摘要：2012年，我國商品房銷售額64456億元，比上一年增長10%.政府究竟從房地產銷售中拿走了多少收入？根據官方數據計算粗略估計，政府和銀行2012年從房地產獲得收入47917億元，占全年房地產業(yè)銷售額6 .4萬億元的75%.雖然這種簡單相加的計算方法在業(yè)內人士中引起不同觀點，但政府從房地產行業(yè)中拿走的土地出讓金和稅費比例偏高已經成為不爭的事實。
土地出讓金會占到房屋銷售價值的40%左右
政府究竟從房地產銷售中拿走了多少收入？日前這一話題引發(fā)高度關注。根據官方數據計算粗略估計，政府和銀行2012年從房地產獲得收入47917億元，占全年房地產業(yè)銷售額6 .4萬億元的75%.雖然這種簡單相加的計算方法在業(yè)內人士中引起不同觀點，但政府從房地產行業(yè)中拿走的土地出讓金和稅費比例偏高已經成為不爭的事實。
2012年，我國商品房銷售額64456億元，比上一年增長10%.與此同時，來自房地產行業(yè)的土地出讓金和相關稅費也非�？捎^。其中，土地出讓金歷來是政府從房地產行業(yè)中收取的最大比重收入，一般會占到房屋銷售價值的40%左右。至于來自房地產行業(yè)的稅費有多少，財政部的統(tǒng)計數據給出了答案。
福布斯中文版雜志、福布斯中文網總編輯周健工日前在微博上發(fā)布一條信息，綜合了來自國家統(tǒng)計局和財政部2012年的統(tǒng)計數據。這條微博指出：“2012年房地產業(yè)銷售6.4萬億元，繳納契稅2874億元，房產稅1372億元，營業(yè)稅4051億元，土地增值稅2719億元，繳稅合計約1.1萬億元，銀行房貸余額12萬億元，獲8400億元利息，土地收入28517億元，政府和銀行從房地產獲得收入47917億元，占6.4萬億元收入的75%.”南都記者根據財政部公布的數據，驗證了此說法的準確性。
房地產開發(fā)周期較長，主要包括立項環(huán)節(jié)、規(guī)劃設計環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安置環(huán)節(jié)、工程建設環(huán)節(jié)、預售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)，項目清算環(huán)節(jié)。而這些環(huán)節(jié)幾乎都會涉及到稅費征繳的問題。
目前房地產企業(yè)開發(fā)和保有環(huán)節(jié)的稅費主要有11種，包括營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅和教育附加費。
記者發(fā)現，上述統(tǒng)計其實還有保守成分，比如并沒有統(tǒng)計城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護建設稅等稅種。這些稅種并非針對房地產開發(fā)企業(yè)征收，而是面向更廣泛的單位征收。因此房地產去年貢獻的實際稅收將超過1.1萬億元。
不同聲音
廣州省房協(xié)理事趙卓文：
“土地出讓金不應算為當年成本”
對于政府和銀行從房地產銷售總額中拿走75%的說法，業(yè)內專家也發(fā)表了不同的看法。廣東省房地產協(xié)會理事趙卓文昨日指出，土地出讓金不應算為房地產行業(yè)當年銷售收入的成本，因為當年賣出的土地要經過兩到三年的開發(fā)周期才能對外銷售房屋。但他同時也指出，地方政府對來自房地產行業(yè)的收入依賴偏高已經是不爭的事實，這對調控政策的推行產生一定影響。
其他算法
工商聯房地產商會：
上海房產銷售流向政府份額超六成
來自全國工商聯房地產商會的數據顯示，上海房地產開發(fā)項目總銷售收入中流向政府的份額最高為61.84%，而北京市房地產開發(fā)項目總銷售收入中有42.42%的份額流向政府。
過高的房地產稅費對下一步房產稅普遍開征制造了不少障礙。前任財政部部長謝旭人曾表示，下一步稅收制度改革的重點將包括對房地產交易環(huán)節(jié)征收的有關稅種進行簡并，并研究逐步在全國推開房產稅等。
房地產開發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅費
營業(yè)稅：全額5%
根據《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，銷售不動產營業(yè)稅適用稅率5%.自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
契稅：全額3 %-5%，普通住宅減半
1997年發(fā)布的《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，土地和房屋的買賣交易中，購房或購地的單位和個人要繳納契稅，稅率為成交價的3%-5%.如果個人購買的是自用普通住宅，可以享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策。
印花稅：全額0 .03%或0 .05%
據1988年發(fā)布的《中華人民共和國印花稅暫行條例》，房屋產權證和土地使用證屬于征稅憑證，稅率為0.03%或0.05%.
土地增值稅：土地增值額的30%-60%
1993年發(fā)布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，為了調節(jié)土地增值收益，按照轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。適用稅率為增值額的30%-60%.
企業(yè)所得稅：企業(yè)收入25%
根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》企業(yè)所得稅的稅率為25%.企業(yè)每年收入總額減除免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的余額，為應納稅所得額。
個人所得稅：賣房差價20%
《中華人民共和國個人所得稅法》規(guī)定，財產轉讓所得應納個人所得稅，以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，稅率為20%.
城市維護建設稅：7%
1985年發(fā)布的《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》規(guī)定城市維護建設稅以納稅人實際繳納的產品稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據。稅率按納稅人所在地分別規(guī)定為：市區(qū)7%，縣城和鎮(zhèn)5%，鄉(xiāng)村1%.
教育附加費：5%
教育附加費是為擴大地方教育經費的資金來源征收的政府性基金，自1986年7月起征收，初期費率為2%，2005年10月1日起提高到3%.如今，教育費附加、地方教育附加兩項費率合計將達5%.
土地出讓金
一般占到
樓房售價40%
國有土地使用權出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部土地價款。從2007年起，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理。具體到住宅用地，某地塊的土地出讓金樓面地價一般占到該地塊日后建成的商品住房售價的40%.
房地產保有環(huán)節(jié)
房產稅：房產余值的1.2%
1986年發(fā)布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》規(guī)定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%.個人所有非營業(yè)用的房產和國家機關房產免繳房產稅。（注：針對住房開征的房產稅，目前只在重慶和上海試點）
城鎮(zhèn)土地使用稅：每平方米0 .6-30元不等
1988年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，土地使用稅每平方米年稅額分別為：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。
2012年我國房地產
銷售額
6 .4萬億元
銀行房貸利息
8400億元
土地增值稅2719億元
2011年土地增值稅實現收入2062.51億元，去年同比增長31.8%
契稅2874億元
2011年契稅收入2763.61億元，去年同比增長3.9%
房產稅13 72億元
2011年房產稅收入1102.36億元，去年同比增長24.5%
房地產營業(yè)稅
4051億元
2011年房地產營業(yè)稅3630億元，去年同比增長11.6%
政策出讓土地收入2 8517億元
2011年收入33173億元，去年同比下降14%
