摘要：從北、上、廣一線城市看，長期來支撐房價上漲的主要因素就是土地、人口聚集效應和房產(chǎn)持有零成本。而這三點，在這次決定中都有涉及。所以，只要后續(xù)落實細則能嚴格有序地推出，在未來兩到三年內(nèi)，一線城市房價下降的可能性非常大。以暴漲為標志的房地產(chǎn)舊制度正在倒計時。

以暴漲為標志的房地產(chǎn)

     改革新舉措

     加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，加快資源稅改革，推動環(huán)境保護費改稅。

     解讀

     以暴漲為標志的房地產(chǎn)舊制度正在倒計時

     中原地產(chǎn)首席分析師張大偉

     此次在立法層面提出房地產(chǎn)稅先立法再推進，具有很深的意義，表明房產(chǎn)稅將從城市試點走向全面鋪開。一直以來，關于房產(chǎn)稅的征收，就有法理不足的爭議。上海、重慶兩個城市的試點，也都屬于地方條文的房產(chǎn)稅“空轉”。而如果由全國人大進行立法，制定房產(chǎn)稅法，無疑為房產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)的征收提供了法理基礎。立法后的房產(chǎn)稅，將成為一種基礎稅種，變?yōu)榈胤截斦杖胫饕曳€(wěn)定的來源。

     從這次全會的表態(tài)看，明年增加房產(chǎn)稅試點城市，也是板上釘釘?shù)氖虑榱耍淮_定的是第二批試點的城市將是哪些。以北京樓市為例，在存量住宅市場，目前持有環(huán)節(jié)基本是零稅費，這就使得住宅持有成本不高，很多炒房客持有房產(chǎn)等待價格上漲，住宅的空置率不低。而且，多年來的樓市表現(xiàn)，也支撐著許多投資客對于房價上漲的期待。

     而在交易環(huán)節(jié)，存量房交易的稅費成本能占到房屋價值的10%以上，在供需不平衡、賣方強勢的現(xiàn)狀下，這部分稅費大都由購房人承擔，這也增加了購房者的負擔。征收房產(chǎn)稅，增加持有環(huán)節(jié)稅費，短期看有利于擠壓出目前市場的存量閑置房源，有利于市場的流通，長期看有利于房價的下降。

     從北、上、廣一線城市看，長期來支撐房價上漲的主要因素就是土地、人口聚集效應和房產(chǎn)持有零成本。而這三點，在這次決定中都有涉及。所以，只要后續(xù)落實細則能嚴格有序地推出，在未來兩到三年內(nèi)，一線城市房價下降的可能性非常大。以暴漲為標志的房地產(chǎn)舊制度正在倒計時。

     農(nóng)村集體土地呈現(xiàn)三大變化

     解讀

     中國社會科學院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員王小映

     中國政法大學副教授趙紅梅

     農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地同等入市

     在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。

     王小映：農(nóng)村集體土地包括建設用地、農(nóng)用地、未利用地，其中建設用地包括經(jīng)營性用地、宅基地、鄉(xiāng)村公共設施用地等。這一次明確允許同等入市的，限定在經(jīng)營性建設用地，主要指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。農(nóng)民拿著地平等買賣，有利于保障農(nóng)民的收益。

     趙紅梅：《決定》中強調(diào)“符合規(guī)劃和用途管制”的前提，經(jīng)營性建設用地才可轉讓，這意味著“經(jīng)營性建設用地”應該不允許用于商品房開發(fā)，不會對房地產(chǎn)市場形成沖擊。

     家庭承包土地將可以抵押、擔保

     在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經(jīng)營權抵押、擔保權能。

     王小映：現(xiàn)如今，很多農(nóng)民進城務工，對土地的依賴性變小了，政策風險性也變小，因此放開承包土地抵押的限制。承包地抵押，可以給“規(guī)模經(jīng)營”的農(nóng)戶提供幫助。

     農(nóng)村宅基地可轉讓

     改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押、擔保、轉讓，探索農(nóng)民增加財產(chǎn)性收入渠道。

     王小映：宅基地對于農(nóng)民非常重要，以前只允許同村范圍內(nèi)轉讓。進城務工的農(nóng)民，房子閑置，的確有轉讓宅基地和農(nóng)村住房的需求。但由于宅基地是農(nóng)民最基本的保障，所以《決定》要求“試點”、“慎重穩(wěn)妥推進”。改革也會牽涉到“小產(chǎn)權房”的問題。