摘要：三里屯SOHO門可羅雀，三里屯 VILLAGE時尚繁華，兩個項目近在咫尺，為何冰火兩重天？業(yè)內(nèi)人士分析認為，又是“多業(yè)主商業(yè)地產(chǎn)”的模式成為制約SOHO整體發(fā)展的枷鎖。
如果是十年前，誰也不會想到，曾經(jīng)讓世界認識北京、認識中國的“中關(guān)村”，如今已經(jīng)成為北京市海淀區(qū)政府心頭永遠的痛。中關(guān)村科貿(mào)和e世界，這兩個曾經(jīng)著名的中關(guān)村商業(yè)大廈，正因為當(dāng)年的“多業(yè)主商業(yè)地產(chǎn)模式”的定位而爆發(fā)危機，中關(guān)村如何破局也成為業(yè)界關(guān)注的話題。
與此同時，另一個話題也引起業(yè)界關(guān)注。同在北京最繁華三里屯核心地段，兩個著名的商業(yè)項目隔街相望：它們在地理位置上幾乎沒有優(yōu)劣之分，但以工體北路這條分割線為起點分別走進這兩個項目，很容易發(fā)現(xiàn)三里屯SOHO門可羅雀，三里屯 VILLAGE時尚繁華，兩個項目近在咫尺，為何冰火兩重天？業(yè)內(nèi)人士分析認為，又是“多業(yè)主商業(yè)地產(chǎn)”的模式成為制約SOHO整體發(fā)展的枷鎖。
多業(yè)主型商業(yè)地產(chǎn)所帶來的各自為政、定位分散帶來的危機開始集中爆發(fā)。
多業(yè)主商業(yè)地產(chǎn)困境
一直以來，商業(yè)地產(chǎn)都有只售不租和租售結(jié)合兩種方式，其中出售又分為先售后租回和整體出售的。一般商業(yè)綜合體之中的寫字樓配套對商業(yè)業(yè)態(tài)的招商定位、后期的經(jīng)營的要求不高，出售商鋪的開發(fā)商可以快速回籠資金。加上國內(nèi)開發(fā)商本身就缺乏長期經(jīng)營的意識和耐心，因此采取短、平、快的純銷售模式成為了大多數(shù)的選擇。
然而，商業(yè)地產(chǎn)整體轉(zhuǎn)型已經(jīng)迫在眉睫。
隨著電子商務(wù)的沖擊加之地價的不斷飆升，中關(guān)村各個電子賣場面臨不轉(zhuǎn)型只能等死的境地。然而，中關(guān)村科貿(mào)和e世界都存在同樣的問題——多業(yè)主持有的商業(yè)地產(chǎn)，轉(zhuǎn)型存在太多障礙，因為小業(yè)主會認為，雖然生存艱難，但現(xiàn)在干這個還能賺錢，轉(zhuǎn)型做什么？怎么做？誰來做？沒有收益怎么辦？因此，根本無法形成轉(zhuǎn)型方案。
曾參加過一次中關(guān)村科貿(mào)業(yè)主大會的北京市中永律師事務(wù)所合伙人劉欣律師回憶起當(dāng)時的印象，“太亂了，無法聽到一個完整的發(fā)言，更別說形成統(tǒng)一的意見，確實是太亂了。e世界會好一點，業(yè)權(quán)結(jié)構(gòu)會好一點，只是程度不一樣，實質(zhì)也是很混亂�！�
另一個多業(yè)主商業(yè)地產(chǎn)王府井世都百貨也經(jīng)歷了同樣的危機。劉欣律師曾參與過其重組和收購，他清楚地記得業(yè)主中大一點的有幾千平方米，小一點的有幾十平方米，大大小小70多個業(yè)主，因此也就造成了世都百貨曾經(jīng)一度開業(yè)又很快歇業(yè)了，至今仍然停業(yè)，因為業(yè)主間無法形成統(tǒng)一的意見，“雖然開發(fā)商一開始轉(zhuǎn)讓出去實現(xiàn)了局部的商業(yè)利益，但是到現(xiàn)在為止證明經(jīng)營是很失敗的�！眲⑿勒J為。
分散銷售源于開發(fā)商利益需求
據(jù)《中國企業(yè)報》記者了解，近年來，分散銷售的商業(yè)地產(chǎn)越來越多，“有不少的開發(fā)商以營銷為目的，不管后期運營，不管后期業(yè)態(tài)規(guī)劃，拿出最拿手的營銷手段，能賣8萬就賣8萬，能賣10萬就賣10萬，不跟后期經(jīng)營掛鉤，不跟投資者盈利掛鉤，把投資者都套住了，有不少這樣的例子�！蹦撤康禺a(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理王杰介紹說，“沒有一個商業(yè)廣場不分割銷售的。作為開發(fā)商不可能不分割銷售，沒有任何一家開發(fā)商有這么充足的資金持有這么大的物業(yè)，這是從開發(fā)的角度來說。還有從社會投資者的角度來看，有這樣的產(chǎn)品需求�！�
王杰認為，對投資者負責(zé)的開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)必須規(guī)劃，自持物業(yè)和散售物業(yè)的比例應(yīng)該在10：3的分割比例，這樣在整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃，包括自持部分、分割部分都有科學(xué)的分布，要保證主力業(yè)態(tài)把人氣拉起來，包括分割的商鋪有經(jīng)營收入，你才是對投資者負責(zé)、對自己負責(zé)。他同時建議開發(fā)商必須要有一個保底式管理，如果運營商和后期的物業(yè)管理與早期的開發(fā)商不是一家，各說各話，注定失敗。而且這意味著后期要給運營商補貼，前期把高收益拿走，后期經(jīng)營者租這個鋪子要交兩部分錢，一個是物業(yè)管理費，一個是小業(yè)主的租金，小業(yè)主算自己的賬，算不過來賬就不買賬，王杰提出，開發(fā)商必須有早期的租金補貼，才能使得后期運營、物業(yè)管理能夠做到保姆式的管理。
“運營管理、物業(yè)管理必須和開發(fā)商成為某種意義上的利益共同體，必須是成為一體、互相捧場的。做到開發(fā)者、投資者、經(jīng)營者、物管后期運營者共贏，確實做到了這種狀態(tài)，這是經(jīng)過了前期不懈的努力，得到的這樣一個結(jié)果�！蓖踅苷J為，“商業(yè)物業(yè)適度分割、科學(xué)分割，一定要后期花精力去培育，這樣才能有后期的成功。”
“散售型商業(yè)地產(chǎn)有利的地方就是資本回籠快，資金周轉(zhuǎn)率快，分散分擔(dān)了經(jīng)營風(fēng)險。弊就是業(yè)權(quán)分散，小業(yè)主之間互相競爭，因為這種投資人不是以自己使用為前提，很多都是租出去。如果沒有統(tǒng)一經(jīng)營的話，這種惡性競爭必然會出現(xiàn)，這就是這種商業(yè)巨大的弊端�！眲⑿廊缡钦f。
另外他也認為，“實際上集中商業(yè)的散售確實有市場需求，一方面開發(fā)商有壓力，必須要這樣做，不然他活不下去;另一方面市場和老百姓有這樣的投資需求，所以它一定有社會的現(xiàn)實意義。”
盡管如此，目前投資者對商業(yè)地產(chǎn)的熱情依然未減。龍德置地有限公司董事總經(jīng)理王杰分析認為，住宅作為投資投機的需求已經(jīng)被宏觀調(diào)控抑制住了，但是現(xiàn)在很多老百姓感覺還是投資房地產(chǎn)最保險，這與我國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢是息息相關(guān)的，土地越來越少，房地產(chǎn)是不可再生的資源，投資者在看好房產(chǎn)必然增值的同時，商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)性經(jīng)營收益也會大大吸引投資者。
