維新萬隆（）投資有限公司分公司總經(jīng)理 劉忠國

劉忠國：我本身是學(xué)銀行的，所以我非常喜歡錢，我也是跟錢打交道。在這兒我把我們公司做一個(gè)簡單的介紹，我們是一個(gè)專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營和資本運(yùn)作的一家綜合公司，在座的很多地產(chǎn)界的朋友可以好好的交流一下。

剛剛與會的幾位嘉賓說的很清楚，做商業(yè)地產(chǎn)最難的就是資金、回收期非常長，所以在資金的配比上變得非常重要。我在這里奉勸所有從事商業(yè)地產(chǎn)的朋友，做任何的規(guī)劃一定要先考慮第一個(gè)，你的資金配比，你的資金規(guī)劃和你的資金安排。他所有的事情交給專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來運(yùn)作，目前商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)新的趨勢，可是很多從事商業(yè)地產(chǎn)的公司其實(shí)運(yùn)作并不是很成功。我在臺灣，在國外待的時(shí)間比較長，所以我看到的歷史也比較多。

現(xiàn)在很多在做五星級酒店的開發(fā)商，一開始是品牌授權(quán)，之后會培養(yǎng)一些自己的人員管理，這樣品質(zhì)就完全下降下來了。中國有一個(gè)非常大的優(yōu)點(diǎn)，就是模仿性很強(qiáng)，但是有一個(gè)缺點(diǎn)，就是只能模仿到皮，模仿不到里面的精華。我由衷的給城市地產(chǎn)朋友的建議，你將所具備的環(huán)節(jié)交給真正專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來運(yùn)作，哪怕是跟外部結(jié)合。

我本身除了做商業(yè)地產(chǎn)以外，我一直喜歡做旅游地產(chǎn)，我也提醒各位，將來旅游地產(chǎn)肯定是一個(gè)新的趨勢。以前做項(xiàng)目基本上都是靠銀行，大企業(yè)甚至是可以靠信托到海外去發(fā)行公司債、企業(yè)債，可是國內(nèi)大部分的公司都是中偏小型企業(yè)居多，以前所靠的都是銀行，國內(nèi)是靠信托，所以要不斷的調(diào)整，慢慢的很多的資金井噴就出來了。我一直很不贊成目前國內(nèi)的這種模式，現(xiàn)在的融資成本越來越高了，到30已經(jīng)是很正常的了。

我們之前的幾位嘉賓講的非常好，他們也都非常的清楚資本運(yùn)作絕對是商業(yè)地產(chǎn)成敗的關(guān)鍵點(diǎn)。在這兒，目前有幾個(gè)比較新的模式，銀泰有一個(gè)信托計(jì)劃，我想各位都非常得清楚。其實(shí)國內(nèi)目前銀行就是一個(gè)典當(dāng)行，金融功能是很薄弱的。而目前所有的融資為什么成本會越來越高，所有的資金方，資金提供者對未來并不是抱著很強(qiáng)的希望。以目前國家的監(jiān)管力度，各方面告訴我們不是太成熟，我們公司目前募集了16個(gè)億，通過民生銀行來發(fā)的。現(xiàn)在目前信托有新的模式出來了，就是投融資一起，用一個(gè)固定的成本加上一個(gè)變動(dòng)的投資收益，現(xiàn)在推的就是這樣一個(gè)新的信托計(jì)劃。

國內(nèi)的開發(fā)商一直以來都是因?yàn)橘~目不愿意太透明化，所以在吸收國外基金的時(shí)候，會有很多的瓶頸。在這里，我想提供一些建議給從事地產(chǎn)開發(fā)的一些朋友。暴利時(shí)代基本上已經(jīng)結(jié)束了，三線商業(yè)地產(chǎn)如果運(yùn)作的好會比住宅有更高的價(jià)值，但是企業(yè)不管你再大，你一定要渡過今天，才有明天的未來。未來的地產(chǎn)形勢，我想看好跟看壞的企業(yè)都非常多，大家的看法都不一致，這就是一個(gè)市場。但是不管好還是壞，資金趨向，資金為王是肯定不會變的，尤其是在最近的環(huán)境里面。

臺灣目前是走了一個(gè)相當(dāng)成熟的房地產(chǎn)證券化的模式，這個(gè)可以解決很多的問題。第一點(diǎn)，在你后續(xù)的銷售商不有問題。第二點(diǎn)，在你投資上會有保證。第三點(diǎn)，在你整個(gè)固定成本的部分，你沒有這么大的壓力。如果各位有任何有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作，融資運(yùn)作的問題，我們都可以做進(jìn)一步的交流。今天的時(shí)間不足，我也不耽誤各位用餐的時(shí)間。

地產(chǎn)永遠(yuǎn)離不開資本運(yùn)作，永遠(yuǎn)不要把未來的形勢估計(jì)的太樂觀，永遠(yuǎn)不要把企業(yè)的現(xiàn)金流放在一個(gè)看不見的地方。我們目前管理的資金大概有50億左右，如果有機(jī)會，有好的項(xiàng)目，除了我們公司可以自投以外，我們也可以找到其他的一些朋友，我也希望地產(chǎn)的環(huán)境越來越好，也希望融資渠道越來越暢通。謝謝。