平安的地產(chǎn)野心：已涉足商業(yè)住宅養(yǎng)老多個領(lǐng)域

     2014年是中國平安投資地產(chǎn)集中爆發(fā)的一年，互聯(lián)網(wǎng)平臺、養(yǎng)老、工業(yè)物流都是在這一年嶄露頭角。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型之際，開發(fā)商對于行業(yè)發(fā)展都持謹慎態(tài)度，金融保險巨頭平安集團卻在不斷“加倉”房地產(chǎn)。

　　4月1日，中國平安斥資62.95億港元持股9.9%，成為碧桂園第二大股東。而在2014年8月-2015年2月期間，平安不動產(chǎn)已經(jīng)投入超過300億元人民幣擴充土地儲備，讓不少大房企咋舌。此外，平安還在去年成立平安好房網(wǎng)，進軍互聯(lián)網(wǎng)金融和房地產(chǎn)電商。

　　目前，平安旗下的不動產(chǎn)業(yè)務(wù)已涉足商業(yè)、住宅、養(yǎng)老、工業(yè)物流、房地產(chǎn)金融+電商等多個領(lǐng)域，儼然是保險公司中的地產(chǎn)“一哥”。在中國平安董事長馬明哲面前，一個宏大的地產(chǎn)王國版圖已鋪展開來。

　　鐘情不動產(chǎn)投資

　　在房價突飛猛進的歲月里，險資進入房地產(chǎn)曾是個敏感話題，保險資金投資不動產(chǎn)也因此受到政策嚴格監(jiān)管。很多保險公司都是打著“自用”的旗號，投資、收購城市核心區(qū)的商業(yè)、寫字樓。平安的地產(chǎn)投資則大都以集團或平安信托的名義進行。

　　直到2010年9月，中國保監(jiān)會公布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，規(guī)定保險資金投資不動產(chǎn)的賬面余額，不高于公司上季度末總資產(chǎn)的10%，保險公司不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。當聽說險資開閘投資不動產(chǎn)時，平安集團董事長馬明哲曾表示，“已經(jīng)等了5年。目前我們已經(jīng)為不動產(chǎn)投資準備了很好的項目和團隊，平安信托和投資部門一直在為第三方做這方面的投資�！庇纱丝梢娝麑Σ粍赢a(chǎn)投資的鐘愛。

　　雖然投資細則尚未出爐，但已陸續(xù)有保險巨頭以自用名義“先下手為強”。2010年7月30日，中國平安斥資6.13億元獲得深圳福田中心區(qū)南區(qū)的一個地塊，建筑面積約為12.8萬平方米，該地塊位于中國平安總部的旁邊。

　　保險資金追求的是長期的穩(wěn)定回報，核心城市的核心物業(yè)符合這一要求。因此，險資偏好一二線城市核心商業(yè)區(qū)辦公樓、綜合體的投資邏輯一直被沿用至今。而早期平安投資的這些物業(yè)，現(xiàn)在基本都交由平安不動產(chǎn)統(tǒng)一管理。

　　2012年，險資投資不動產(chǎn)的比例被允許提高至20%。各大險企更是紛紛成立資產(chǎn)管理公司，增持不動產(chǎn)資產(chǎn)。“保險資金是最適合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的，因為商業(yè)地產(chǎn)的租金收入、升值潛力，能為保險資金提供穩(wěn)定的回報率。”一位專注商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商如是說。

　　不動產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模近500億

　　不過，平安的地產(chǎn)野心不僅限于商業(yè)地產(chǎn)。

　　2011年，平安壽險獲得了PE與不動產(chǎn)雙牌照。此后，平安投資不動產(chǎn)的動作明顯增多。平安涉足了養(yǎng)老地產(chǎn)，在浙江桐鄉(xiāng)、云南西雙版納、浙江烏鎮(zhèn)開發(fā)養(yǎng)老項目，并采用“租賃+出售”的操作模式；平安還在成都空港和龍泉布局了工業(yè)物流地產(chǎn)。同時，平安與品牌開發(fā)商頻繁互動，包括招商、華潤、首開、金地、朗詩、世茂等房企均與平安有合作項目，產(chǎn)品類型涵蓋住宅、商業(yè)等。今年4月，平安更是直接收購了碧桂園9.9%的股份，當起了二股東。此外，平安的地產(chǎn)版圖還擴張到了海外，在英國倫敦、美國波士頓等地購置商業(yè)不動產(chǎn)。另外，平安還打造了一個互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)+金融的跨界平臺——平安好房網(wǎng)，進入激烈的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。

　　資料顯示，作為中國平安旗下全資子公司，平安不動產(chǎn)截至2014年8月，公司資產(chǎn)管理規(guī)模近500億元。業(yè)務(wù)涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、旅游養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)物流地產(chǎn)和住宅、股債券投資等。

　　“如果說之前平安在探索不動產(chǎn)投資，那么現(xiàn)階段資產(chǎn)管理規(guī)模已經(jīng)幾百億了，已經(jīng)進入成熟發(fā)展的通道了�！币晃煌顿Y界人士表示。

　　買地、財務(wù)投資并舉

　　從平安投資地產(chǎn)的足跡可以看出，2014年是集中爆發(fā)的一年，互聯(lián)網(wǎng)平臺、養(yǎng)老、工業(yè)物流都是在這一年嶄露頭角，而“干掉”不少大鱷、豪擲超過300億元購置土地，更讓平安成為地產(chǎn)圈內(nèi)的“土豪”。

　　同時，當生命人壽、安邦保險等險資大舉從二級市場購進房地產(chǎn)股票，并獲得金地集團、金融街等上市公司的大股東、二股東地位時，平安則是更深地介入到房地產(chǎn)行業(yè)�！爸饕�是財務(wù)投資�！币晃煌顿Y界人士介紹：“地產(chǎn)股因為調(diào)控和市場的原因，一直處于低估值階段，具備抄底升值的潛力。于是，平安從投資回報率的角度，選擇了與開發(fā)商合作開發(fā)項目”。

　　2015年1月，華潤、首開、平安聯(lián)合體以86.25億元豪奪豐臺區(qū)白盆窯地塊。據(jù)首開董秘王怡透露，該項目由華潤、首開來主導操盤，平安則是同股同權(quán)益，財務(wù)投資為主。

　　雖然險資不能直接從事房地產(chǎn)開發(fā)，但險資通過金融產(chǎn)品過渡被業(yè)內(nèi)視為規(guī)避政策涉足房地產(chǎn)開發(fā)的途徑。另據(jù)有關(guān)媒體報道，平安不動產(chǎn)內(nèi)部人士透露，拿地資金并不來自平安集團其他體系，言外之意沒有直接利用險資。

　　而對于地產(chǎn)的投資方向，此前，平安不動產(chǎn)董事長兼CEO鄒益民表示，“平安選擇的應該也是每個城市的核心地段，二線城市也屬于考慮的范疇之內(nèi)�！�…現(xiàn)成的好的樓太少了，現(xiàn)在剛好開發(fā)商也面臨資金短缺的問題，那么我們也可以在商業(yè)地產(chǎn)這做一點投資，這是一個很好的合作�！�

　　“任性”押寶杭州

　　與平安高歌猛進投資地產(chǎn)相對比的是，2014年全國樓市處于下行趨勢，不少城市庫存高企，去化困難。但平安卻大舉進軍房地產(chǎn)，而且在最早降價的杭州市，平安也是拿下江干區(qū)、余杭區(qū)等多宗商業(yè)、住宅土地。

　　對此，杭州雙贏置業(yè)機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認為，“杭州調(diào)整得快，恢復也快。投資最怕一潭死水、沒有波段�！比ツ辏�杭州“松綁”后，市場成交量反彈較大，但受制于庫存量，價格比較平穩(wěn)。

　　“好在有量，所以平安重金購地，找準了城市和時機，其蘊含的風險也相對小些。而一些三四線城市對調(diào)控反應平淡，庫存量也大，就沒有必要進駐了�！�

　　在章惠芳看來，樓市調(diào)整，給金融保險資金提供了介入的機會�！耙郧胺康禺a(chǎn)行業(yè)利潤率高，不用去細算借貸成本，與金融保險機構(gòu)合作的積極性不高。而現(xiàn)在全行業(yè)利潤率低成為新常態(tài)。引入金融保險資金，既可以降低融資成本，又可以一起承擔風險。另一方面，保險資金也需要尋找出路，在運營中增值保值。未來房地產(chǎn)金融化的趨勢將越來越明顯。”

　　一盤大棋，搶占先機？

　　房企在轉(zhuǎn)型，金融保險公司也在轉(zhuǎn)型。近幾年，平安集團“掌門人”馬明哲也在為中國平安尋找新的增長引擎。從網(wǎng)絡(luò)投融資平臺“陸金所”，到“三馬”聯(lián)手組建的互聯(lián)網(wǎng)保險公司“眾安在線”，中國平安正在逐步試水互聯(lián)網(wǎng)平臺下的新型金融模式。

　　而在地產(chǎn)板塊推出的平安好房網(wǎng)，去年上線后就引發(fā)爭議。業(yè)內(nèi)質(zhì)疑其打著“去中介化”、“顛覆中介”的旗號，實際是在推它的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品。包括近期入股碧桂園成為二股東，都不是財務(wù)投資那么簡單，更蘊含著下一階段的商機。

　　平安方面稱，將加強其在地產(chǎn)行業(yè)的競爭能力，促進市場和行業(yè)整合發(fā)展，實現(xiàn)戰(zhàn)略互補，爭取更大市場份額，更為重要的是，這將為平安提供進入社區(qū)服務(wù)的切入點。而據(jù)媒體報道，在碧桂園社區(qū)服務(wù)APP中，將會嵌入中國平安任意門及平安付，推廣使用平安付支付物業(yè)管理費、水電費、煤氣費和其他收費服務(wù)；還要針對物業(yè)管理、O2O平臺、電商、金融服務(wù)、養(yǎng)老、醫(yī)療、物流等等定制式的設(shè)計合作方案。

　　“這些跨界合作或是將線上線下資源做透，將非常有前景。每個行業(yè)都有吃螃蟹的人，誰更有經(jīng)驗、誰先進入進行資源整合，誰就會占到先機�！闭禄莘既缡钦f。

　　不過，王怡卻對此持謹慎態(tài)度，合作方向有很多，聽起來還不錯，但還需要落地，經(jīng)受市場檢驗是否可行。

　　至于未來如何，平安集團董事長馬明哲在2015年的新年致辭中，提到平安不動產(chǎn)時僅寥寥數(shù)語，但也可見端倪：不動產(chǎn)公司投資規(guī)模實現(xiàn)突破性增長，戰(zhàn)略投資項目為集團未來的發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

　　或許，不動產(chǎn)領(lǐng)域的開疆拓土會是平安集團戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一步大棋。