摘要：雖然9月份還未結(jié)束，但對(duì)于孫宏斌和他的融創(chuàng)中國(guó)來(lái)說，后面的三個(gè)月即便毫無(wú)動(dòng)作，2013年也會(huì)是融創(chuàng)成立10年以來(lái)曝光率最高的一年。而這幾乎都源于融創(chuàng)對(duì)于地王的“執(zhí)著”追求。
孫宏斌
雖然9月份還未結(jié)束，但對(duì)于孫宏斌和他的融創(chuàng)中國(guó)來(lái)說，后面的三個(gè)月即便毫無(wú)動(dòng)作，2013年也會(huì)是融創(chuàng)成立10年以來(lái)曝光率最高的一年。而這幾乎都源于融創(chuàng)對(duì)于地王的“執(zhí)著”追求。
孫宏斌自己曾表示，“我其實(shí)不是一個(gè)激進(jìn)的人。江湖上都說我激進(jìn)，我真的不是一個(gè)激進(jìn)的人，我骨子里是一個(gè)偏理性的人，厭惡風(fēng)險(xiǎn)，自己開車很慢，不允許司機(jī)開快車，過馬路一定等人行道綠燈。之所以被認(rèn)為激進(jìn)是因?yàn)槲矣X得沒想好的事堅(jiān)決不干，想好的事就堅(jiān)決果敢的去干。朋友說人有不知死和不怕死之分，我應(yīng)該是不怕死的。”
而“不怕死”的孫宏斌也確實(shí)在干著“不怕死”的事情。，僅從8月14日開始的36天時(shí)間里，融創(chuàng)便攜“小伙伴們”接連拿下北京亦莊、農(nóng)展館、天津天拖三宗地王，合計(jì)花費(fèi)的土地成本高達(dá)187.44億元，再加上8月份之前花費(fèi)在土地市場(chǎng)的上百億元資金，讓市場(chǎng)不由得驚呼，“從前的那個(gè)孫宏斌又回來(lái)了。”
不過，融創(chuàng)方面似乎并不這么認(rèn)為，公司相關(guān)負(fù)責(zé)人就對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“和很多公司相比，融創(chuàng)今年拿地總數(shù)并不多，只是由于所拿地塊受關(guān)注度高，才會(huì)令市場(chǎng)感覺融創(chuàng)拿地有些激進(jìn)。”
“地王制造者”
正如融創(chuàng)方面所說，其年內(nèi)拿地的數(shù)量確實(shí)遠(yuǎn)不及萬(wàn)科、保利等一線龍頭，但從其拿地花費(fèi)與銷售金額的比值看，融創(chuàng)今年在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)不可謂不激進(jìn)。
融創(chuàng)方面表示，截至目前，公司年內(nèi)的權(quán)益拿地花費(fèi)總額為217億元，前8個(gè)月公司合同銷售金額則為275.4億元。這也意味著，即使按照權(quán)益拿地花費(fèi)計(jì)算，融創(chuàng)年內(nèi)在土地市場(chǎng)上的支出也已經(jīng)占到了公司總銷售額的78.91%，2012年上述比例則為45%。同時(shí)，市場(chǎng)一般認(rèn)為，一個(gè)房企的拿地銷售比超過50%，便可以將其在土地市場(chǎng)表現(xiàn)歸為較為激進(jìn)的一類。
另一方面，由于融創(chuàng)的項(xiàng)目定位高端，其拿取的地塊也大多位于一、二線城市的中心地段，因此融創(chuàng)拿下的不少地塊都成為了當(dāng)?shù)氐目們r(jià)或單價(jià)地王。
9月18日，融創(chuàng)聯(lián)手天津房地產(chǎn)集團(tuán)，經(jīng)過數(shù)十輪激烈競(jìng)爭(zhēng)，以103.2億元的總價(jià)擊敗萬(wàn)科、保利、招商局聯(lián)合體，成功拿下了天津南開區(qū)天拖地塊，折合樓面單價(jià)10109元/平方米，溢價(jià)率12.42%，并刷新了天津總價(jià)地王的紀(jì)錄。
出讓公告顯示，天拖地塊用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)、居住，緊鄰南開大學(xué)、天津大學(xué)，地理位置十分優(yōu)越。地塊面積374017.4平方米，規(guī)劃地上總建筑面積不大于102.09萬(wàn)平方米，其中含110KV變電站占地3200平方米，新建商業(yè)金融類建筑面積不大于46.5萬(wàn)平方米，新建居住建筑面積不大于44.3萬(wàn)平方米，同時(shí)拿地房企須于土地出讓合同簽訂之日起半年內(nèi)開工、3年內(nèi)竣工。
而在此前的幾個(gè)月里，融創(chuàng)已經(jīng)拿下的多宗地王項(xiàng)目。
今年3月16日，融創(chuàng)攜綠城以90.19億元總價(jià)收購(gòu)上海市中心黃浦江核心江景商住地塊，雙方各占50%權(quán)益；8月14日，融創(chuàng)葛洲壩聯(lián)合體以總價(jià)41.2億元拿下亦莊兩塊宅地，其中一塊純商品房地塊樓面價(jià)高達(dá)2.8萬(wàn)元/平方米，不但刷新亦莊單價(jià)地王紀(jì)錄，甚至超過周邊在售商品房的單價(jià)；9月4日，融創(chuàng)又以43.24億元的總成本摘得的北京農(nóng)展館地塊，并創(chuàng)下了7.3萬(wàn)元/平方米的全國(guó)樓面地價(jià)紀(jì)錄。
此外，融創(chuàng)還進(jìn)行了多宗股權(quán)收購(gòu)，包括以近80億元收購(gòu)綠城上海盛世濱江項(xiàng)目，以5億元收購(gòu)浙江康恒49%股權(quán)，以5億元收購(gòu)杭州國(guó)融置地60%股權(quán)及債權(quán)，以15.8億元收購(gòu)天津融政投資公司，以12億元收購(gòu)浙江金盈，9億元收購(gòu)summer sky49%權(quán)益等。
風(fēng)險(xiǎn)源自調(diào)控政策轉(zhuǎn)向
而融創(chuàng)如此頻繁的大手筆買地和股權(quán)收購(gòu)，也讓市場(chǎng)對(duì)于融創(chuàng)的資金狀況感到些許擔(dān)憂。
穆迪就表示，雖然融創(chuàng)中國(guó)的合約銷售優(yōu)于預(yù)期，但公司近期積極進(jìn)行土地收購(gòu)，此舉具負(fù)面信用影響。穆迪估計(jì)，與2012年底其土地儲(chǔ)備比較，融創(chuàng)今年收購(gòu)?fù)恋氐钠骄恋爻杀炯s高20%至25%左右。上述成本較其平均售價(jià)增加，意味著其利潤(rùn)率收縮的風(fēng)險(xiǎn)上升，以及未來(lái)一、兩年其定價(jià)靈活性下降。同時(shí)，若融創(chuàng)維持收購(gòu)步伐，可能會(huì)削弱其流動(dòng)性及提高杠桿比率。
對(duì)此，接近融創(chuàng)中國(guó)的人士告訴記者，在接連收購(gòu)亦莊、農(nóng)展館和天拖地塊后，目前融創(chuàng)手中的現(xiàn)金仍有百億元以上，足以支付未來(lái)的開發(fā)費(fèi)用和短期債務(wù)。
融創(chuàng)此前公布的2013年中報(bào)也顯示，公司上半年完成收入85.63億元，同比大增99%；毛利達(dá)17.79億元，同比增長(zhǎng)29%；核心凈利潤(rùn)8.45億元，同比增長(zhǎng)39%。同時(shí)，公司合約銷售額達(dá)到236億元，同比增長(zhǎng)89%，完成全年450億目標(biāo)的52.5%。持有現(xiàn)金144.95億元。
不過，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，融創(chuàng)最大的危險(xiǎn)來(lái)自于調(diào)控政策的再次轉(zhuǎn)向。
蘭德咨詢總裁宋延慶就表示，如果銷售處于正常的狀態(tài)，肯定不會(huì)出現(xiàn)太大的問題，但比較擔(dān)心的就是市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。
“尤其是在樓市回暖已經(jīng)持續(xù)超過1年時(shí)間，一、二線城市房?jī)r(jià)再次快速攀升的情況下，不排除政府再次出臺(tái)針對(duì)核心城市的限制政策�！币晃徊辉妇呙姆康禺a(chǎn)行業(yè)分析師表示。
而孫宏斌對(duì)此肯定是體會(huì)最深的一個(gè)人。2003年、2004年，當(dāng)年尚屬于孫宏斌的順馳在全國(guó)各地瘋狂拿地，不料從2004年3月開始，國(guó)家出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，對(duì)貸款、土地管理提出嚴(yán)格的要求，地產(chǎn)企業(yè)融資越來(lái)越難，購(gòu)房人集體的持幣觀望更是加劇了房企的資金困局，尤其是對(duì)于剛剛大舉擴(kuò)張的順馳來(lái)說。孫宏斌雖然將順馳苦苦支撐到2006年，但最終還是因?yàn)橘Y金鏈斷裂，不得不將一手創(chuàng)辦的公司低價(jià)轉(zhuǎn)賣給了路勁集團(tuán)。
因此，有過一次失敗的孫宏斌其實(shí)比任何人都關(guān)注自己公司的現(xiàn)金流，而這也可以確保融創(chuàng)免于遭受順馳一樣的命運(yùn)。
融創(chuàng)CEO汪孟德就表示，“融創(chuàng)這些年銷售、土地儲(chǔ)備和現(xiàn)金都在保持增長(zhǎng)，而現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)管理一直被融創(chuàng)排在第一位，未來(lái)也不會(huì)變�！�
