zhuǎn)為入市。
信義房屋徐匯店主任業(yè)務(wù)陸驍歆介紹，目前在徐匯中心板塊，有部分高端剛需買家已由觀望轉(zhuǎn)為入市。此類買家目前占比為三到四成，多為首次置業(yè)人群，打算在半年內(nèi)置業(yè)，欲購買面積90平方米左右的兩房，總價400萬元左右。 4月初，適逢滬版調(diào)控細則出臺不久，因政策前景不明暫時轉(zhuǎn)為觀望。4月末，由于20%個稅政策遲遲未在上海執(zhí)行，入市態(tài)度從消極變?yōu)榉e極，如有合適房源愿意主動出來看房。
