摘要：唐山灣國際旅游島正在體會著當(dāng)初激進行為引發(fā)的創(chuàng)痛，截至2012年底已經(jīng)投入超過900億元，耗資龐大的唐山灣國際旅游島如今卻被外界和國內(nèi)眾多同樣發(fā)軔于2009年的“鬼城”相提并論。
唐山灣國際旅游島景區(qū)圖
“建了半拉子沒錢了，停了好長時間了�！�9月11日，由唐山海港開發(fā)區(qū)通往唐山灣國際旅游島的出租車上，齊師傅指著爛尾的三貝明珠碼頭工程說。
“不止是旅游項目，地產(chǎn)項目也都停了，港口（京唐港，唐山海港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)所在地）的房子都沒人買，誰還跑這么老遠買房子呢？”作為土生土長的當(dāng)?shù)厝耍娮C了唐山灣國際旅游島4年來由盛轉(zhuǎn)衰的歷程。
總投資2000億元，截至2012年底已經(jīng)投入超過900億元，耗資龐大的唐山灣國際旅游島如今卻被外界和國內(nèi)眾多同樣發(fā)軔于2009年的“鬼城”相提并論。唐山灣國際旅游島建設(shè)的第四個年頭，眾多項目陷入停滯狀態(tài)，為這個被當(dāng)?shù)卣挠韬裢穆糜沃攸c開發(fā)區(qū)蒙上一層陰影。
中國房地產(chǎn)報記者在當(dāng)?shù)卣{(diào)查發(fā)現(xiàn)，唐山灣國際旅游島建設(shè)面臨著重重矛盾。數(shù)以千億計的投入和當(dāng)?shù)卣讚?jù)的財政狀況難以匹配；多方籌措的資金投入難以見到回報，以致負債過重，后期難以為繼；早期鋪攤過大，地產(chǎn)項目銷售無望，眾多開發(fā)商萌生退意；港口重工業(yè)污染與旅游業(yè)嚴重沖突；甚至在征地和占地補償上也有眾多違規(guī)違法嫌疑，并與當(dāng)?shù)鼐用穸嘤屑m紛。
唐山灣國際旅游島正在體會著當(dāng)初激進行為引發(fā)的創(chuàng)痛，這種創(chuàng)痛何時結(jié)束，如何醫(yī)治，仍是個巨大問號。唐山灣國際旅游島管委會（下稱“管委會”）及其下屬的唐山灣國際旅游島投資有限公司都拒絕了本報的采訪，但對于這個寥落孤島的未來，他們必須尋找到最終的答案。
大手筆下的停工尷尬
位于唐山市東南部樂亭縣境內(nèi)的唐山灣國際旅游島，其建設(shè)根植于河北省建設(shè)沿海經(jīng)濟隆起帶規(guī)劃之上，由菩提島、月島和祥云島三個島嶼及北側(cè)陸域構(gòu)成，總規(guī)劃面積100 平方公里。2009年6月，唐山灣國際旅游島開發(fā)建設(shè)指揮部成立，確立了包括民俗文化、游艇別墅、養(yǎng)生養(yǎng)老、溫泉、高爾夫等九大國際品牌的發(fā)展目標(biāo)。
盲目攤大餅、簡單追求大而全的發(fā)展思路，造成旅游產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化傾向日趨嚴重，對生態(tài)環(huán)境的破壞、對旅游資源的過度開發(fā)、房地產(chǎn)比重遠遠大于旅游本身等諸多問題越發(fā)凸顯。唐山灣國際旅游島深陷爛尾僵局。
2011年7月，在原有項目指揮部的基礎(chǔ)上，唐山灣國際旅游島管委會成立，接受唐山市和樂亭新區(qū)雙重領(lǐng)導(dǎo)，不過這些行政區(qū)域劃分目前僅限于河北省之內(nèi)，并未經(jīng)過國家相關(guān)部門批準(zhǔn)。
唐山灣國際旅游島項目成為當(dāng)?shù)卣陙淼淖畲笫止P。公開資料顯示，2012 年實施的項目總投資923.68億元，其中，擬建項目15個，總投資約710億元，2012年計劃完成9.80億元；新建項目31個，總投資約159.34億元，2012年計劃完成36.37億元；續(xù)建項目25個，總投資約54.34億元。
然而重金播種的是龍種，收獲的卻是跳蚤。中國房地產(chǎn)報記者在當(dāng)?shù)亓私獾�，在唐山灣國際旅游島數(shù)十個項目中，除了少數(shù)項目還在緩慢進展中，大多數(shù)均陷入停滯狀態(tài)。這些投資動輒上億元的項目有的施工進行一部分后停工，有的在圈地完成后就沒有了下文，還有一部分則湮沒在荒草之中，甚至連項目具體位置也難以尋覓。
祥云島、菩提島和月島都擁有各自風(fēng)情迥異的主題旅游項目，但目前除了建成一些木屋度假別墅和濱海浴場外，大部分土地都處于沉睡狀態(tài)。
唐山灣國際旅游島投資有限公司（下稱“旅游島投資公司”）是管委會下屬的國有開發(fā)公司，主要負責(zé)旅游島基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)配套和房地產(chǎn)等項目開發(fā)。進入2013年，由于資金匱乏，該公司開發(fā)的數(shù)個項目均處于停工狀態(tài)。
三貝明珠碼頭廣場項目是旅游島投資公司的BT項目，總投資2.75億元，主要建設(shè)游艇碼頭及廣場等相關(guān)配套設(shè)施。目前主體工程已經(jīng)完成“兩貝”，除了部分零零星星的施工外，整個項目基本處于停工狀態(tài)�！皼]錢了，停了很長時間了�！币晃桓浇墓と苏f。
在三貝明珠碼頭不遠處，海景嘉苑住宅小區(qū)項目也處于停工狀態(tài)。這個同樣由旅游島投資公司開發(fā)的項目，整個工地雖然吊塔林立，但工人卻寥寥無幾，只有幾臺挖掘機在平整附近的場地。
攤大餅的資金泥淖
截至2012年底，唐山灣國際旅游島共開工71個項目，總投資額達923.68億元，整個旅游島預(yù)計總投資是2000億元，然而2012年整個唐山市財政收入只有622.6億元，除去上繳及各項必須開支外所剩無幾，根本不足以撬動如此龐大的投資。
資金匱乏一直是唐山國際旅游島所面臨的主要問題。據(jù)管委會一名工作人員稱，管委會成立后，唐山灣國際旅游島由樂亭縣劃歸唐山市直接管轄，唐山市城建投資公司與管委會合作成立旅游島投資公司，“但當(dāng)時我們手里沒有一分錢，連成立投資公司的300萬元資金都是從私人企業(yè)借來的”。
為了籌集建設(shè)資金，管委會可謂是殫精竭慮，除了在建設(shè)項目過程中普遍采取BT模式外，還通過借債、貸款、發(fā)行債券、成立基金等多個渠道進行融資。
管委會及投資公司在成立2年多的時間里，先后從北京銀行貸款6.5億元，從唐山銀行融資3億元；2011年以來又先后同天津諾鼎基金、天津貝弗利基金、美國運通基金、泉州商會基金等4家基金公司達成了合作發(fā)行近100億元基金的協(xié)議；2011年7月20日，在天津注冊成立了“碧海藍灣”股權(quán)投資基金，發(fā)行4.8億元私募基金。
此外，唐山灣國際旅游島旅游開發(fā)有限公司還發(fā)行了10億元的公司債券；2012年，向深圳國開金融租賃公司借款6億元，從國家開發(fā)銀行貸款37億元。正是這些融資，支撐了旅游島的建設(shè)。
然而，借債之舉或許可解一時燃眉之急，卻絕非長久之計。在已投資項目短期內(nèi)回報無望的情況下，不僅令眾多投資者和開發(fā)商紛紛敲起退堂鼓，也在整個唐山市的資產(chǎn)負債表外埋下暗雷。“錢，是令我們頭疼的首要問題。”上述管委會工作人員稱。
2013年5月31日，王玉國接替薛樹濱出任唐山灣國際旅游島黨工委書記、管委會主任，上一任留給他的是一副“重擔(dān)”。在最近一次內(nèi)部會議上，王玉國坦承，“由于前期投入攤子鋪得過大，致使資金短缺，負債過重，大部分在建項目陷入停滯或半停滯狀態(tài)”。
據(jù)齊師傅介紹，旅游島建設(shè)占用了部分漁民的魚塘及稻田等資源，但由于管委會資金缺乏，“協(xié)議都簽了，但是政府沒錢補償，引發(fā)很大沖突，最近兩年經(jīng)常有上訪的”。
“現(xiàn)在我們內(nèi)部對旅游島發(fā)展也沒什么信心，開發(fā)商投資都是追求回報的，指望房地產(chǎn)銷售回收資金，然后才有錢投入其他項目，現(xiàn)在整個港口總共只有3萬多人，但沒賣出去的房子遠遠超出這個規(guī)模。這里一到晚上一片黑燈瞎火，大部分樓盤都空著，開發(fā)商心里明白建好了也賣不出去，索性就停了下來�！鄙鲜龉芪瘯ぷ魅藛T說。
坐地生財與規(guī)劃矛盾
在唐山灣國際旅游島上，“坐地生財”的案例并不鮮見。唐山新戴河旅游開發(fā)有限公司早在2001年就以0.5元/平方米的價格，取得了祥云島12平方公里的土地開發(fā)權(quán)，但實際上卻基本沒有開發(fā)，而是不斷將這些土地分賣給其他公司。如今這片土地價格已經(jīng)達到每畝5萬元，價格十多年上漲了將近150倍。
值得注意的是，該公司的主要股東為北京山海樹集團，其法人代表劉如銀擔(dān)任過唐山市財政局副局長、唐山市海港開發(fā)區(qū)管委會副主任之職，后下海經(jīng)商。由于該公司長時間擁有祥云島的開發(fā)權(quán)而不開發(fā)，管委會及樂亭縣政府曾數(shù)次醞釀收回土地的開發(fā)權(quán)，但均告未果。
當(dāng)?shù)厝耸恐赋�，這種情況或多或少制約了當(dāng)?shù)芈糜雾椖康拈_發(fā)進度，也給本來就吃緊的地方政府土地收入造成極大損失。
此外，由于規(guī)劃問題，緊鄰旅游島的唐山海港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)大多為鋼鐵、焦化等污染嚴重的企業(yè)，唐山德龍鋼鐵廠區(qū)就緊鄰旅游島鷺鷥林公園，距離三島旅游碼頭也只有兩三公里，這對于以旅游立足的唐山灣國際旅游島無疑是一種隱患。
據(jù)上述管委會工作人員介紹，德龍鋼鐵廠所在地是祥云島水庫，一直以來是鷺鷥的棲息地，但德龍鋼鐵廠的污染使得這一地區(qū)的生態(tài)遭到極度破壞，“德龍鋼鐵是因為污染嚴重不斷遭到投訴后才搬遷到這里，政府方面一直醞釀再次搬遷，但是出不起50多億元的搬遷費，雙方一直在僵持”。
上述管委會工作人員認為，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)不僅要有合理的規(guī)劃，還要有可持續(xù)性，“以前要利用港口優(yōu)勢發(fā)展工業(yè)，引進一大批鋼鐵、焦化、化工等污染企業(yè)，現(xiàn)在又要發(fā)展旅游，開始轟轟烈烈的大干快上，污染企業(yè)和旅游業(yè)是相互矛盾的，怎么解決？關(guān)了企業(yè)？人家投資幾十億元建的企業(yè)，說關(guān)就能關(guān)了？但是不關(guān)的話，對旅游肯定有影響，這種復(fù)雜的問題很多，也難以解決�！�
對于旅游島發(fā)展?fàn)顩r及目前所面臨的種種困境等相關(guān)問題，唐山灣國際旅游島管委會秘書科負責(zé)新聞媒體的工作人員拒絕了中國房地產(chǎn)報的采訪要求，旅游島投資公司同樣拒絕回答。
國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員馮奎表示，一些地方政府喜歡在項目上進行大手筆的規(guī)劃，在造福百姓的幌子下，進行一些缺乏嚴格論證的新城建設(shè)。由于城市內(nèi)在的產(chǎn)業(yè)發(fā)育嚴重不足、人口集中度明顯不夠，最終無以為繼，淪為“鬼城”。不少項目在建設(shè)過程中，資源配置過度扭曲，埋下了地方債務(wù)隱患，威脅到金融安全，已經(jīng)到了不可不治的地步。
旅游支點何在
唐山灣國際旅游島是地方政府大規(guī)模推動旅游城市建設(shè)的縮影。從國家把文化旅游產(chǎn)業(yè)上升至主要發(fā)展項目后，全國各地均在“十二五”期間制訂了本地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，尤其是一些傳統(tǒng)資源較為匱乏、旅游資源較為豐富的地區(qū)，把旅游產(chǎn)業(yè)列入了該地區(qū)的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)序列，一時間全國旅游項目遍地開花。
國家旅游局綜合協(xié)調(diào)司司長張堅鐘曾表示，旅游地產(chǎn)正在成為從其他行業(yè)撤出的游資的新“樂園”。在中央房地產(chǎn)調(diào)控的壓力下，諸多地產(chǎn)商進入旅游行業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國各地85個市、縣（區(qū)）共實施了2259個旅游地產(chǎn)項目，共吸引全國1/3的地產(chǎn)商涉足其中，投資總額達萬億元。
然而，旅游地產(chǎn)大躍進所導(dǎo)致的后果也開始引發(fā)人們的思考，盲目攤大餅、簡單追究大而全的發(fā)展思路，造成旅游產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化傾向日趨嚴重，對生態(tài)環(huán)境的破壞、對旅游資源的過度開發(fā)、房地產(chǎn)比重遠遠大于旅游本身等諸多問題越發(fā)凸顯。
目前中國旅游地產(chǎn)已出現(xiàn)泡沫危機，諸多地區(qū)面臨有樓無市的尷尬，除了唐山灣旅游度假島外，中國房地產(chǎn)報記者在黑龍江省伊春市、河北省承德市、湖南張家界市等多個旅游城市采訪時均發(fā)現(xiàn)，上述問題十分普遍。
中投顧問產(chǎn)業(yè)研究部經(jīng)理郭凡禮指出，開發(fā)商對旅游地產(chǎn)項目風(fēng)險并非沒有感知，而是希望通過銷售地產(chǎn)項目直接將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁于消費者身上，待自己的地產(chǎn)項目獲得足夠盈利后就立刻離場。
中國休閑旅游產(chǎn)業(yè)研究中心副主任孫小榮指出，發(fā)展旅游業(yè)必須要與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)濟發(fā)展水平、人口資源相適應(yīng)，“旅游項目前期開發(fā)需要大量資金投入，如果當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平一般，根本無力承擔(dān)龐大的開發(fā)費用；從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上講，有旅游項目，那就不能要污染嚴重的工業(yè)企業(yè)�！�
郭凡禮指出，目前我國旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式還不成熟，仍需以地產(chǎn)為核心，開發(fā)商應(yīng)該對地產(chǎn)和旅游進行合理配置，只有二者平衡發(fā)展才能獲得最終成功。
9月11日入夜，京唐港主干道兩側(cè)燈火通明，住宅集中區(qū)則一片漆黑，整個小城隨處可見倒閉的飯店、賓館，破敗之象顯而易見。一位當(dāng)?shù)亻_商店的人士告訴記者，項目紅火的時候，當(dāng)?shù)貥O為繁華，每條道路兩邊幾乎擠滿了飯店和賓館，“那個時候稍微好點的賓館住一晚得300元以上，現(xiàn)在連100元的房間也大多都空著，我們這個商店現(xiàn)在每月的收入還不夠付房租呢。”
