摘要：日前報(bào)告稱(chēng)，各地爭(zhēng)相建設(shè)“超高樓”方興未艾，這股熱潮大有從北上廣深等一線(xiàn)城市向二線(xiàn)城市蔓延的趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)15個(gè)在建“超高樓”有11個(gè)分布在非一線(xiàn)城市，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這些城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求。
“超高樓”
超高樓將出現(xiàn)在非一線(xiàn)城市
根據(jù)仲量聯(lián)行定義，超高層項(xiàng)目是指高度在400米以上的辦公、酒店、公寓或綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目。此外，超高樓往往還具備總建筑面積大、多業(yè)態(tài)并存、配特種設(shè)備、地標(biāo)性建筑等特征。目前，在大中華區(qū)已建的超高層項(xiàng)目一共有8個(gè)，廣州則以廣州國(guó)際金融中心為代表。
目前，在中國(guó)已批的在建超高層項(xiàng)目有15個(gè)，其中只有4個(gè)分別在北上廣深一線(xiàn)城市，其他11個(gè)分布在武漢、天津、重慶、蘇州、貴陽(yáng)、南京這些非一線(xiàn)城市。一線(xiàn)城市當(dāng)初規(guī)劃的中央商務(wù)區(qū)基本建設(shè)完畢，超高樓建設(shè)將在五年內(nèi)進(jìn)入一個(gè)階段的尾聲。而大多數(shù)處于非一線(xiàn)城市的新興中央商務(wù)區(qū)建設(shè)方興未艾，這些中央商務(wù)區(qū)往往配備超高層項(xiàng)目。
仲量聯(lián)行華南區(qū)戰(zhàn)略顧問(wèn)部總監(jiān)招錫詳表示，由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，加上大體量的新增供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)，當(dāng)這些超高層項(xiàng)目落成后，中短期內(nèi)，這些城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求。為應(yīng)對(duì)這些挑戰(zhàn)，超高層項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)適度調(diào)整其市場(chǎng)策略，例如根據(jù)供求情況調(diào)整項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間，或者調(diào)整租賃策略與租金水平以提高進(jìn)駐率，或者推出一部分可銷(xiāo)售的單位例如公寓以提升中短期的投資回報(bào)率。
超高層更具“磁鐵效應(yīng)”
超高層項(xiàng)目往往由于其地標(biāo)效應(yīng)，吸引了眾多需要維持或提升品牌形象的企業(yè)入駐，加上超高樓配備商場(chǎng)、頂級(jí)酒店、頂級(jí)公寓的綜合功能，以及其他優(yōu)質(zhì)的交通配套帶來(lái)的商務(wù)便利，超高層項(xiàng)目對(duì)周邊大廈現(xiàn)有租戶(hù)產(chǎn)生“磁鐵效應(yīng)”。
從行業(yè)分布來(lái)看，入駐地標(biāo)性超高樓的企業(yè)行業(yè)類(lèi)別往往和該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向有較大關(guān)系，例如上海環(huán)球金融中心與金茂大廈，超過(guò)半數(shù)的租戶(hù)均為金融業(yè)企業(yè)。而位于成熟區(qū)域的地標(biāo)性項(xiàng)目，租戶(hù)組合中專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)占例最大。在廣州，超高層項(xiàng)目租戶(hù)的主要行業(yè)來(lái)源包括有上市需要的企業(yè)、需提升企業(yè)形象的國(guó)內(nèi)大型企業(yè)、金融企業(yè)總部或私人理財(cái)中心、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)以及民營(yíng)企業(yè)總部等。
仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖認(rèn)為，由于超高層辦公樓自身體量大，成功的招商管理規(guī)劃成為租金長(zhǎng)期溢價(jià)的最重要因素。地標(biāo)性超高層項(xiàng)目雖然具有較高的影響力，但并不是溢價(jià)的必要因素。超高層辦公樓租金溢價(jià)的前提條件包括區(qū)位、品質(zhì)與物業(yè)管理三大因素。項(xiàng)目所在位置的商務(wù)氛圍是否成熟影響辦公樓的租金是否有溢價(jià)的可能。此外，品質(zhì)是決定辦公樓租金水平的基礎(chǔ)�！拔覀兛吹�，盡管有些大廈是超高層項(xiàng)目，也位于核心商務(wù)區(qū)內(nèi)，但因品質(zhì)一般，因此租金僅能與市場(chǎng)平均水平持平，或者甚至低于市場(chǎng)甲級(jí)辦公樓租金�！彼硎�，在現(xiàn)今區(qū)位及品質(zhì)都開(kāi)始出現(xiàn)同質(zhì)化的情況下，物業(yè)管理的差異至為重要。物業(yè)管理服務(wù)水平是否達(dá)到國(guó)際化水準(zhǔn)，成為是否能吸引及留住優(yōu)質(zhì)租戶(hù)的關(guān)鍵。
物管水平低導(dǎo)致物業(yè)貶值
由于超高層項(xiàng)目自身高度高、體量大的特殊性，其復(fù)雜的落成使用與多元化業(yè)態(tài)，以及優(yōu)質(zhì)租戶(hù)的高要求，往往為物業(yè)管理帶來(lái)挑戰(zhàn)。超高樓管理無(wú)論在設(shè)備設(shè)施、消防安全、反恐安全、營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、垂直交通、節(jié)能環(huán)保、保潔維修、租戶(hù)服務(wù)、形象管理等方面都區(qū)別于普通大廈管理。
仲量聯(lián)行華南區(qū)物業(yè)及資產(chǎn)管理部總監(jiān)李燦興表示，把超高層管理普通化存在重大風(fēng)險(xiǎn)，可能導(dǎo)致物業(yè)管理水平無(wú)法達(dá)到國(guó)際性租戶(hù)的期望、無(wú)法吸引潛在租戶(hù)甚至現(xiàn)有租戶(hù)遷出、影響大廈租金水平，從而物業(yè)資產(chǎn)貶值的惡性循環(huán)。
李燦興認(rèn)為，盲目追求超高樓的高度是不可取的，因?yàn)楦叨葲](méi)有永遠(yuǎn)的第一，為項(xiàng)目提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)可以保持甚至提高超高樓的資產(chǎn)價(jià)值。目前國(guó)內(nèi)普遍現(xiàn)象是開(kāi)發(fā)商從項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)施選型、建筑、租賃等方面都以世界最頂級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，可惜卻在物業(yè)管理方面缺乏國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，仍然按照國(guó)內(nèi)的甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，低成本投入導(dǎo)致低質(zhì)量服務(wù)，服務(wù)跟不上超高樓的硬件水平，也滿(mǎn)足不了目標(biāo)租戶(hù)的要求。
據(jù)了解，超高樓物業(yè)服務(wù)應(yīng)該從項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)階段介入，參與總體規(guī)劃、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)選型、公共區(qū)域設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)設(shè)計(jì)、保安系統(tǒng)設(shè)計(jì)、環(huán)境及形象設(shè)計(jì)、標(biāo)志系統(tǒng)設(shè)計(jì)等的籌備工作，為日后的日常管理打下基礎(chǔ)。而針對(duì)超高樓的特殊性而采取的管理措施往往能有效提高大廈的整體效益。例如，對(duì)超高樓采取節(jié)能環(huán)保措施平均能減少營(yíng)運(yùn)費(fèi)用、增加大廈價(jià)值、增加投資價(jià)值、增加出租率以及增加租金水平�！拔覀儾粦�(yīng)該僅僅追求超高樓的高度，而更應(yīng)該以市場(chǎng)的需求為導(dǎo)向，從定位、規(guī)劃和管理等各方面提高超高層項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值，使之成為高品質(zhì)、高回報(bào)、可持續(xù)發(fā)展的地標(biāo)性建筑。”
