摘要：新“國五條”出臺后，人們八仙過海各顯神通，通過假離婚、陰陽合同、房屋抵押、企業(yè)單位購房等手段避免限購和避稅。專家表示，避稅危險重重。
新“國五條”出臺后，各地的房地產(chǎn)交易中心和民政局一下子人滿為患，人們要不就是連夜過戶，要不就是趕著離婚。上海徐匯區(qū)的房地產(chǎn)交易中心到晚上12點還在為市民辦理過戶手續(xù)。
據(jù)媒體報道，日前，住建部官員已透露新“國五條”地方細則出臺時間將為3月底。除了搶在新政實施前買房、賣房，面對政策的變更，普通市民還有更好的辦法嗎？
需求第一
德佑地產(chǎn)研究部總監(jiān)陸騎麟對第一財經(jīng)日報《財商》分析了新政對一、二手房市場的影響。
按照原本的情況，買賣二手房產(chǎn)生的稅費一般是由買、賣雙方各自承擔，更多的是由買家承擔。記者從一些中介了解到，新政出臺后，目前的二手房買、賣雙方都呈現(xiàn)“混亂”狀態(tài)：有的房東怕買家不愿意承擔高額稅費，為了盡快將房子出手，把掛牌價調(diào)低；而購房者在看到后紛紛涌過去買，房價又重新上升。
陸騎麟認為，在細則出臺之前，對二手房市場短期之內(nèi)是一個利好。而政策出臺之后的1個月到半年左右對新房是一個利好，二手房市場則會受到比較大的打擊。但隨著一手房出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，房價有可能上漲，購買一手房的買房者可能會再度考慮二手房，從而拉平兩者之間的差距。
那么此時此刻，買房者和賣房者應(yīng)該怎么辦呢？
政策出臺是“不可抗力”。陸騎麟表示，作為買房者和賣房者，現(xiàn)在最重要的就是明白自己的需求，不盲從。
從房屋類型看，有購房資格、已經(jīng)簽訂合同的二手房買賣雙方，應(yīng)盡早辦理完稅、過戶手續(xù)。如果不是急著賣房的二手房房東，不建議為了省稅就立即盲目出手。因為新政目前才剛剛出臺，從細則制定到真正執(zhí)行時的力度如何尚為未知數(shù)，倉促出手可能導致?lián)p失，可以觀望。如果是新房購買者，考慮到1個月到半年內(nèi)新房價格可能會有所上升，若不能等待，還是盡快出手較好。
從需求類型看，陸騎麟認為在上海、北京等大城市的剛需型購房者“提前買房總不會錯”。因為這些城市的房價伴隨城鎮(zhèn)化深入而上漲是大概率事件。
投資型購房者則應(yīng)該謹慎，新“國五條”非常明確地就是要打擊投資性需求，房價大幅上漲的可能性已不大，再加上差額20%的征稅要求大大增加了交易成本，最后的投資收益將不一定能達到期望水平。
另外，住建部在回應(yīng)“個人轉(zhuǎn)讓住房嚴格征收差額20%的個人所得稅”時，表示不會誤傷剛需。根據(jù)2006年國稅總局的文件，出售自有住房后1年內(nèi)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金；出售5年以上唯一住房的免征個稅。改善型“剛需”購房者可得到保護。
避稅：風險重重
新政出臺后，網(wǎng)上和現(xiàn)實生活中出現(xiàn)了各種避免限購和避稅的方式。這些方式是否可行？又會產(chǎn)生哪些后果？
1.假離婚
有兩種類型的夫婦會有“假離婚”的需求：
一種是擁有兩套房的夫婦，如果想出售其中一套，因為“出售5年以上唯一住房的免征個稅”，通過假離婚，變成一人一套，就有可能避免被征稅；
另一種是現(xiàn)在有一套房，想買第二套房的夫婦。由于新政規(guī)定，在房價增長過快的城市，還將提高二手房的首付比例和按揭貸款利率，如果離了婚，就可以以其中一個人的名義購買“一手房”，實際擁有兩套房。
然而，這并不是“離了婚一人一套可以再買一套”的簡單算術(shù)。上海歐申律師事務(wù)所主任丁偉曉指出，一方面，假離婚對債權(quán)人會有影響：原本某套房子可能屬于夫妻擁有的共同財產(chǎn)，作為債權(quán)人有權(quán)向夫妻雙方主張債權(quán)；若夫妻離婚，他可主張的債權(quán)就少了一半，這是不公平的。
另一方面，假離婚也導致夫妻雙方產(chǎn)生糾紛：首先最直接的，也許你們當時共同出資買了房子，離了婚財產(chǎn)分割完畢后，你對另一個配偶的房屋就沒有法律權(quán)利了。假如你們買的是一套房，那么這套房就有可能歸對方所有；假如你們買的是兩套房，但一套是別墅一套是公寓，你也不能要回房屋的差價。其次，假離婚后配偶買的房屋，你也沒有主張權(quán)，即使運用了共同資金也一樣。一旦對方變了心或另有所圖，假離婚變成真離婚，除非有白紙黑字的證明，否則要說明之前是“假離婚”會非常困難。
2.陰陽合同
陰陽合同也是一種常見的“避稅手段”。中介手中有兩份合同：一份成交價格較低的合同交給房地產(chǎn)交易中心，用以評估納稅額度，另一份有真實價格的合同才是買、賣雙方成交的合同。
陰陽合同存在很多風險。一般每個地區(qū)都會有二手房交易指導價格，如果你報的稅太低，將按照地區(qū)指導價格進行繳稅，甚至有可能不能通過住房交易中心的評估，導致無法在交易中心備案、過戶。而且，即使買房真的以虛假合同的價格報稅成功，若日后希望出手，因為登記的購買房價較低，出售房屋所獲的差額必然高于真實差額，繳稅增加，依然得不償失。
3.以房屋作抵押
網(wǎng)友的智慧是強大的。新政出臺后，有人想到了一個“合理避稅”的完美方案：“買方先把房款給賣方，賣方按房款打欠條給買方，以房產(chǎn)做抵押。然后買方以賣方欠款不還起訴到法院，賣方承認欠款，表示無力償還，愿意以房產(chǎn)抵償，最后買方拿著法院的判決書去房產(chǎn)中心過戶，不論是否限購，都可以過戶。一分錢稅沒有！”這種做法有可行性嗎？
丁偉曉指出，根據(jù)我國的擔保法和物權(quán)法，作為抵押物的房屋是不能直接過戶的。如果真的采取上述方法，到時房屋會先進行拍賣，以拍賣款償清買房者的“債務(wù)”。而拍賣是面向公眾的，買房者到時是否能保證自己拍得到房屋？買房者的真正目的是擁有房屋而不是獲得還款，假如競爭者拍出了更高的價格，把房子拍走了，或者你付出了比原本更高的代價，就非常不值得了。
這種做法也是為了公平、公正。因為債務(wù)人在借錢時一般都處于弱勢，進行的都是折價抵押，可能100萬元的借款需要200萬元的房子去抵押。如果在債務(wù)人還不出錢時簡單地以房屋過戶處理，等于讓借款人承擔了不應(yīng)有的責任。這是保護債務(wù)人的權(quán)利。
4.以企業(yè)、單位名義購房
為了突破限購，也有人以企業(yè)或企事業(yè)單位的名義購房。而在丁偉曉看來，“這是最不利的方法”。
“現(xiàn)在是一個并購迭起的時代。假如股權(quán)出讓，意味著股權(quán)下的資產(chǎn)也要出讓。公司經(jīng)營原本可能是股東以出資來承擔有限責任，以公司資產(chǎn)對外承擔責任；現(xiàn)在由于所有權(quán)不明晰，如果你的公司破產(chǎn)了、倒閉了，你的房子也會被查封，變成承擔無限責任�！币怨久x購買房子的手續(xù)也比較繁瑣，需要營業(yè)執(zhí)照、董事會決議、法人代表身份證明、企業(yè)章程等等。
“為了防范某種風險而采取的規(guī)避方式必然產(chǎn)生另一種風險。”丁偉曉指出。
