摘要：遏制房價過快上漲，必須從供求兩端調節(jié)房價，促進供需平衡。增加住房用地供應規(guī)模，尤其在供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的部分熱點城市，要進一步增加年度住房用地供應總量，穩(wěn)定土地市場的預期。
短期靠調控措施實現(xiàn)市場穩(wěn)定，長期靠制度建設
1.房價為何屢屢反彈？
熱點城市供需矛盾還將持續(xù)，關鍵要增加供給
為什么嚴厲的調控政策下，房價還是屢屢反彈？
析
“如果沒有持續(xù)的調控去穩(wěn)定市場，很難想象房價會漲到什么程度�！鄙虾＃潜P）市社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘委員表示，通過調控政策遏制住房價上漲速度，也是調控的成效。
天津（樓盤）財經(jīng)大學副校長王愛儉委員認為，這些年熱點城市房價上漲，根本原因是工業(yè)化和勞動生產(chǎn)率的提高，以及廣義貨幣供應量的持續(xù)增長，提升了房地產(chǎn)的價值。同時，在快速城鎮(zhèn)化、家庭小型化等背景下，熱點城市的購房需求快速增長，供需矛盾比較突出。在熱點城市，供需矛盾在若干年內還將持續(xù)，這也是調控的復雜性和難度所在。
解
遏制房價過快上漲，必須從供求兩端調節(jié)房價，促進供需平衡。
“關鍵還在于增加供給。”王愛儉認為，未來一段時間的樓市調控，應更注重增加住房有效供應。首先是增加住房用地供應規(guī)模，尤其在供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的部分熱點城市，要進一步增加年度住房用地供應總量，穩(wěn)定土地市場的預期。
同時，還要加快讓土地變成房子。王愛儉表示，近期國務院出臺的樓市新政策提出，金融機構要優(yōu)先支持中小套型普通商品房項目的貸款需求，加快其供地、建設和上市，盡快形成有效供應。“在這個基礎上，還要加大力度打擊開發(fā)商囤地捂盤，并盤活二手房市場和租賃市場。堅持幾年，市場供求會有明顯改善，調控也將更加主動�！蓖鯋蹆�說。
2.調控政策如何細化？
提高政策精確性與精細度，避免誤傷剛性需求
析
張泓銘表示，新出臺的調控措施，涵蓋了當下深化房地產(chǎn)市場調控應有的眾多內容，比如明確限購標準、提高預售門檻等一系列新措施�？傮w上看，調控措施如果嚴格執(zhí)行、形成合力，有利于抑制一線城市目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)過熱。
目前一些地方政府仍難以擺脫對土地財政的依賴。張泓銘認為，要讓調控的成效更明顯，還需要各地盡快出臺實施細則。
“報告提出要健全房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展長效機制，這是我們最希望看到的。”王愛儉說，房地產(chǎn)調控在出“重拳”的同時，需要從制度層面下功夫，建立長效機制，做好頂層設計，提高精確性與精細度。
解
張泓銘認為，有關部門應該繼續(xù)研究政策儲備，及時應對市場變化，避免“一刀切”。
比如在需求端，為避免調控政策誤傷剛性需求，調控就應更加細化。張泓銘建議，要對三種需求有所區(qū)別：對于首次購房的自住需求要鼓勵；對于投資購房用于出租的“他住需求”要允許；對于純投機需求要堅決予以抑制。采取的調節(jié)手段應以經(jīng)濟手段為主，限購之類的行政手段為輔。這樣，才能發(fā)現(xiàn)真實的需求，也才能使供給有的放矢，達到供求的平衡。
王愛儉認為，在短期靠調控措施實現(xiàn)市場穩(wěn)定的情況下，下一階段要更加注重長效機制建設。要著重從完善住房供應體系、推進房產(chǎn)稅制改革、完善住房金融體系和供地機制等方面推進制度改革，長期堅持下去，有利于從根本上形成房價穩(wěn)定的內在機制。
3.保障房能抑房價嗎？
保障房增加規(guī)模同時，關鍵是降低門檻
析
去年以來，不少保障房項目已經(jīng)開始交付使用。大規(guī)模的保障房建設曾被寄予厚望，能增加市場供應，穩(wěn)定樓市價格。但從目前的實際情況看，保障房建設對商品房價格的影響還沒有顯現(xiàn)出來。
“保障房客觀上能增加市場供應，對樓市有一定的調節(jié)作用�！蓖鯋蹆�說，但是否會對房價產(chǎn)生直接影響，則取決于保障房在整個房地產(chǎn)市場中占的比重。根據(jù)目前的規(guī)劃，“十二五”末保障房覆蓋面將達到20%，總體而言占的比重還是太小�！氨Ｕ戏康墓⿷獙ο笾饕侵械褪杖爰彝ィ@20%的低收入家庭本來也不大可能買商品房，因此難以對商品房價格產(chǎn)生大影響�！�
解
張泓銘認為，這兩年開始大規(guī)模建設的公租房就是一個重要形式。公租房可以解決低租金、穩(wěn)定居住這兩大難題，讓外來務工人員和新就業(yè)人員攢攢錢，過幾年有一定支付能力再買房。這樣，能在一定程度上緩解購房需求集中爆發(fā)，有利于供求平衡，也有利于解決住房問題和社會穩(wěn)定。
王愛儉建議，以公租房為主的保障房不僅建設的量要加大，關鍵是要降低申請門檻，尤其是戶籍門檻。近期國務院提出2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶�，就是一個很好的信號。同時，應該鼓勵工業(yè)園區(qū)和一些企業(yè)利用自有土地建設公租房，集中解決企業(yè)職工的階段性住房需求
