摘要：近日，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)形成初步草案的消息頻頻曝光，十八屆三中全會(huì)之后中央對(duì)待房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)從“強(qiáng)調(diào)調(diào)控”轉(zhuǎn)為“建立長(zhǎng)效機(jī)制”，對(duì)于現(xiàn)有的財(cái)稅體制、土地政策、金融體制都會(huì)有所改革。
釜底抽薪
近日，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)形成初步草案的消息頻頻曝光，十八屆三中全會(huì)之后，有關(guān)市場(chǎng)對(duì)于資源配置的決定性作用、建立城鄉(xiāng)一體的建設(shè)用地市場(chǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記制度背景下的房地產(chǎn)稅費(fèi)改革等的討論也見諸報(bào)端，這也就意味著十八屆三中全會(huì)之后中央對(duì)待房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)從“強(qiáng)調(diào)調(diào)控”轉(zhuǎn)為“建立長(zhǎng)效機(jī)制”，對(duì)于現(xiàn)有的財(cái)稅體制、土地政策、金融體制都會(huì)有所改革。
從樓市調(diào)控政策走向及趨勢(shì)來(lái)看，無(wú)論是從最近“穗六條”、“深八條”、“京七條”、“滬七條”，還是最新出爐的“漢七條”，都有一個(gè)共同的特點(diǎn)：基本上是通過(guò)增加中低價(jià)位的市場(chǎng)供應(yīng)、改變供求關(guān)系的角度來(lái)調(diào)控市場(chǎng)，從調(diào)控手段的角度來(lái)說(shuō)，沒(méi)有更多的強(qiáng)調(diào)原有的限購(gòu)等行政化手段和措施（上海延長(zhǎng)外地人繳納社保納稅證明1年至2年，廣州延長(zhǎng)外地人繳納社保納稅證明1年至3年）。從這個(gè)角度來(lái)講，政策層面正在呈現(xiàn)出市場(chǎng)化、經(jīng)濟(jì)化手段逐步替代行政化的限購(gòu)手段的趨勢(shì)。
本次論壇邀請(qǐng)到了城市中國(guó)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)李偉，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任趙秀池，北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)周畢文，北京嘉富誠(chéng)股權(quán)投資基金管理有限公司合伙人孟永超一起探討樓市調(diào)控政策的“去投資化”問(wèn)題以及政策收緊對(duì)于改善性需求的影響。
回歸住宅本質(zhì)功能 期望行業(yè)均衡發(fā)展
今年來(lái)講，中央工作會(huì)議、新國(guó)五條細(xì)則、“兩會(huì)”及相關(guān)部門的聲音，傳達(dá)了政府堅(jiān)持樓市調(diào)控不動(dòng)搖的大基調(diào)。其目的很明顯，從經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)講，利用樓市“去投資化”來(lái)倒逼資本回流實(shí)體經(jīng)濟(jì)，促使實(shí)體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。對(duì)此趙秀池認(rèn)為：“住房的基本功能是居住，去投資化就是把投資功能去掉，如果讓住宅具有投資功能，住房需求就是無(wú)限的，無(wú)限的需求是無(wú)法滿足的，就不能夠抑制，去投資是為了消除房地產(chǎn)泡沫的危險(xiǎn)。要讓它回歸居住，回到實(shí)體上去。”
周畢文認(rèn)為不能把住房作為一種像股票一樣的產(chǎn)品進(jìn)行杠桿放大化的逐利行為，應(yīng)該回歸到住宅的最基本功能上來(lái)，需要全方位的調(diào)控，不光要堵，還要考慮投資往哪里去，希望各行各業(yè)均衡化的發(fā)展，有相對(duì)的利潤(rùn)，而不是集中在房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)，其他有關(guān)金融基金的行業(yè)有一個(gè)差異化的利潤(rùn)存在�！�
孟永超覺(jué)得大家會(huì)去投資房地產(chǎn)，最主要的原因是對(duì)房地產(chǎn)有預(yù)期，預(yù)期房產(chǎn)會(huì)升值�！盀槭裁雌囀褂玫脑骄脮�(huì)貶值，而房地產(chǎn)卻會(huì)升值，國(guó)家要制定一些政策讓大家看到房產(chǎn)將來(lái)會(huì)降低一些，房地產(chǎn)就會(huì)去投資化�！�
李偉認(rèn)為相比較而言，投資的產(chǎn)業(yè)化機(jī)會(huì)成本是非常高的，房地產(chǎn)的利潤(rùn)也非常高，而產(chǎn)業(yè)化的風(fēng)險(xiǎn)不小，但是利潤(rùn)并不是很高，加在一起機(jī)會(huì)成本是非常大的。如果真正想資本流到實(shí)體經(jīng)濟(jì)確實(shí)要借鑒一些東西。
保護(hù)首套剛性需求 制定政策易粗不易細(xì)
2013年10月以后，因?yàn)楦纳菩枨筢尫懦山涣枯^大導(dǎo)致一線城市、部分二線城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，以北上廣深等為代表的熱點(diǎn)城市出臺(tái)階段性收緊措施，調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，以完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)�？傮w來(lái)看，改善需求成為2013年樓市一支重要力量這個(gè)特征是否會(huì)因?yàn)槟甑渍叩氖站o而改變。對(duì)此，趙秀池用了住房需求的三個(gè)層面來(lái)解釋：生存、發(fā)展和享受。第一套房是剛性需求；第二套可能就是改善性需求，隨著生活水平的提高，物質(zhì)文化需求的提升，這物質(zhì)里面就含有住房。生活水平提高了，住房的面積和質(zhì)量都應(yīng)該改善，這是符合社會(huì)主義生產(chǎn)目的的，改善性需求也是有保障的。政策是去投資的，沒(méi)有辦法分剛性的、自住的，第二套就似為投資和投機(jī)的嫌疑，現(xiàn)在第二套首付是7成。但現(xiàn)在投資還是需要細(xì)化。并且投資性需求也要保護(hù)，即使投資也要保護(hù)，不是每個(gè)人都買得起房，租買并舉，要兩條腿走路。
孟永超與趙秀池的觀點(diǎn)略有不同，他認(rèn)為年底政策收緊肯定會(huì)影響到改善性需求，現(xiàn)在大量進(jìn)城的年輕人連第一套房子都沒(méi)有，因此首先要解決的是剛性，第二套需要改善的人可以往后拖，先保障第一部分人先有房。
李偉覺(jué)得制定政策的時(shí)候確實(shí)要考慮到城市的消費(fèi)者是誰(shuí)。城市政府應(yīng)該真正服務(wù)于城市自己的消費(fèi)者，或者城市自己真正的主體，不要把主體定為戶籍人口，顯然有些狹隘。
周畢文的觀點(diǎn)與其他三位相異，他認(rèn)為制定政策本來(lái)就是易粗不易細(xì)，是一個(gè)大方向的肯定，或者是一個(gè)約束�！笆滋讋傂源_實(shí)需要保護(hù)，但是很多人在目前房?jī)r(jià)條件下是沒(méi)有資金購(gòu)買的。還有一個(gè)渠道就是去租，租的房子從哪里來(lái)，恰恰租的房子是有第二套房和第三套房的人。只要他走向出租市場(chǎng)的時(shí)候，他對(duì)社會(huì)也是一種貢獻(xiàn)，而且相當(dāng)于政府沒(méi)有那么多錢建保障房的時(shí)候投資購(gòu)買商品房對(duì)外出租，因?yàn)槲覀円仓垃F(xiàn)實(shí)社會(huì)中租售比也是不平衡的。從積極的角度而言，我們限購(gòu)不僅僅是一套、二套、三套，可能限的是更多套的群體。”
投資性需求要保護(hù) 釜底抽薪“薪”在金融
無(wú)論是“穗六條”、“深八條”、“京七條”、“滬七條”，還是“漢七條”，13個(gè)城市的調(diào)控政策傳達(dá)了一種怎樣的調(diào)控基調(diào)，李偉認(rèn)為房地產(chǎn)問(wèn)題從金融入手好一些。一個(gè)城市管理城市的金融流動(dòng)是在房地產(chǎn)之間流動(dòng)還有采用多開一些疏導(dǎo)的管道，少用一些堵的辦法，這是整體的解決方案。
趙秀池從需求的角度上解讀為需求是分層次的，要分析限購(gòu)，限制投機(jī)性和投資性需求，投資性需求是要保護(hù)的，如果是投機(jī)性需求則是要打擊的。各個(gè)城市的政策，所有的基調(diào)都沒(méi)有變，都是從供求關(guān)系上入手，一個(gè)是增加土地的供應(yīng)量，加大保障性的供給，這是剛需的。要減少需求，限購(gòu)越來(lái)越嚴(yán)了，包括北京成立限購(gòu)監(jiān)督委員會(huì)，如果信息不實(shí)會(huì)打入黑名單五年不準(zhǔn)買房。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度增加供給減少需求，不外乎用的是財(cái)稅政策和貨幣政策，基調(diào)沒(méi)有變。
孟永超則認(rèn)為需求也是有限的。就北京來(lái)講，5環(huán)到6環(huán)面積之間土地面積很廣，為什么不能做住房開發(fā)，因?yàn)橛型恋囟Y(jié)構(gòu)的限制。最主要的是土地制度的問(wèn)題，如果把土地供給問(wèn)題解決了，僅僅把6環(huán)之內(nèi)的土地都發(fā)展成城市，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)是另外一種情況。社會(huì)是不完美的，都會(huì)出現(xiàn)城市的毛病，不可能解決地很完美，發(fā)展中的陣痛，甚至在發(fā)展階段出現(xiàn)各種現(xiàn)象都是必然現(xiàn)象，不必?fù)?dān)心大的城市病問(wèn)題。
周畢文則用了一個(gè)十分形象的詞，叫“熬粥理論”。他覺(jué)得所有政府出臺(tái)的政策，粥開了之后加碼，但是釜底抽薪那個(gè)薪就是資金，不光是限貸，還有地產(chǎn)的融資渠道和自身貨幣發(fā)行和各種因素。樓市是怎么出來(lái)的，98年開展大規(guī)模的買房，買不起就出臺(tái)了很多金融政策。最近大量的房企出現(xiàn)是政府給他大量的房地產(chǎn)政策，如果金融的火不撤，僅僅是在行政上限購(gòu)和限貸，這可能是短期效應(yīng)，而不是長(zhǎng)久之計(jì)。
