周末市民狂花70億搶光三樓盤

       周末的暴雨紅色預警，并沒有澆滅深圳市民的購房熱情，新入市的三個樓盤全部“日光”，銷售總額共計約70億元。“3·30新政”后，深圳樓市似乎結束了筑底過程，在去年反彈的基礎上，開始大幅上漲。雖然國家統(tǒng)計局的住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，深圳房價僅上漲1.8%，但如果聚焦熱門區(qū)域，會發(fā)現(xiàn)房價的上漲幅度甚至可以用“非理性”來形容，如半年內(nèi)新房單價接連突破三萬、四萬的龍華片區(qū)。

    　熱門區(qū)域房價破4萬 

      上述三個樓盤所在的區(qū)域，原屬深圳樓市的房價洼地，但在近半年的搶房潮中，這些“中小板”被迅速填平，甚至有反超“藍籌”福田片區(qū)的架勢。目前，福田片區(qū)的二手房（房源、代理、租房）均價為每平方米4萬元。

      短期看，龍華片區(qū)的上漲行情，始于一宗被拍出的地塊。去年9月30日，央行放松限貸政策后，深圳樓市回暖。當年10月，深圳拍出全年唯一一塊住宅用地，樓面地價為每平方米2.5萬元。在當時這一價格十分驚人，這與其周邊二手房的價格相當。

      在此鼓舞下，龍華片區(qū)迅速釋放了之前市政規(guī)劃的利好。記者發(fā)現(xiàn)，幾個新盤現(xiàn)場甚至出現(xiàn)了來自香港的置業(yè)者和炒房者。去年11月，中海錦城以均價3.25萬元開盤，龍華新（板塊樓盤、地圖選房）盤房價首次“破3”；今年5月23日，中海錦城又加推項目，將龍華新房帶入4萬元時代。

      美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經(jīng)理何倩茹認為，龍華片區(qū)樓價“破4”不奇怪，主要緣于市政規(guī)劃。目前，深圳北站商務中心的建設已全面啟動，該片區(qū)還聚集了包括九方、星河COCOCity等大型商業(yè)綜合體。等到廣深港高鐵全面開通后，深圳北站還將具有口岸功能，30分鐘可直達香港西九龍。

      南山西麗片區(qū)的情況與龍華類似。2014年以前，入市項目寥寥無幾。自從2010年市政規(guī)劃將此定位成深圳硅谷和南山國際知識創(chuàng)新村后，包括萬科、特建發(fā)在內(nèi)的房企紛紛進駐，2014年開始成為深圳住宅供應熱區(qū)。

       數(shù)據(jù)顯示供大于求

       除了市政規(guī)劃，在談及深圳樓價時，供需是繞不開的話題。

       一名上市房企高管向記者表示，一方面深圳土地供應太少，另一方面人口凈流量又持續(xù)為正，且常住人口平均年齡僅34歲，所以不少炒房者甚至來到位于深圳與惠州交界處的樓盤大量買房。

      從2011年開始，深圳招拍掛渠道的住宅土地供應持續(xù)走低，已逼近無地可供的地步。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2013年深圳僅出讓三宗，共計13.2萬平方米，較2012年出讓面積縮減超過70%。2014年，更是直接減少到只出讓一宗地，這使得深圳每平方米地價從3618元（2011年）、5109元（2012年）、10649元（2013年）一路上漲到25093元（2014年）。

      深圳住宅市場還有來自城市更新（舊改）的項目補充，但是深圳規(guī)土委相關負責人表示，一直以來，城市更新用地都側重于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)用地，未來占比會較現(xiàn)在更為明顯。這意味著，住宅用地供應還將會壓縮。

      不過，從住宅市場的數(shù)據(jù)上看，深圳樓市的供需似乎又并沒有那么緊張。深圳商品住宅銷供比在經(jīng)過2009年的高點后，整體呈下降態(tài)勢。從2010年到2014年的5年間，批準上市面積為2521萬平方米，銷售面積1800萬平方米，批準上市套數(shù)約27萬，銷售套數(shù)約20萬套，平均供銷比為0.71。

       這意味著，至少還有30%的房源成為庫存，深圳供銷比遠低于上海1:1的水平，至少不能算是供不應求。

      另外，自從2008年新開工面積（471萬平方米）與竣工面積（444萬平方米）大致持平外，此后深圳的新開工面積一直遠遠大于竣工面積。2013年高點時，甚至達到910萬平方米：196萬平方米。

       從上述數(shù)據(jù)來看，深圳這座城市似乎正處于樓市大供應的前夕�！�

       產(chǎn)業(yè)人口聚集效應

       在四個一線城市中，深圳房價近期漲幅最大。業(yè)內(nèi)人士認為，這與深圳的產(chǎn)業(yè)轉型已渡過最艱難時期不無關系。

       中國社科院最新發(fā)布的2015年《城市競爭力藍皮書》稱，在去年中國城市綜合競爭力排名中，深圳首次超越香港，躍居榜首。

      上述上市房企高管稱，深圳有些企業(yè)是別處找不到的，像平安、華為、騰訊，這些企業(yè)的員工不僅年輕，而且購買力強，怎么可能不買房子？
       從“三來一補”的外向型經(jīng)濟，到如今的總部經(jīng)濟、科技園創(chuàng)業(yè)、前�？缇辰鹑冢钲谝验_拓了六大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，2014年互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、新一代信息技術產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)兩位數(shù)以上增長。第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達56.5%，創(chuàng)歷史新高。

       產(chǎn)業(yè)成功轉型，不僅推動了人口聚集，更使得深圳在人均GDP、人均可支配收入、人均存款等指標上均在國內(nèi)排名第一。

       不過，僅基本面向好，也許并不足以支撐像龍華片區(qū)跨越式的增長。上述房企高管說，購房者的消費心理也起了作用。何倩茹稱，最近上漲火熱的片區(qū)已提前預支了未來幾年的升值潛力。