摘要：剛剛進(jìn)入2014年，嬗變?nèi)蕴庍M(jìn)行時。2014年1月8日，綠地宣布投資12億英鎊，在英國倫敦開發(fā)兩個住宅項目；1月24日，大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林和英國首相卡梅倫宣布，投資20億英鎊至30億英鎊，在英國開展城市改造項目，主要投資萬達(dá)具有知識產(chǎn)權(quán)的文化旅游商業(yè)綜合項目。
房產(chǎn)九大預(yù)言
預(yù)言一 開發(fā)商加碼海外
2013年，萬科、綠地、萬達(dá)等巨頭進(jìn)軍海外，國內(nèi)開發(fā)商的資產(chǎn)配置，出現(xiàn)引人關(guān)注的變化。
剛剛進(jìn)入2014年，嬗變?nèi)蕴庍M(jìn)行時。2014年1月8日，綠地宣布投資12億英鎊，在英國倫敦開發(fā)兩個住宅項目；1月24日，大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林和英國首相卡梅倫宣布，投資20億英鎊至30億英鎊，在英國開展城市改造項目，主要投資萬達(dá)具有知識產(chǎn)權(quán)的文化旅游商業(yè)綜合項目。
仲量聯(lián)行稱，2013年中國企業(yè)逐漸在全球房地產(chǎn)市場，尤其是在英國、美國和澳大利亞增加投資，而綠地集團(tuán)在倫敦的舉動，標(biāo)志著中國房企2014年的海外投資活動已拉開帷幕。截至2013年底，中國買家在境外商業(yè)地產(chǎn)以及住宅開發(fā)項目的投資額超過100億美元，這使得中國2013年的海外房地產(chǎn)投資額較2012年增逾30%。
預(yù)言二 長效調(diào)控機(jī)制浮現(xiàn)
2014年，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制有望取得實質(zhì)性進(jìn)展。
在過去一年的樓市調(diào)控中，決策層曾提出過諸如“兩個促使”(促使房價合理回歸，促使房地產(chǎn)回歸平穩(wěn)健康發(fā)展軌道)的調(diào)控發(fā)展目標(biāo)。有分析人士認(rèn)為，中央對待房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)從“強(qiáng)調(diào)行政調(diào)控”轉(zhuǎn)為“建立長效機(jī)制”，對于現(xiàn)有的財稅體制、土地政策、金融體制，都將進(jìn)行相應(yīng)的市場化改革。
首創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光預(yù)測，在市場分化的現(xiàn)實背景下，地方調(diào)控的自主權(quán)將增加，樓市調(diào)控將更強(qiáng)調(diào)針對不同城市的不同狀況，實行不同政策。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)的觀點是，新一屆中央政府自上任以來，淡化、低調(diào)處理房地產(chǎn)，今后的樓市調(diào)控不會再刻意突出中央政府在調(diào)控中的主導(dǎo)角色，不會再統(tǒng)一發(fā)號施令、一刀切，而會突出地方政府在調(diào)控中的主體作用和主體責(zé)任。
住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，對房企而言，眼下多研究房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律，比研究下一步會出哪樣的調(diào)控政策更重要�！霸谌丝诮Y(jié)構(gòu)里面，通常是‘20歲到49歲的年輕勞動力’，以及‘35歲到40歲的高儲蓄人口’對房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)最大。未來，中國的房地產(chǎn)市場還有很多機(jī)會，只是這些機(jī)會因為人口結(jié)構(gòu)的變化而跟以前有所不同�！�
預(yù)言三 開發(fā)商重回一二線城市
5年前，多數(shù)全國性大企業(yè)還只是在十幾個重點城市中角逐，到3年前基本都有了“百城計劃”，或者更宏大的城市進(jìn)軍規(guī)劃。到2013年，歷經(jīng)上一輪宏觀調(diào)控之后，企業(yè)又開始重新聚焦，典型如過去以三四線城市為主戰(zhàn)場的恒大，2013年以來也開始布局一二線城市。2014年，這一趨勢繼續(xù)，恒大在上海（樓盤）預(yù)計會有多達(dá)4個項目面世。
某權(quán)威研究中心數(shù)據(jù)顯示，近兩年以來，一線城市和熱點二線城市庫存持續(xù)處于低位，以北京（樓盤）為例，消化庫存周期僅6.9個月。二線城市中，營口（樓盤）、丹東（樓盤）、鄂爾多斯（樓盤）、溫州（樓盤）等城市則在庫存高企的同時，市場表現(xiàn)欠佳，去化時間多超20個月，丹東樓市庫存去化時間甚至達(dá)73.3個月。
花樣年控股集團(tuán)董事局主席潘軍斷言，由于一線城市的供應(yīng)量不足，而需求極大，所以一線城市房價會延續(xù)漲勢。二線城市則是一個比較平穩(wěn)的、緩步增長的趨勢。三線城市可能面臨的壓力比較大，房價保持平穩(wěn)，可能不會有增長。而四線城市是一個下降的趨勢。
預(yù)言四 地產(chǎn)“金融化”
1月24日，恒大地產(chǎn)在港交所公告，2013年11月13日至2014年1月24日期間，該公司通過子公司，在市場上買入約4.027億股華夏銀行(600015,股吧)股份。
這并非個案。綠地集團(tuán)與上海農(nóng)商銀行，僑鑫集團(tuán)與華興銀行，泰禾集團(tuán)(000732,股吧)與海峽銀行，合生創(chuàng)展與北京農(nóng)商銀行，新湖中寶(600208,股吧)與溫州銀行，香江集團(tuán)與廣發(fā)銀行，北京城建(600266,股吧)與錦州銀行，開發(fā)商入股銀行聲此起彼伏。
開發(fā)商缺錢了？不！部分業(yè)內(nèi)人士的觀點是，開發(fā)商入股銀行，并非看中關(guān)聯(lián)銀行的融資便利。事實上，受制于銀監(jiān)會對于銀行關(guān)聯(lián)交易的管控，開發(fā)商入股銀行后可獲得的融資便利很有限。開發(fā)商看重的是，銀行為其上下游企業(yè)做供應(yīng)鏈融資的業(yè)務(wù)空間。
說得很白了，開發(fā)商是為了少幫產(chǎn)業(yè)鏈“墊資”，讓銀行代勞。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前“涉銀”的房地產(chǎn)上市企業(yè)已有約30家。不出意外，這一趨勢無疑會在2014年得到延續(xù)。
