摘要：2014年1月24日，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會和REICO工作室發(fā)布了2013年房地產(chǎn)市場運行狀況及2014年形勢預測。據(jù)該預測分析，2014年中國房價將態(tài)勢平穩(wěn)，不會發(fā)生大起大落的狀況。
房價預測
一、2013年房地產(chǎn)市場運行狀況
2013年房地產(chǎn)市場延續(xù)了去年4季度的回升態(tài)勢，區(qū)域分化逐步明顯。
（一）房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積小幅增加，地價漲幅持續(xù)增加
2003年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積3.88億平方米，同比增加8.8%，增幅增加28.3個百分點。其中，前10個月企業(yè)購置土地面積均為負增長，11月份后增幅由負轉(zhuǎn)正。
2013年地價漲幅逐季增加，1-4各季度全國主要監(jiān)測城市綜合地價環(huán)比漲幅分別為1.47%、1.62% 、1.85%和2.06%。從不同用地類型來看，居住用地價格漲幅最高；從不同區(qū)域來看，珠三角地區(qū)地價漲幅最高。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速增加
2013年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資8.6萬億元，同比增長19.8%，增速高于去年同期3.6個百分點。從月度數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速年初最高為22.8%，逐月緩慢下降。從不同物業(yè)類型看，商品住宅、辦公樓、商業(yè)用房開發(fā)投資增幅均略高于去年同期。
（三）商品房新開工面積增幅增加，竣工面積增幅回落
2013年，商品房施工面積66.6億平方米，同比增長16.1%，增幅增加2.9個百分點；新開工面積20.1億平方米，同比增加13.5%，增幅增加20.8個百分點；竣工面積10.1億平方米，同比增長2%，增幅減少5.3個百分點。從不同物業(yè)類型看，商品住宅和商業(yè)用房新開工面積增幅高于去年同期，辦公樓新開工面積增幅低于去年同期。
（四）房屋需求較快增加，增幅高位回落
2013年，商品房銷售面積13.05億平方米，同比增加17.3%，增幅增加15.5個百分點。逐月數(shù)據(jù)看，商品房銷售面積增幅由年初的49.5%逐月下降為年末的17.3%。各類型物業(yè)銷售面積增幅均高于去年同期，其中商品住宅和辦公樓銷售面積增幅由年初最高逐月回落，商業(yè)用房銷售面積增幅平穩(wěn)。
2013年，北京、廣州、深圳、天津、寧波、鄭州、南寧、成都、南昌、大連等城市二手房成交量均比上年增加，同比漲幅分別為17.2%、44.2%、45.2%、57.7%、87.5%、88.2%、106%、10.1%、8.4%、63.6%，多數(shù)城市漲幅高于去年同期。從交易量的月份變化來看，各城市上半年二手房交易量同比增幅較高，下半年增幅明顯減小，且部分城市二手房交易量開始出現(xiàn)持續(xù)負增長或多數(shù)月份的同比負增長。
（五）住宅價格持續(xù)較快上漲，漲幅逐步回落
2013年，70大中城市住房價格繼續(xù)延續(xù)去年下半年的上漲態(tài)勢。其中，新建住房價格同比上漲5.7%，環(huán)比漲幅為8.8%；二手住宅價格同比上漲2.7%，環(huán)比上漲4.6%。分月度看，新建住房價格月環(huán)比漲幅由年初的1%逐步回落至12月的0.4%，二手住房價格月環(huán)比漲幅則基本保持在0.4%左右。新建住房價格和二手住房價格同比漲幅均逐月提高，12月份分別為9.3%和4.7%。
從環(huán)比累計漲幅來看，2013年，除溫州外，70大中城市中69個城市住房價格上漲，北上廣深漲幅最高。
（六）房地產(chǎn)市場區(qū)域分化逐步明顯
2013年一線城市和部分二線城市房價持續(xù)較快上漲，而其他城市房價則上漲緩慢。70大中城市中，北上廣深四個一線城市新建住房價格同比漲幅均超過20%，二手住房價格漲幅均超過10%，此外部分二線城市廈門、南京、福州、沈陽、太原、鄭州等城市新建住房價格同比漲幅在12%-18%之間，這些城市二手住房價格漲幅在5%-10%之間，屬于房價上漲較快城市。全年房價漲幅較小的城市基本都是三四線城市，新建住房價格漲幅最低的10個城市分別為溫州、唐山、海口、蚌埠、三亞、無錫、安慶、牡丹江、大理、韶關，這些城市新建住房價格同比漲幅多數(shù)在6%以下，二手住房價格同比漲幅基本在2%左右。
二、2014年房地產(chǎn)市場形勢預測
房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展與改革進程與城鎮(zhèn)化規(guī)劃實施密切相關。2013年11月十八屆三中全會著力推進各個領域的改革進程，將涉及解決困擾多年房價快速上漲的深層次矛盾，促進房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展。中央城鎮(zhèn)化會議對城鎮(zhèn)化總體布局做了安排，提出“兩橫三縱”的城市化戰(zhàn)略格局，未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的區(qū)域機會將受城鎮(zhèn)化規(guī)劃指引。
短期看，2014年房地產(chǎn)政策將更加注重差別性。全國城鄉(xiāng)建設工作會議指出，2014年要“更加注重分類指導，房價上漲壓力大的城市要從嚴落實各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和措施，增加住房用地和住房有效供應；庫存較多的城市要注重消化存量，控制新開發(fā)總量。鼓勵地方從本地實際出發(fā)，積極創(chuàng)新住房供應模式，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。
從房地產(chǎn)市場內(nèi)部看，2014年房地產(chǎn)市場供給量將增加。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金較為充裕。2013年受市場銷售較快增長和貸款增加，房地產(chǎn)企業(yè)資金總體較為充裕。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源/房地產(chǎn)開發(fā)投資為1.78，為歷史高位，企業(yè)資金充裕程度與2009年和2010年接近。2013年以來房屋新開工面積逐步增加，根據(jù)模型預測，2014年房地產(chǎn)市場潛在供給量將逐步增加。
總體看，2014年房地產(chǎn)市場供給將會增加，在經(jīng)濟平穩(wěn)增長背景下，房地產(chǎn)需求將保持平穩(wěn)，房價漲幅將進一步回落，全年房價總體保持基本平穩(wěn)。
