摘要：9月已近尾聲，“金九”幾成定局。而接踵而來的10月，有30個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市銷售，比9月計(jì)劃中的26個(gè)還要多�！般y十”不但不遜“金九”還頗有與其試比高的意味。
“銀十”欲與“金九”比高
9月24日訊亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：9月1—22日，北京新建住宅共實(shí)現(xiàn)成交8364套，成交面積累計(jì)為90.4萬平方米，比8月同期的6831套、76.03萬平方米分別上漲了22.4%和18.9%。比2012年同期分別上漲了21.3%和17.6%。成交均價(jià)為22339元/平方米，環(huán)比8月1—22日的24649元/平方米下降了9.4%，同比去年的20611元/平方米上升了8.4%。
9月已近尾聲，“金九”幾成定局。而接踵而來的10月，有30個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市銷售，比9月計(jì)劃中的26個(gè)還要多�！般y十”不但不遜“金九”還頗有與其試比高的意味。
“金九”再顯色
仍據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)：9月1—22日，北京商品住宅市場(chǎng)實(shí)際入市項(xiàng)目量為21個(gè)，共新增房源4431套，環(huán)比上月同期微降了一個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于今年來的供應(yīng)高位。而記者查閱北京市住建委官網(wǎng)計(jì)算得出：9月截至24日，已拿到預(yù)售許可證的項(xiàng)目共9個(gè)，合計(jì)新增房源2489套。對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為：進(jìn)入9月以來，供應(yīng)方面，開發(fā)商推盤踴躍，入市項(xiàng)目與供應(yīng)套數(shù)不斷增多，為成交攀升打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。而對(duì)于需求方，一方面目前政策環(huán)境已趨于平穩(wěn)，另一方面近期土地市場(chǎng)頻頻出現(xiàn)高價(jià)成交宅地，加強(qiáng)了未來房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期，購房者不再寄希望于房?jī)r(jià)下行，集中涌入市場(chǎng)�！肮┳阈柰鼐o張”使得成交量攀升明顯。而從成交價(jià)格看，雖然9月份市場(chǎng)整體成交均價(jià)出現(xiàn)下滑，但主要受制于結(jié)構(gòu)性成交的影響：9月前22天成交排名前十的項(xiàng)目當(dāng)中，8個(gè)項(xiàng)目的單價(jià)都在20000元/平方米以內(nèi)，因而攤低了成交均價(jià)。而如果從單個(gè)項(xiàng)目的歷史價(jià)格變化，以及區(qū)域的房?jī)r(jià)漲跌來看，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格水平是處于上升通道中的。
“金九銀十”本就是樓市傳統(tǒng)銷售旺季。一方面這一時(shí)節(jié)北京氣候較為怡人，適合舉辦大型開盤或促銷活動(dòng)，同時(shí)宜于展現(xiàn)出樓盤最佳的自然景觀條件；另一方面10月已近年底，多數(shù)房企也會(huì)選擇在這一時(shí)段加緊推盤、沖高業(yè)績(jī)。但近年來由于調(diào)控政策頻出，打亂了原本有規(guī)律可循的市場(chǎng)發(fā)展節(jié)奏與房企運(yùn)營(yíng)節(jié)奏，市場(chǎng)變得跟著政策走而不再是跟著時(shí)節(jié)走，反季情形屢現(xiàn)：傳統(tǒng)旺季表現(xiàn)不甚明顯，淡季卻數(shù)次“不淡”。直到進(jìn)入今年以來，開發(fā)商對(duì)調(diào)控常態(tài)化有了一定免疫力，政策效應(yīng)趨于平淡化，購房者也不再指望房?jī)r(jià)能被“調(diào)低”，因此今年的“金九銀十”又恢復(fù)了往年盛景，甚至有超越之勢(shì)。
銀十“鍍金”供應(yīng)量或創(chuàng)新高
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：10月，北京商品住宅市場(chǎng)將掀起供應(yīng)高潮—30個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市銷售。高姍表示，今年以來，北京住宅市場(chǎng)供應(yīng)一直表現(xiàn)平平，除3月和6月外，其余6個(gè)月的月度開盤數(shù)都未突破30個(gè)。而下半年以來，由于“限價(jià)”政策，開發(fā)商難以再通過“少量推盤”的手段實(shí)現(xiàn)“多次提價(jià)”，因而單次量開始增加。而預(yù)計(jì)到10月份的年終最后沖刺時(shí)段，單月推盤量或會(huì)創(chuàng)造今年以來的新高。
從開盤項(xiàng)目特征來看，30個(gè)項(xiàng)目，新老“五五開”：首開萬科·公園里 (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 點(diǎn)評(píng) 地圖搜索)、京西·金泰麗灣 (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 點(diǎn)評(píng) 地圖搜索)、北京城建·海梓府 (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 點(diǎn)評(píng) 地圖搜索)等15個(gè)純新盤首次面市；北京城建·世華泊郡 (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 點(diǎn)評(píng) 地圖搜索)、萬通天竺新新家園·溪悅瀾墅 (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 點(diǎn)評(píng) 地圖搜索)、望京·金茂府 (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 點(diǎn)評(píng) 地圖搜索)等15個(gè)老項(xiàng)目再次推新。高姍分析，新老項(xiàng)目各有優(yōu)勢(shì)：老項(xiàng)目在此前的一次或數(shù)次開盤中蓄積了客源和累積了口碑，基本都能延續(xù)熱銷；而純新盤則在定價(jià)上更具靈活優(yōu)勢(shì)。
另外值得注意的是，10月計(jì)劃開盤項(xiàng)目還有一個(gè)顯著特征—即別墅產(chǎn)品明顯增多。30個(gè)總量中，5個(gè)是純別墅產(chǎn)品，還有3個(gè)是洋房與別墅混合項(xiàng)目，且全部為純新盤。高姍對(duì)此分析：別墅項(xiàng)目供應(yīng)意愿的回升，一方面是受季節(jié)氣候的影響—金秋十月是北京天氣和景觀都恰到好處的時(shí)節(jié)。這對(duì)于注重園林環(huán)境及客戶體驗(yàn)的別墅項(xiàng)目，是更加能夠展示優(yōu)越特征的絕佳銷售季；另一方面，近期像香江別墅等入市即熱銷的“榜樣力量”及別墅市場(chǎng)價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升也激起了項(xiàng)目入市的積極性。還有就是，從3個(gè)純新別墅項(xiàng)目的特征也可看出，隨著土地集約化發(fā)展，北京低容積率地塊再難得，未來別墅項(xiàng)目的規(guī)劃將逐漸走上復(fù)合型道路。
開盤前定價(jià)“保密”
定價(jià)謹(jǐn)慎是今年新開盤項(xiàng)目的共性。從前9個(gè)月看，每月計(jì)劃入市的項(xiàng)目中，都有超過半數(shù)不予提前公布預(yù)售價(jià)。這一特征在10月表現(xiàn)得尤為明顯：30個(gè)預(yù)計(jì)開盤項(xiàng)目當(dāng)中，目前已公布定價(jià)的僅有7個(gè)。
高姍表示：由于4月以后“限價(jià)令”嚴(yán)厲，不少項(xiàng)目由于所申報(bào)價(jià)格“超限”而未獲批預(yù)售許可證，因此不得不延遲開盤或調(diào)整售價(jià)。為避免前期宣傳價(jià)與審批價(jià)不一致導(dǎo)致客戶不滿，因此現(xiàn)在多數(shù)項(xiàng)目選擇取證后，也就是開盤前兩、三日才會(huì)公布實(shí)際售價(jià)。對(duì)于開發(fā)商來說，這一變動(dòng)表面看上去是“無奈之舉”，但實(shí)際上等于強(qiáng)制壓縮了購房者的考慮時(shí)間，促成部分“沖動(dòng)購買”，有助銷售。
地王促高新盤預(yù)售價(jià)
在7個(gè)公布了預(yù)售價(jià)的項(xiàng)目中，最具代表性的當(dāng)屬亦莊的金第萬科·金域東郡 (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 點(diǎn)評(píng) 地圖搜索)項(xiàng)目。首次開盤報(bào)價(jià)居然高達(dá)33000元/平方米，而與它同處大亦莊區(qū)域，目前是區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿、且出自同門的金地萬科·朗潤(rùn)園，最高售價(jià)也不過31000元/平方米。而朗潤(rùn)園至少”貴的有道理“—地處四五環(huán)之間，且緊鄰亦莊線舊宮站。而金域東郡在五六環(huán)間，距離亦莊線還有相當(dāng)一段距離。
高姍分析認(rèn)為，兩個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)這樣較大差距的原因：一方面是由于今年來北京住宅市場(chǎng)價(jià)格一路上行的大形勢(shì)所捧，另一方面，8月14日，融創(chuàng)與葛洲壩聯(lián)合，以20.8億元競(jìng)得亦莊新城一宗宅地，刨除保障房部分，折合樓面價(jià)高達(dá)2.8萬元/平方米�！懊娣邸眱r(jià)格直逼“面包”，受此影響，該區(qū)域在售項(xiàng)目漲價(jià)預(yù)期明顯。金第萬科·金域東郡就是“排頭兵”。
