寶能集團非常重視成本管控之道 

在中國房地產(chǎn)市場由黃金時代轉(zhuǎn)向白銀時代的當(dāng)下，成本管控工作對于每一家房地產(chǎn)企業(yè)的意義和重要性都更為凸顯。今天我們有幸采訪到在這一領(lǐng)域有著20余年豐富經(jīng)驗的寶能集團成本中心負責(zé)人張有寶，和大家分享他的成本管控之道。張有寶認為，要想做好成本管控，首先要做好產(chǎn)品定位工作，建立優(yōu)質(zhì)的成本體系，做到全員全過程管控。

建筑暢言網(wǎng)：成本管控工作的重要性毋容置疑，您認為在成本的各個管控環(huán)節(jié)中，哪個環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)的投資利潤影響最大？

張有寶：首先是拿地階段，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地的時候一定要慎重，拿地的價格會對后面整個項目的收益產(chǎn)生很大影響，包括地價高低、所處的位置，還有各種隱性費用，對項目的效益都會產(chǎn)生影響。接下來在實施環(huán)節(jié)中，最關(guān)鍵的是產(chǎn)品定位和規(guī)劃設(shè)計階段，尤其產(chǎn)品定位會對整個項目的效益起到?jīng)Q定性的作用，例如容積率，是做商業(yè)還是做住宅等等。即便同樣是做住宅，做高層住宅還是做洋房別墅或者做普通住宅，不同的定位成本預(yù)算方面會有非常大的差別。

所以我們要去研究每一種產(chǎn)品的產(chǎn)品屬性和產(chǎn)品設(shè)計，還要探究怎樣搭配能夠達到最佳比。成本管控的目的絕對不是成本越低越好，或者越節(jié)約越好，而是要使項目的效益率最大化，這才是成本管理中最核心的東西。有時候為了更好地進行銷售，甚至還要研究怎么“多花錢”。如果一味地要求把產(chǎn)品價格壓到最低，項目品質(zhì)勢必會受到影響，自然也會影響后期銷售。

如果在拿地階段和產(chǎn)品定位階段把成本控制好，基本上大的成本就管控住了。現(xiàn)在成本可以分為三種類型，一是結(jié)構(gòu)性成本，二是功能性成本，三是客戶敏感性成本。結(jié)構(gòu)性成本在方案階段要去嚴格控制，開發(fā)商要給設(shè)計院制定一個限額指標，設(shè)計院所做的各項設(shè)計費用不能超過這個指標。功能性成本要注重滿足產(chǎn)品的需要。而在客戶敏感性成本方面，不但不能去嚴控，反而應(yīng)該加大投入，例如園林景觀、大堂裝修等所有客戶都能夠感受到的地方，要舍得去投入。因為這些地方都是客戶最敏感的地方，也是對項目品質(zhì)影響很大的方面。

方案設(shè)計階段對整個成本影響大的地方有很多，例如地下室的車位配置和層高、外立面的選材和工藝等等，都要嚴格控制，同時要跟設(shè)計院溝通清楚，畢竟房地產(chǎn)開發(fā)要注重效益，所以在一些細節(jié)的設(shè)計上要考慮好成本。很多一線城市例如北上廣深，對于成本不是特別敏感，房子的提價空間很大，這樣可以做一些更高規(guī)格的設(shè)計，但是在二三線城市，項目的溢價空間很低，就要對各個環(huán)節(jié)的成本把控更加嚴格，外立面和幕墻、門窗設(shè)計都要注意。很多方面都跟成本相關(guān)聯(lián)，如外立面凹凸的地方不能太多，太多就會對成本產(chǎn)生影響。還有關(guān)于寫字樓的層高，究竟是做成3.9米、還是4.2米、4.5米？首先要明確產(chǎn)品定位，如果定位是高端寫字樓，那么層高至少需要4.2米，還有網(wǎng)絡(luò)和空調(diào)配置等方面也要注意。同理酒店也是如此，不同檔次的酒店要配置不同的設(shè)施，成本造價也顯然不同。所以真正決定成本的還是產(chǎn)品定位，定位高端產(chǎn)品，成本自然會高一些。

建筑暢言網(wǎng)：招標采購在成本管控的過程中非常重要，如何順利地實現(xiàn)招采計劃？

張有寶：在項目進行的每個階段都有每個階段的目標成本，拿地階段、方案階段、施工圖階段，每一個階段都要控制，不能超過預(yù)算，否則每個環(huán)節(jié)都超一點，最后的成本就無法控制了。在實施階段還有一點核心工作，就是必須要把招投標的工作做好，合同的條款一定要具體細致，招投標階段一定要競爭充分，如果競爭不充分，則不利于開發(fā)商選擇性價比最佳的合作企業(yè)。在招采過程中，大公司要通過集團化的采購模式，充分發(fā)揮戰(zhàn)略采購和集采的優(yōu)勢，力爭把價格降下來，尤其是一些大型設(shè)備如電梯等的價格。戰(zhàn)略采購的方式既能找到性價比最優(yōu)的產(chǎn)品又能節(jié)省采購時間。

建筑暢言網(wǎng)：作為一個集團化公司是怎樣建立自己的成本管控體系的？

張有寶：從一個集團化的公司角度而言，在項目的執(zhí)行落地階段，必須要明確責(zé)任成本，通過考核把責(zé)任成本落實到人。前期費、報批報建費、配套費等要考核開發(fā)部門；設(shè)計費要考核設(shè)計部門；建安工程費要考核工程及成本部門，營銷費要考核營銷部門。之前一定要與各部門簽訂責(zé)任書，提前算好成本，明確獎懲措施并以此為依據(jù)進行考核，不能事后算賬。還要建立預(yù)警機制，超額的時候必須報批，一級科目預(yù)警必須上報到董事長，二級和三級預(yù)警要匯報到董事長下面相應(yīng)的負責(zé)人。

一般人理解的傳統(tǒng)意義上的成本就是招投標，以為成本就是做做預(yù)結(jié)算，這其實是成本發(fā)展的初級階段——核算階段。而現(xiàn)在成本發(fā)展最核心的是價值創(chuàng)新，要充分發(fā)揮成本人員的價值，在每一個環(huán)節(jié)優(yōu)化方案，降低成本，創(chuàng)造效益。假設(shè)增加一百元成本卻能創(chuàng)造伍佰元的效益，這樣的成本管控當(dāng)然是最好的。要想真正做好成本管控工作，使項目各方面都符合產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品定位，一定要多花功夫，要多去項目周邊的樓盤考察調(diào)研。就像我之前談到的，成本管控不是只求低價，迪拜帆船酒店的成本投入可想而知，但你會覺得它浪費錢嗎？因為它本身的定位就非常高端，相應(yīng)酒店消費也很高，這樣綜合來看，盡管前期投入的成本不菲，但產(chǎn)品的效益也是非常好的。

建筑暢言網(wǎng)：在具體的環(huán)節(jié)中，如何更好地進行成本管控？

張有寶：想要更好地進行成本管控，整個公司的員工必須都有成本管控的意識，就是我們常說的全員成本管控。因為成本是貫穿項目全過程所有環(huán)節(jié)的，從最開始的設(shè)計環(huán)節(jié)到后期的經(jīng)營環(huán)節(jié)，都會涉及到成本問題，所以一定是與全員相關(guān)的，不是只有成本部門的人負責(zé)成本管控，要全員參與。

還有一點相當(dāng)重要，成本管控必須從上而下地重視，老板要有強有力的成本管控的要求，要協(xié)調(diào)各個部門配合成本管控的工作，設(shè)計部要配合成本人員提出的要求，人力部要配合成本的責(zé)任管控和考核，否則僅靠成本部門自己是推動不起來這項工作的。還要重視成本的信息化建設(shè)，設(shè)置系統(tǒng)化的全國一級管控，把責(zé)任一層層地往下劃分落實到人頭上，通過獎罰措施進行有效的管控，這個過程中每個環(huán)節(jié)、每個鏈條都要注意。

在具體的工作中要注意有的放矢，不能管得太細，什么都要集團報批，反而會工作影響效率。但是完全放松也不行，核心是要抓該抓的東西，建立好標準化，做好制度、體系和流程的建設(shè)工作。標準化對成本的影響非常大，有些公司在標準化這方面就做得非常好，標準化后可以全國復(fù)制，這樣設(shè)計就會很快，產(chǎn)品的每個環(huán)節(jié)也都會快速流暢。但是假設(shè)每個產(chǎn)品都不一樣，都要單獨設(shè)計，就會浪費很多時間和金錢。

我們集團目前也在朝著標準化的模式發(fā)展，現(xiàn)在在做的產(chǎn)品很多，從住宅到寫字樓、酒店和大型的購物中心Shopping Mall都有，所以標準化很重要很關(guān)鍵。現(xiàn)在住宅基本都標準化了，其余的寫字樓、酒店、商業(yè)等業(yè)態(tài)也正在形成自己的標準。

建筑暢言網(wǎng)：您在成本管控領(lǐng)域有著多年的豐富經(jīng)驗，那么您認為作為一個優(yōu)秀的成本經(jīng)理人最需要具備的素質(zhì)是什么？

張有寶：我認為要想成為一個優(yōu)秀的成本經(jīng)理人，首先要具備成本管控的系統(tǒng)性思維，同時還要有基本的專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)素養(yǎng)，工作中要敬業(yè)，要注意做到公正公平，處處為公司的利益著想。作為一個成本經(jīng)理人，職業(yè)道德很重要。