摘要：中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布《2013中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報告》(下稱《報告》)稱，由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)對土地這一稀缺資源的依賴性，加之政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的常態(tài)化，房地產(chǎn)開發(fā)告別高增長時代或是不可阻擋的趨勢。
日前，中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布《2013中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報告》(下稱《報告》)稱，全國房地產(chǎn)市場發(fā)展速度放緩的趨勢由2011年延續(xù)至2012年，由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)對土地這一稀缺資源的依賴性，加之政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的常態(tài)化，房地產(chǎn)開發(fā)告別高增長時代或是不可阻擋的趨勢。對此，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示：“房地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年已經(jīng)漸漸遠(yuǎn)去，簡單地依靠土地增值和粗放型管理就能贏得暴利的時代已經(jīng)結(jié)束，今后的十年整個行業(yè)將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。”
行業(yè)集中度不斷提升
相比2010年—2011年間的多輪次、不斷升級的政策調(diào)控，2012年的房地產(chǎn)調(diào)控政策總體保持了相對穩(wěn)定，但力度并沒有絲毫放松。
數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)控成為常態(tài)化的背景下，繼2011年四季度全國商品房銷售面積同比下滑后，2012年前二季度全國商品房銷售面積持續(xù)疲軟，直至下半年，隨著企業(yè)降價促銷刺激下自住性需求的逐步釋放，商品房銷售面積平穩(wěn)回升。2012年全國商品房銷售面積為11.13億㎡，同比增長1.8%，再創(chuàng)歷史新高。
根據(jù)《報告》統(tǒng)計，2012年10強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售總金額達(dá)到7973.66億元，占500強(qiáng)銷售總金額的32%，占比較2011年提升4個百分點(diǎn)；銷售面積總計8339.3萬㎡，占500強(qiáng)總銷售面積的36%，占比較上年大幅提升7個百分點(diǎn)。
市場占有率方面，10強(qiáng)、20強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場占有率在2012年分別提升至12.37%、17.12%、29.34%和35.17%，均創(chuàng)下近年來的最高點(diǎn)。
“這種銷售業(yè)績進(jìn)一步向排名靠前企業(yè)集中的數(shù)據(jù)結(jié)果表明，在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)背景下企業(yè)的優(yōu)勝劣汰在穩(wěn)步推進(jìn)，行業(yè)集中度在穩(wěn)步提升�！敝熘幸徽J(rèn)為，這一情況的出現(xiàn)，主要是由于排名靠前的企業(yè)，主動順應(yīng)政策和市場的敏感度更高，迅速采取了加快周轉(zhuǎn)、帶頭降價、改變產(chǎn)品定位為剛需等策略。
凈利普遍下降
盡管2012年龍頭房企銷售業(yè)績增長迅速，行業(yè)集中度不斷提高，但房企利潤空間隨著生產(chǎn)成本及行業(yè)成熟度提升等因素不斷被擠壓。
“房地產(chǎn)企業(yè)利潤普遍收窄，從前年就開始顯現(xiàn)，去年則更加明顯，我認(rèn)為這是一個趨勢�！敝熘幸环Q。
《報告》從各種渠道收集的數(shù)據(jù)顯示，2012年500強(qiáng)開發(fā)企業(yè)凈利潤均值為4.34億元，同比下降18.64%；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額近年來首次同比下降，為30.89億元。
與凈利潤下滑相伴的是盈利效率的再次下降，2012年500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)收益率均值為2.15%，相比2011年下降33.31%；凈資產(chǎn)收益率和成本費(fèi)用利潤率分別下降39.88%和22.89%至4.70%和14.78%。
《報告》指出：“盈利效率的快速滑坡表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營效率并未像銷售業(yè)績一樣讓人滿意，企業(yè)持續(xù)成長狀況堪憂�！�
此外，繼2011年業(yè)績增速放緩后，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績增長指標(biāo)再度全面下滑。其中，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)銷售面積增長率均值為7.12%，較上年下降14.19個百分點(diǎn)；房地產(chǎn)銷售金額增長率均值為2.23%，增幅下降18.35個百分點(diǎn)；營業(yè)利潤增長率均值為1.94%，凈資產(chǎn)增長率平均值為8.53%，均較2011年明顯下滑。
而據(jù)預(yù)計，“2013年房地產(chǎn)行業(yè)的凈利率降至10%左右是大概率事件”。
“利潤空間收窄是正常的現(xiàn)象，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大勢所趨。”朱中一認(rèn)為，如果企業(yè)不能找出新的創(chuàng)利來源，或者無法更有效地控制成本，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤空間被進(jìn)一步壓縮的狀況將在更長時期內(nèi)持續(xù)。他建議，“精細(xì)化的管理、品牌化的經(jīng)營、規(guī)范化的服務(wù)將是今后房企持續(xù)發(fā)展的著力點(diǎn)�！�
