興一不同于傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將是以商業(yè)模式主導(dǎo)地產(chǎn)開發(fā)，金融投資與地產(chǎn)開發(fā)并進(jìn)，輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型，創(chuàng)業(yè)型，具有互聯(lián)網(wǎng)思維的金融地產(chǎn)企業(yè)。

問題一：

Q：您認(rèn)為中國新市鎮(zhèn)的商業(yè)機(jī)會和特點(diǎn)在哪里?

賈耀勇：十八大以來，中央對中國特色的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)行重要的戰(zhàn)略部署，而中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的速度，不斷實(shí)現(xiàn)著“量”的突破!中國的城市化率年均提升1個百分點(diǎn)，每提高1個百分點(diǎn)，就會拉動投資增長3.7個百分點(diǎn)，拉動消費(fèi)增長1.8個百分點(diǎn)，而消費(fèi)的增長直接推動中國新市鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)施的需求。不論是從發(fā)展空間還是從政策基調(diào)來看，城鎮(zhèn)化是未來經(jīng)濟(jì)增長的核心驅(qū)動力量。

興一集團(tuán)執(zhí)行總裁 賈耀勇

現(xiàn)在中國的新市鎮(zhèn)中，也就是我們通常說的四五線城市，有品質(zhì)感，體驗(yàn)感的商業(yè)場所也明顯不足，當(dāng)?shù)鼐用駸o法享受到優(yōu)質(zhì)商業(yè)消費(fèi)的便利性，我認(rèn)為，小而精，小而美的Mini Mall將是未來5年的發(fā)展新趨勢。

經(jīng)過我們商業(yè)地產(chǎn)研究院的潛心研究，確信中國新市鎮(zhèn)的商業(yè)地產(chǎn)是具有巨大的商機(jī)，但是也急需創(chuàng)新性的發(fā)展，而非需要傳統(tǒng)型的商業(yè)模式。

根據(jù)我們興一商業(yè)地產(chǎn)研究院對中國新市鎮(zhèn)的實(shí)地研究分析，發(fā)現(xiàn)中國新市鎮(zhèn)有著自己獨(dú)特的需求，與發(fā)達(dá)城市既有相似性，也有獨(dú)特的個性：

1. 大眾化的商業(yè)業(yè)態(tài)才是主流需求，電子商務(wù)在新市鎮(zhèn)級別的去也早已經(jīng)滲透，即使在這種級別的城市，也需要同款同價的全新的O2O商業(yè)模式能夠消弱電商競爭力。

2. 客單價要與要與市鎮(zhèn)級相符，因?yàn)榈图墑e城鎮(zhèn)的居民收入無法與發(fā)達(dá)城市相比，盲目引入客單價較高的品牌，最終也是無法存活下去的。

3. 即使在發(fā)達(dá)城市，像綠茶這樣的大眾時尚品牌生存能力也遠(yuǎn)勝于客單價較高的品牌，這點(diǎn)在新市鎮(zhèn)一樣適用，人均50元以內(nèi)的自助餐生意非常好，舉個例子來說也就是巴西烤肉，好倫哥，火鍋燒烤一體的這種餐飲模式是完全沒有問題的。

4. 由于新市鎮(zhèn)的人口有限，收入有限，所以商業(yè)MALL的體量無需大，MINI型剛剛好，另外很重要的一點(diǎn)是即使在新市鎮(zhèn)級別的地區(qū)，文化體驗(yàn)和生活情懷方式同樣重要

舉例說明，粵東區(qū)域興寧這個級別城市有咖啡甜品一條街，里面的裝修設(shè)計(jì)跟深圳的風(fēng)格不相上下，情調(diào)和情懷絲毫不差。但是由于租金和人工比較便宜，所以客單價只有深圳的70-80%，當(dāng)?shù)啬贻p人趨之若鶩，營業(yè)到凌晨，當(dāng)?shù)氐?0，90后對于新事物接受程度是非常高的，只是收入無法與一、二線城市比，但是同樣在新市鎮(zhèn)中的消費(fèi)水平也低，綜合考慮，其實(shí)他們的消費(fèi)能力反而高于一二線城市那些交著高額房貸的白領(lǐng)。

另外，我們興寧興一廣場的主力店歐尚超市在2015年的雙十一積極參與到電商節(jié)日的競爭之中，當(dāng)天客流驚人，晚上12點(diǎn)依然在排隊(duì)結(jié)賬，絲毫不受電商的影響，這就是最好的例子，國家的社會零售品總額年年遞增，有人說整個行業(yè)出問題了，我是不認(rèn)同這種說法的，實(shí)體商業(yè)不會滅亡，一切的困境，都源自落后零售模式和沒有特色的業(yè)態(tài)，商業(yè)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入新一輪變革期。

問題二：

Q：聽說興一針對中國新市鎮(zhèn)打造了獨(dú)特的NIMI綜合體的產(chǎn)品線，請您詳細(xì)的介紹一下。

賈耀勇：我們興一集團(tuán)的確針對中國新市鎮(zhèn)打造了Mini綜合體這一特色產(chǎn)品線，它在確保業(yè)態(tài)品牌豐富度以及商業(yè)獨(dú)特體驗(yàn)性的基礎(chǔ)上，合理縮小建筑規(guī)模，避免不必要的資源浪費(fèi)，以“輕旗艦”為理念的城市聚客廳。

我們的MINI綜合體有五大優(yōu)勢，四大特征，核心亮點(diǎn)就是周期短，業(yè)態(tài)全，轉(zhuǎn)型快，易復(fù)制，易選址，弱購物，強(qiáng)體驗(yàn)，我們不拘泥于體量大小，側(cè)重體驗(yàn)，與電商形成互融共通，能夠?qū)崿F(xiàn)見縫插針的選址，其宗旨就是堅(jiān)持小而美，小而專，小而精的理念。

基于對中國新市鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展階段的研究，興一打造了三條不同級別的產(chǎn)品線，共同匯集在“興一廣場”這個統(tǒng)一的MINI綜合體商業(yè)品牌之下，“以輕見美”是興一產(chǎn)品線的總體發(fā)展理念。

第一種是輕旗艦版的星星MALL品牌，它是以主力店與商業(yè)街區(qū)相結(jié)合的產(chǎn)品線

第二種是旗艦PLUS版的星樂薈品牌，它定位于區(qū)域型MINI綜合體

第三種是頂配PRO版的星樂廣場品牌，它定位于都市型MINI綜合體

問題三：

Q：新型城鎮(zhèn)化說來容易，但是由于經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)等多方面原因，具體落地還面臨著諸多“質(zhì)”的挑戰(zhàn)!未來興一將采取什么模式來規(guī)避新市鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略的風(fēng)險在新市鎮(zhèn)級別開發(fā)MINI MALL更需要注意哪些問題?如何讓項(xiàng)目落地實(shí)際?

賈耀勇：

這的確是中國城鎮(zhèn)化面臨的問題，不光是商業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)其他領(lǐng)域也都會遇到的，我們興一設(shè)計(jì)了一套較為完整的全商業(yè)鏈運(yùn)作模式，在實(shí)際操作中，將會遇到很多挑戰(zhàn)，這是我們是有心理準(zhǔn)備的。進(jìn)入新市鎮(zhèn)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，必須要有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，具體表現(xiàn)在解決財務(wù)資金輸血、商業(yè)品牌下沉易落地、產(chǎn)品線可復(fù)制性較高、自己的潛在競爭威脅和清晰了解消費(fèi)客戶需求5個方面。

我簡要的介紹一下興一未來如何來解決可能遇到的問題：

第一：關(guān)于解決快速發(fā)展過程中的資金輸血問題，優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)。

我們計(jì)劃與國內(nèi)外知名的資本集團(tuán)合作成立商業(yè)地產(chǎn)投資基金，商業(yè)品牌投資基金。同時在總部成立資本運(yùn)營部，興一要從“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商”向“全價值鏈商業(yè)定制運(yùn)營商”轉(zhuǎn)型，興一集團(tuán)的資本利用領(lǐng)域遵循整個商業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈之間的特點(diǎn)，基于商業(yè)業(yè)態(tài)及生態(tài)圈關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，對外建立輻射能力和對內(nèi)建立共生力量，使得優(yōu)勢資源能夠在未來資本運(yùn)作中得到最大限度的發(fā)揮。

興一要做創(chuàng)新的，新型的商業(yè)資本投資企業(yè)，所有的資本都圍繞著減低開發(fā)風(fēng)險，快速擴(kuò)張而投資的，我們采取兩種方式，第一是自建基金團(tuán)隊(duì)募集，募集資金，第二是借助外部基金，目前我們已經(jīng)已與多家金融機(jī)構(gòu)達(dá)成合作意向，我們在設(shè)計(jì)基金模式的初始，已經(jīng)想好打通資本市場的道路和后期如何運(yùn)用資金杠桿的問題。

另外，興一已經(jīng)確立了以“合作+分享”的經(jīng)營思想降低項(xiàng)目風(fēng)險的意識，我們將采用自建自營，參股控股，合資合作，委托管理四大開發(fā)運(yùn)營模式，實(shí)現(xiàn)規(guī)�；�，連鎖化，品牌化的快速擴(kuò)張。我們已經(jīng)在與中農(nóng)，珠影，昌盛，中華兩岸連鎖協(xié)會，正大生活館在洽談，希望盡快實(shí)現(xiàn)合作項(xiàng)目的落地。通過這種方式，公司迅速實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的增長和品牌影響力的擴(kuò)大。這種合作方式順應(yīng)市場發(fā)展趨勢，充分利用我們商業(yè)核心競爭力、人才專業(yè)優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)了小股操盤和降低風(fēng)險的目標(biāo)，未來公司保持這種大規(guī)模合作拿地、開發(fā)的模式，以“合作+分享”的態(tài)度迎接行業(yè)“白銀時代”的到來。

第二：目前興一主攻的新市鎮(zhèn)級別的城市，一些知名品牌很難下沉。因此，興一在與傳統(tǒng)品牌戰(zhàn)略合作的同時，也將與業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的超市，影院，兒童樂園，餐飲等品牌商家聯(lián)合投資打造適應(yīng)新市鎮(zhèn)消費(fèi)特點(diǎn)的產(chǎn)品線，以實(shí)現(xiàn)優(yōu)秀品牌能夠順利進(jìn)駐至新市鎮(zhèn)的戰(zhàn)略目標(biāo)，并希望能為新市鎮(zhèn)帶來獨(dú)特的品牌價值。我們制定了通過全國品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟，特色品牌合資合作，主題品牌自身孵化等多元化品牌戰(zhàn)略，并通過與人人投等眾籌機(jī)構(gòu)與阿里巴巴等電商平臺戰(zhàn)略合作，來打造多元化、體驗(yàn)化的主題型商業(yè)品牌組合。

為此，我們成立了商業(yè)品牌投資公司，其目的就是為興一自身的項(xiàng)目服務(wù)，投資符合新市鎮(zhèn)特色化的主題定制品牌，以符合集團(tuán)制定的全商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的總目標(biāo)。興一商業(yè)品牌投資都通過全產(chǎn)業(yè)鏈的整合模型投資，實(shí)現(xiàn)全面的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級，通過鞏固傳統(tǒng)商業(yè)實(shí)體品牌的合作，投資范圍不僅是體驗(yàn)式實(shí)體業(yè)態(tài)，也考慮運(yùn)營服務(wù)類品牌，形成相互協(xié)同，相互背書，相互作用，最終實(shí)現(xiàn)全商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的閉環(huán)關(guān)系，只有這樣才能應(yīng)對商業(yè)地產(chǎn)新常態(tài)下的招商難，運(yùn)營難，資產(chǎn)金融化，盈利瓶頸等難題。

第三，就是前面提到的產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化的問題，只有適合新市鎮(zhèn)的產(chǎn)品線才是快速復(fù)制擴(kuò)張的基本保障，興一已經(jīng)針對新市鎮(zhèn)研發(fā)了三大產(chǎn)品線，分別為星星MALL，星樂薈和星樂廣場，由于涉及到商業(yè)機(jī)密，具體研發(fā)成果，暫時不方便透露。

第四，關(guān)于我們的潛在競爭對手和客戶的需求，這點(diǎn)我們有清晰的認(rèn)識，中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展還在初期，我們作為新生的企業(yè)不可能盲目擴(kuò)張，興一的投資拓展區(qū)域?qū)⒅鞴ブ槿�角，長三角，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和高鐵經(jīng)濟(jì)帶四大區(qū)域，只有這樣才能保障企業(yè)發(fā)展的安全性，我們持續(xù)關(guān)注產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的百強(qiáng)鎮(zhèn)和百強(qiáng)縣，牢牢抓住經(jīng)濟(jì)繁榮和人口基數(shù)兩大要素。在一二線1-2線城市以自建和收購資產(chǎn)為主，兼顧委托管理資產(chǎn);三至五線新市鎮(zhèn)以自建自營為主，輕重資產(chǎn)相結(jié)合。