摘要：最近,一線城市以外的房價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)引起了各方關(guān)注。部分地區(qū)在因地制宜的醞釀各種各樣的措施以防止房地產(chǎn)拖當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的“后腿”，相當(dāng)一部分的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則將希望放在了調(diào)控措施的調(diào)整上。在筆者看來，這些變化正是房地產(chǎn)分類調(diào)控效果顯現(xiàn)的特征，但房價(jià)下跌的陣痛不會(huì)改變房地產(chǎn)調(diào)控的大方向，各方要做好忍受這種痛楚的準(zhǔn)備。

 下手買房或待幣觀望

    “針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展�！边@是今年的政府工作報(bào)告提出的房地產(chǎn)調(diào)控大方向。盡管今年的政府工作報(bào)告中并沒有出現(xiàn)“房地產(chǎn)調(diào)控”的字眼，但調(diào)控的重點(diǎn)顯然已轉(zhuǎn)向“因城因地分類進(jìn)行調(diào)控、建立長效機(jī)制”。這種變化說明，房地產(chǎn)調(diào)控是免不了的，但會(huì)迥異于以往。

    下面的幾件事情其實(shí)就可以證明房地產(chǎn)分類調(diào)控效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

    首先，昨日有媒體報(bào)道稱，九龍倉集團(tuán)有限公司副主席周安橋日前表示，由于某些地區(qū)性市場(chǎng)需求疲軟且供應(yīng)過剩，不排除對(duì)中國住宅地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行降價(jià)銷售的可能性。他說，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月地方政府將放松樓市調(diào)控，調(diào)控措施不能無限期持續(xù)下去。

    據(jù)悉，這家在香港上市的開發(fā)商在大陸有超過50個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，自3月份以來，已經(jīng)下調(diào)了東部常州市和西南部成都市的部分樓盤售價(jià)。

    這家公司的表態(tài)和做法其實(shí)代表了相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商的態(tài)度和做法：積極采取措施應(yīng)對(duì)分類調(diào)控的新思路，同時(shí)寄望政府采取因地制宜的措施穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)。

    其次，昨日有一家媒體報(bào)道稱，福建省已經(jīng)在省內(nèi)口頭傳達(dá)10項(xiàng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的措施。其中包括對(duì)商品房預(yù)售許可部門對(duì)預(yù)售價(jià)格變動(dòng)不再進(jìn)行限制，區(qū)分高端住房項(xiàng)目與普通住房項(xiàng)目，實(shí)施分類管理，對(duì)當(dāng)時(shí)不實(shí)行網(wǎng)簽，物價(jià)部門對(duì)商品預(yù)售價(jià)格機(jī)器變動(dòng)幅度不再進(jìn)行備案，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，加快在售項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，防止出現(xiàn)爛尾樓。

    從媒體報(bào)道的情況看，這些措施也體現(xiàn)了房地產(chǎn)分類調(diào)控的原則，很難與“救市”扯上關(guān)系。

    第三，房企上市公司再融資開閘。3月17日晚間，金豐投資重組方案出爐，公司擬通過資產(chǎn)置換和發(fā)行股票購買資產(chǎn)方式進(jìn)行重組，擬注入綠地集團(tuán)100%股權(quán)。值得注意的是，綠地集團(tuán)已于去年借殼高盛置地成功登陸港股市場(chǎng)。之后，又有幾家房企上市公司再融資方案獲批。

    房企上市公司再融資開閘釋放了這樣一個(gè)信號(hào)：大型優(yōu)質(zhì)房企將受到資本市場(chǎng)、商業(yè)銀行乃至國家政策的眷顧，只要其發(fā)展方向不偏離經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的軌道，資金不成問題。這其實(shí)也體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控的分類原則。

    第四，3月18日，央行官方微博發(fā)布消息稱：“個(gè)別外媒報(bào)道《中國央行緊急討論救助小型房地產(chǎn)公司》，與事實(shí)不符”，并強(qiáng)調(diào)“人民銀行未參與浙江興潤置業(yè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)處置”。這個(gè)案件引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注，其原因是將浙江興潤置業(yè)的債務(wù)危機(jī)看作是中小房地產(chǎn)開發(fā)商走向“末路”的開端。

    這個(gè)案例仍然是房地產(chǎn)分類調(diào)控效果的體現(xiàn)：中小房地產(chǎn)開發(fā)商的“生死存亡”由市場(chǎng)決定，政府和金融部門不會(huì)再施以援手。

    筆者認(rèn)為，今后的房地產(chǎn)調(diào)控原則將主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是因城因地分類調(diào)控，二是抑制投機(jī)投資性需求，三是建立長效機(jī)制。只要不阻礙實(shí)現(xiàn)這三個(gè)目標(biāo)，房價(jià)下跌就只能是改革進(jìn)程中的陣痛，相關(guān)各方應(yīng)主動(dòng)采取措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)而不是等待政府再施援手。