真實需求才是市場的主宰

因城施策之下，一些城市的地方政府重新?lián)炱?0年前的行政調(diào)控手段，蘇州的“限價令”，的“70/90”政策紛紛出臺，“限”字當頭，“還是當年的感覺，還是熟悉的味道”，這意味著什么?

歷史經(jīng)驗告訴我們的是，這樣的手段，往往與市場規(guī)律不相吻合，結(jié)果總是導(dǎo)致調(diào)控的目標不能達到。

“限價令”在過去十多年的調(diào)控當中曾經(jīng)多次祭出，效果并不盡如人意。因為市場的價格是供求關(guān)系的客觀呈現(xiàn)，不改變供求關(guān)系，一味限制買方的售價，實際上只能限制住表面的價格。在多人追逐一套房子的狀態(tài)下，房子只可能是價高者得，這個總價很可能不止是表面的成交價，而是體現(xiàn)在各種隱性的價格上，例如排號費、陰陽合同私下加價、精裝修加價或者對經(jīng)手人的行賄等，實際成交價可能遠高于賬面成交價，實際上并沒有達到降房價的目的。

而“70/90”政策，在曾經(jīng)實施過的城市當中，也被認為是一項無效的政策。

“70/90”政策的調(diào)控邏輯很清晰，就是意圖在不增加土地供應(yīng)的情況下，增加商品房的供應(yīng)套數(shù)。算盤打得很精，但市場不是在黑板上做數(shù)學題。市場是活生生的一個一個人、一個一個家庭的交易。人們的真實需求，才是市場的主宰。

一刀切地劃定戶型面積的規(guī)定，往往是和市場的真實需求相距甚遠的。結(jié)果是應(yīng)該得到滿足的需求得不到滿足，人們不需要的東西，卻大量供應(yīng)，形成“產(chǎn)能過剩”，造成市場的紊亂。人們對中大戶型改善性住房的需求是客觀存在的，也是市場的合理需求，如果行政之手壓制它，市場就會想方設(shè)法繞過這雙手，把需求變成“地下”和“違規(guī)”，過去的實踐證明，這樣的壓制往往會導(dǎo)致很多市場亂象。

事實上，從2014年以來，中央的樓市政策是加大對改善性購房需求的力度的，而“70/90”政策一出，信號又紊亂了：政府到底是要支持還是打擊改善型需求?

過去幾年，一二線城市的市場變化已經(jīng)很清晰，在這些城市，改善型需求已經(jīng)占據(jù)主流，小房換大房的需求早已是市場成交的主流，尤其是在“二孩政策”落地的情況下，市場對中大型戶型的需求在與日俱增。

這樣高漲的市場需求下，如果“70/90”政策重新推行，小戶型大量上市，中大戶型供應(yīng)減少，結(jié)果將是中大型戶型住宅價格的上漲。尤其是改善型需求在新房市場得不到滿足，就會大量涌入二手房市場，到時候，二手房的中大戶型價格出現(xiàn)暴漲也是意料之中的事情。其結(jié)果，仍然是變相推漲了房價，與調(diào)控的初衷相違背。

調(diào)控一二線城市的房價，防止其非理性上漲，的確是必要的，但如何科學地施策卻需細思量。只有順應(yīng)市場規(guī)律，順應(yīng)人們真實需求的調(diào)控才會是有效的。