摘要：SOHO中國自2009年8月進入上海市場以來已收購十二個項目，累計收購金額約287億元，而項目全部建成后的總投資額將近500億元。此外，自持項目的資金回收期相對于散售的較長，從這一角度看，即使SOHO中國能夠順利甩賣北京項目尾盤，回收的資金也許仍舊是“杯水車薪”。
有分析人士向《證券日報》記者表示，SOHO中國近兩年戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)移至上海，甩賣北京項目可能意在加快資金回籠支援上海擴張，同時緩解公司全面轉(zhuǎn)型自持的資金壓力
“城市中心商業(yè)空間稀缺”，“寫字樓租金暴漲”，“持續(xù)看好商業(yè)地產(chǎn)項目”，這基本上是業(yè)界認為SOHO中國董事長潘石屹能夠把“土豆賣成黃金價”的眼光，而北京商業(yè)項目租金上漲也支撐了其散售項目價格一路飆高。不過，SOHO中國近期卻開始急于大力促銷北京項目的尾盤。
“現(xiàn)在SOHO中國北京的幾個項目尾盤都已經(jīng)重新定價，比如三里屯SOHO和原名望京SOHO后更名為銀峰SOHO的兩個項目，而且促銷力度也比較大�！苯粋�多月時間，記者多次接到SOHO中國商鋪和寫字樓的促銷電話。
對此，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心向《證券日報》記者表示，今年4月25日，SOHO中國以31.9億元的價格成功拍得位于上海虹橋黃金地段的古北5-2地塊，再加上公司全面轉(zhuǎn)型自持之后，項目資金回收期相對于散售較長，因此公司預見短期內(nèi)會存在一定的資金壓力，需要通過銷售北京項目尾盤回籠資金以支持新項目的發(fā)展和公司的整體營運周轉(zhuǎn)。
地王項目售價為樓面地價6倍
6月18日，記者來到位于北京望京CBD中心的銀峰SOHO。沿著項目工地圍擋繞行后發(fā)現(xiàn)，銀峰SOHO一共3棟建筑，均已封頂。目前正在做樓棟的外立面，其中一棟樓的玻璃外立面已經(jīng)做好了10層左右。此外，現(xiàn)場有施工聲音，甚至空氣中還飄著涂料的味道。
隨后，記者沿著圍擋前往項目銷售中心，途經(jīng)奔馳大廈和銀峰SOHO中間的一條路，整條路上停滿了轎車，儼然是一個大停車場。繞過“停車場”后，記者已經(jīng)步行了10多分鐘，最終來到了銀峰SOHO的銷售中心。
“我們項目已經(jīng)賣了兩年左右了，現(xiàn)在只剩下30套左右商鋪和一套寫字樓了”。銀峰SOHO銷售中心的一位銷售人員向記者介紹道。
事實上，據(jù)記者了解，該項目所占用地為2009年土地市場出讓的商業(yè)項目。2009年9月，SOHO中國以40億元的價格競得位于望京東部的B29商業(yè)項目用地，規(guī)劃總建筑面積為521265平方米，當年樓面地價沖高至10197元/平方米，一舉成為當年的商業(yè)用地地王，同時也是SOHO中國的“重頭戲”項目。
而此前記者根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會網(wǎng)站獲悉，銀峰SOHO1號樓商業(yè)部分最高擬售價為91254.00元/平方米，辦公部分最高擬售價為58450.00元/平方米；2號樓商業(yè)部分最高擬售價為80661.00元/平方米，辦公部分最高擬售價為58223.00元/平方米；3號樓則無任何簽約紀錄。
除此之外，銀峰SOHO辦公寫字樓實際成交均價為49534元/平方米；商業(yè)實際成交均價為77942元/平方米，地下商業(yè)實際成交均價為71676元/平方米。
“整個項目的實際成交均價應該超過了6萬元/平方米�！鄙鲜鲣N售人員向記者如是透露，而且僅1號樓和2號樓兩棟樓銷售金額就已經(jīng)超過100億元。
如此看來，銀峰SOHO項目實際成交均價即約占項目樓面地價的6倍，其利潤之高可見一斑。
記者翻閱SOHO中國2012年年報后證實，截至2012年12月31日，銀峰SOHO的1號樓和2號樓累計合同銷售金額達127.66億元，報告期內(nèi)合同銷售均價為52196元/平方米。同時，SOHO中國當年實現(xiàn)毛利率約達59%。
“相比一般地王的苦苦掙扎甚至至今尚未入市，嚴重拖累企業(yè)資金鏈的項目來看，SOHO中國拿下的望京地王可謂賺的缽滿盆滿”，一位業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者直言。
值得一提的是，盡管銀峰SOHO被SOHO中國認定為升值空間和利潤貢獻率雙高的項目，但潘石屹依然選擇了降價讓利銷售尾盤，以求快速回籠資金。
每平方米直降6000元
“公司近一個月前重新定制了項目售價表，降價促銷整個項目的尾盤”。銀峰SOHO銷售中心的上述銷售人員向記者介紹道。同時，該銷售人員還向記者出示了整個剩余的30套左右商鋪和部分寫字樓銷售表，上面標注了每個商鋪、寫字樓位置，銷售單價以及面積等具體信息。
記者在這份表格上發(fā)現(xiàn)，商鋪最高售價達到了85000元/平方米，而多數(shù)商鋪售價則在70000元/平方米以上。
“這是以前的定價表，現(xiàn)在銷售價格有所下降，下降幅度大概在5000元-6000元/平方米�！痹撲N售人員向記者透露，目前整個項目除了3號樓為SOHO中國持有外，剩下的商鋪和寫字樓貨值大約為10多億元。
記者根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，銀峰SOHO備案案名為“望京搜候中心”，3棟樓均為2011年7月15日獲得預售證。目前1號樓和2號樓未簽約部分為8000平方米左右，以此計算，此次SOHO中國促銷后，可能要至少損失近5000萬元的銷售金額。當然，這是在市場接受，銀峰SOHO尾盤能夠全部順利出售的情況下。
除此之外，記者還獲悉，SOHO中國旗下另一個項目三里屯SOHO的尾盤也開始降價促銷。
對此，有知情人士向記者透露，SOHO中國2012年8月份宣布告別散售，全面轉(zhuǎn)型持有。這一決策將導致SOHO中國由散售帶來的快速回籠資金渠道緊閉，令其轉(zhuǎn)型面臨重大資金壓力。而此次SOHO中國甩賣北京項目尾盤，可能也是出于快速回籠資金，支援上海項目開發(fā)，緩解轉(zhuǎn)型資金困局的考慮。
不過，該人士同時向記者表示，即使甩賣項目，市場能否全盤接受仍不好說。
快速回籠資金或落空
實際上，正如上述銷售人員所示，SOHO中國4月25日耗資近32億元拿上海古北地王后，5月初，記者就陸續(xù)接到SOHO中國銷售人員推介銀峰SOHO的電話，該人士稱，項目剩下30套左右的商鋪，降價銷售。
但直至6月18日，記者在銀峰SOHO項目銷售中心卻依然獲悉，項目所剩商鋪依舊為30套左右�！皩懽謽堑故鞘鄢隽艘惶住保撲N售人員坦言。
對此，有分析人士向《證券日報》記者表示，銀峰SOHO所在位置比較特殊，處在望京新CBD中心，同時也正是遠洋、綠地、融科智地，包括保利地產(chǎn)推出商業(yè)地產(chǎn)項目的集中地。從這一角度看，銀峰SOHO尾盤銷售面臨競爭壓力較大，銷售可能不會一帆風順。
事實上，記者在項目現(xiàn)場勘查后也發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)的保利國際廣場、綠地中心以及銀峰SOHO實際上呈三角形形狀分布，步行來往項目之間大約需要10多分鐘，而且站在項目中心街道，三個項目均在近距離視線范圍內(nèi)。
而據(jù)記者現(xiàn)場調(diào)查了解，保利國際廣場項目下半年正式進入銷售期，該項目的鉆石燈籠建筑為商業(yè)項目。同時，該項目享有政府對望京地區(qū)的產(chǎn)業(yè)扶持政策，入駐這里的企業(yè)有機會享受多樣的稅收減免、置業(yè)補貼、產(chǎn)業(yè)基金、人才扶持等實際優(yōu)惠項目，甚至其寫字樓用戶在符合政府設定條件下可享受前三年免稅政策，而這些則是銀峰SOHO所不具有的優(yōu)勢。
此外，記者在綠地中心銷售中心也獲悉，目前項目3號樓已經(jīng)整棟出讓，出讓均價不足31000元/平方米，這一價格要比銀峰SOHO的辦公樓均價幾乎低了近一半。此外，該項目6月6日取得預售證的商務樓最高擬售價格僅為45100元/平方米。顯然，綠地中心更具價格優(yōu)勢。
轉(zhuǎn)型凸顯資金壓力
“如果所剩尾盤在月底前不能順利銷售，那么公司將全部持有”。銀峰SOHO銷售人員向記者透露。
不過，根據(jù)該銷售人員向記者出示的銷售表來看，所剩商鋪的面積多為單套面積300平方米以上，且位置并不集中。那么，如果SOHO中國選擇持有，該如何管理？
對此，該銷售人員稱，這不太清楚，“可能只能出租”。
除此之外，該銷售人員還向記者表示，銀峰SOHO3號樓為公司持有物業(yè)，目前SOHO中國正與兩大企業(yè)商談租賃合同，其中有來自韓國的企業(yè)。至于租金方面，該銷售人員表示，可能為每天10多元/平方米，但目前尚未簽約。
值得注意的是，SOHO中國去年8月份宣布轉(zhuǎn)型持有之后，公司多位高管相繼離職。一位離職高管曾向記者透露，SOHO中國轉(zhuǎn)型自持后要經(jīng)歷一些陣痛，這可能來自運營經(jīng)驗不足，但更重要的是現(xiàn)金壓力。而目前公司近兩年在北京無新項目“進賬”，戰(zhàn)略重心幾乎全線轉(zhuǎn)移上海，投資區(qū)域和產(chǎn)品業(yè)態(tài)分布相對較單一，商業(yè)項目又處在城市中心地帶，投入成本很高，這將加重公司轉(zhuǎn)型后的資金壓力。
事實上，據(jù)記者了解，SOHO中國自2009年8月進入上海市場以來已收購十二個項目，累計收購金額約287億元，而項目全部建成后的總投資額將近500億元。此外，自持項目的資金回收期相對于散售的較長，從這一角度看，即使SOHO中國能夠順利甩賣北京項目尾盤，回收的資金也許仍舊是“杯水車薪”。
