寶龍集團原副總裁 劉曉蘭

劉曉蘭：我們說看來不單單是去年討論商業(yè)地產(chǎn)，而不管是普通的房地產(chǎn)開發(fā)商，還是零售商，甚至是我們很多的生產(chǎn)廠家都已經(jīng)融入到房地產(chǎn)的大軍當中來，我們的團隊關(guān)注的是一個綜合的行業(yè)大趨勢。

這一年我覺得我最忙的事情是忙著在全國各地開會，當然開會是一個平臺，也是交流的非常好的機會。實際上這是一個行業(yè)的趨勢的同時，我覺得也是一個值得我們同行平臺里面去交流和探討的。單總剛才說到了大的趨勢背景下的趨勢和優(yōu)化，按理說我今天準備的話題是主辦方用心良苦，給我的題目是新城新區(qū)城市綜合體的開發(fā)和應用。

原來的會議安排我是第三位發(fā)言，我看了一下發(fā)言的順序，后面有一線城市，也有二、三線的城市，我想主辦方安排我講這個題目，是因為單總知道我們寶龍這幾年在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的軌跡。今天也有一部分的新朋友，老朋友都知道，我們一直在堅持走進二、三線城市，到今天也是這樣堅持的，有很多項目都是選擇了在二、三線城市的新城新區(qū)。從二、三線城市到新城新區(qū)的這個過程有很多的故事和坎坷，我想單總應該是想分享這樣的一些體會。

我們在2009年的10月份在香港上市，上市之前，單總他們舉辦的一個有關(guān)資本方面的話題，那一年很辛苦，當時我們說二、三線商業(yè)地產(chǎn)沒有人聽得懂，直搖頭。開始的時候很疑惑，很多人說做商業(yè)地產(chǎn)一定是地點地點還是地點，一線城市勿庸置疑肯定是很好的，二、三線城市的城市區(qū)域決定了有一定的空缺，但是也存在著希望和空間。

我們比大家早走一點，在二、三線城市一直在推，每一次大會的演講我都跟大家說二、三線城市的商機，大家覺得還是應該觀望。走到今天，二、三線城市的概念不再新鮮了，剛才單總說應該討論三、四線城市的商業(yè)地產(chǎn)，那才是一個空白。

我想簡單的說一下寶龍，寶龍2003年專注走向商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)走到了全國20多個城市，到現(xiàn)在已經(jīng)有40個項目了，有7個已經(jīng)投入運營，有7個今年開業(yè)，其他剩下的都是在不同的開發(fā)建設(shè)階段，目前的土地儲備超過了1500萬平米，我們還是非常執(zhí)著，做商業(yè)地產(chǎn)非常難，但是八年前既然選擇了商業(yè)地產(chǎn)，我們認為我們走的彎路也很多，付出的代價也很多，交的學費也非常多，但是我們還是非常相信中國這個市場非常的巨大。

我們這么多年積攢下來的一些經(jīng)驗和教訓，可以給同行做一些分享，這樣我們自己也認定這條道路是可以走下去的，而且是前途非常好。

聽過我演講的一些老朋友知道，我走是帶著更多的憂患意識，我覺得寶龍走過的這八年，給大家?guī)�來的是更多的�?jīng)驗和實操的經(jīng)驗，走進來以后，我們不是競爭對手，是共同發(fā)展的共同體，讓大家少走一些彎路，讓大家少交一些學費，這是我們前面走商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的一些價值，我希望跟大家分享。

昨天晚上我把這個題目給改了，我們的企業(yè)在2009年上市以后就搬到了，上海的氛圍不錯，每個月我們同行都有一個沙龍，我們在一起做小范圍的非常深度的溝通。這個月的總裁沙龍我們談的是跨界，跨界怎么理解呢?現(xiàn)在我們談的僅僅是商業(yè)綜合體，但是其實有很多的文化、產(chǎn)業(yè)的概念，如何在跨界里面融入我們的商業(yè)綜合體?就是在一個鋼筋水泥的建筑背后有文化、靈魂、生命力和競爭力。同時，我們也討論到了在商業(yè)地產(chǎn)的熱潮背后的憂患和隱患。這一段時間，住宅銷售限購，商業(yè)地產(chǎn)是不是真的是避風港。我自己在商業(yè)地產(chǎn)做了八年，我把我的體會和一些思考站在另一個角度跟大家做一個分享。這個角度比較特殊，也是我最近在寫的一些東西，我想在上一次的跨界文化的交流上，我給大家先拋出來，開玩笑說了一句，因為我的背景比較特殊，我學的專業(yè)并不是學地產(chǎn)，也不是學商業(yè)，我是學醫(yī)學的，我是學中醫(yī)的。因為我是學醫(yī)學的，我用了我自己的專業(yè)中醫(yī)的眼光看這次的商業(yè)地產(chǎn)，所以在這次跨界文化沙龍上分享的是中醫(yī)看商業(yè)地產(chǎn)。

今天我也愿意把這個帶到，從這個角度看我們的商業(yè)綜合體。這是一種嘗試，也是一個未來想要從這個角度去更多的站在一種內(nèi)容的角度去看我們商業(yè)地產(chǎn)的管理和營運。今天的題目是從中醫(yī)看商業(yè)地產(chǎn)。

新城新區(qū)的弊端是第一沒有形成商圈，第二這個市場一定是需要培育的，需要你去通過經(jīng)營管理，透過市場的運作把它培育起來，所以經(jīng)營上具有一定的風險，作為一個開發(fā)商和經(jīng)營商應該有耐心去培育這個市場。經(jīng)營的體會和經(jīng)驗，有很多的實操很成功的同行會給你們分享，不需要我給大家做分享，我從另一個角度給大家看看商業(yè)地產(chǎn)今天的現(xiàn)狀。

中醫(yī)就是兩個精髓，一個是整體觀念，第二個是辨證施治，這兩個是非常重要的精髓。我告訴大家的是一個思維方式和看問題的角度。

我想用整體觀念看我們的商業(yè)地產(chǎn)，大家都非常清晰，中國的整個國策除了這兩年提出來的城市化進程、城鎮(zhèn)化進程，都是一個大背景，就是一個大國策下面的階段性的戰(zhàn)略。對于國家整體，希望在2020年能給基本實現(xiàn)小康的這么一個目標，我們大家都捕捉到了一些商機，也捕捉到了一些信息，這是國家的戰(zhàn)略，國家的舉措，在這個背景下做，考慮到國家發(fā)展的節(jié)奏，這種整體觀一定是要有的。

十二五中，國家提出了一些更多更細的規(guī)劃，我想在整體下去思考我們的路在哪里，我們的機會在哪里，我希望從大戰(zhàn)略的角度看我們的商業(yè)地產(chǎn)是不是可以選擇的方向。

商業(yè)地產(chǎn)是一個系統(tǒng)工程，系統(tǒng)工程非常清晰，這不是一個開發(fā)商的事情，也不是一個經(jīng)營商的事情，從政府到開發(fā)商，到消費者，到商家，到營運商、投資者到銀行，是一個非常整體的鏈條，其中缺一不可。做商業(yè)地產(chǎn)和做住宅地產(chǎn)還是有一些不一樣的，從大的方面來看，是每個城市的政績工程、城市化的標志性的建筑和城市的配套，但是對于我們開發(fā)商的角度，不是簡單的開發(fā)，實際上是一個資本運作，從立項到拿到土地，到后期的招商、經(jīng)營、上市公司，走到資本平臺以后，更體現(xiàn)出來的是整個資本貫徹中間。如果你已經(jīng)在做商業(yè)地產(chǎn)，一定要經(jīng)常跳出來，站在整體觀去看這是一個系統(tǒng)工程，缺一不可，不要局部的去看。

企業(yè)內(nèi)部來看，實際上真的是一個系統(tǒng)工程，作為我們寶龍走過這么多年，我們現(xiàn)在大家都很習慣說做住宅是小學生、中學生，做商業(yè)是本科、博士，我想不管怎么比喻和形容，只是告訴了專業(yè)性真的很強。企業(yè)內(nèi)部，不管是行使的一開始還是最后建成經(jīng)營管理，沒有一個部門是獨立的，是一個非常系統(tǒng)的工程。如果是難聽一點，我們開玩笑說，每個部門都是打架的部門，吵架的部門。

因為我自己在寶龍里面分管后期經(jīng)營管理，我們現(xiàn)在經(jīng)過這么多年的磨合，跟我們前期的規(guī)劃設(shè)計部門、建筑部門經(jīng)常是戰(zhàn)斗的非常厲害。我覺得如果一個企業(yè)沒有意識到你做商業(yè)地產(chǎn)的終極目標是什么，就容易出現(xiàn)分歧。大家都知道做商業(yè)地產(chǎn)，如果你要想成功，你持有它，必須要經(jīng)過專業(yè)的經(jīng)營，通過幾年的運作，讓物業(yè)不斷的增值，這才是總體的目標，就是把一個盤子做好，讓物業(yè)增值。

前兩個月有一次演講話題，我的主題是商業(yè)地產(chǎn)走在規(guī)劃之前。那次演講我比較有感慨，我跟大家分享的是做一個項目前期已經(jīng)決定了這個項目成與敗的75%，前期是指什么呢?我把它定義的比較局限，就是前期對這個項目的定位是不是已經(jīng)考慮到后期的運作，后期的成功和物業(yè)的增持，而不是簡簡單單的做一個非常漂亮的房子，或者是一個規(guī)劃。如果你脫離了終極目的，你的規(guī)劃失敗，后期招商和經(jīng)營的人是非常非常痛苦的，而且成功的機率是非常低的，所以很多的工作都是在前期的。

前期很多的同行不會太重視我們的市調(diào)，我們產(chǎn)品的定位，我們的研發(fā)。這一切都應該是在前期應該要做的非常非常專業(yè)和到位的，一切都考慮到后期你的物業(yè)是不是增值。

從這個角度來看，作為一個企業(yè)者、開發(fā)商，我們在座的都是高層，我想你們在做商業(yè)地產(chǎn)的時候，一定要有這個大局觀，要有整體觀，要有系統(tǒng)工程的概念。

為什么我會用辨證施治來對待商業(yè)地產(chǎn)呢?中醫(yī)的精髓就是辨證施治。對我們?nèi)梭w來講，就是三條，一個是治未病，第二是辨證施治。在治未病里面，健康就是在不平衡的狀態(tài)中發(fā)生的。大家都知道亞健康狀態(tài)，亞健康狀態(tài)是在我們整個人體和生活中每天以為自己是正常的，但是在不同的壓力和環(huán)境的污染中，給你的身體里面造成了一些潛在的亞健康的信號。如果從商業(yè)綜合體來看，這四條大家去思考一下，你有沒有做到去治未病。作為一個規(guī)劃者，一個經(jīng)營者，你要了解做一個綜合體應該是一個什么樣的和諧體，應該是什么樣業(yè)態(tài)的配比，應該是時間樣的動線。配比就像人體的五臟六腑一樣，該有的內(nèi)容是不是完整，該有的位置是不是變化了，你應該了解一個商業(yè)綜合體的合理的配比。在這樣的前提下，你才可以談到前期的規(guī)劃和后期的經(jīng)營。如果脫離掉了這個整體的概念，你去為招商而招商，為建設(shè)而建設(shè)，都很容易，但是當組合在一起的時候，就變的不自然了，后面就產(chǎn)生很多的疾病。所以不能是自己閉門造車，覺得我要做一個非常漂亮的建筑體，標志性的建筑，但是如果這個東西不順應市場，不順應政府，不順應消費者，會跟我們的經(jīng)營上發(fā)生很大的沖突。

你非常漂亮的玻璃，有沒有考慮到后期經(jīng)營的能耗和經(jīng)營的成本，設(shè)計者會站在他的角度想他的美觀和作用，經(jīng)營者要考慮到我的經(jīng)營成本，我的經(jīng)營成功率，我的合理性。對于亞健康狀態(tài)，僅僅是提醒我們?nèi)魏我粋�環(huán)節(jié)的經(jīng)營者和專業(yè)人，也許你的某一個舉動會給產(chǎn)品埋下一些亞健康或者是不健康的隱患。所以很多事情要預防為主，預防對于我們在各個專業(yè)口，一定要有一個意見性，如果我做這個規(guī)劃，我招商進來，我可能會發(fā)生的是什么，我們有沒有做好一個應對。當我們開業(yè)的時候，有的時候項目的開業(yè)是開出來了，但是開出來了以后，要想到半年、三年內(nèi)我的業(yè)態(tài)規(guī)劃的調(diào)整。

有一些地方是為了開業(yè)而開業(yè)，萬達開業(yè)非常成功，每個項目都非常的成功，但是第二步也要做業(yè)態(tài)的調(diào)整，對于我們寶龍，我自己的體會就是有時候在二、三線城市，很現(xiàn)實的商家進來了，但是也為了招商，為了開業(yè)成功，但是合理性，在前期規(guī)劃中就埋下了一些不合理性，在后面招商的時候，也有一些不合理性，也有一些意見性，要做好應急的一些準備，這在每一個環(huán)節(jié)里面，都是以預防為主。

中醫(yī)里面看病是望聞問切。望聞問切就是根據(jù)你描述的癥狀找出病因，到底是在哪里，出了什么問題。我想在我們商業(yè)的綜合體里面，貫穿的整個過程里面就是不斷的通過從一開始的選址到最后的經(jīng)營，我們要不斷在這個過程中及時的預防和發(fā)現(xiàn)問題，這樣我們才能對后面的問題有局限性。這個方法非常好，讓你多維度，多角度的去看每一個環(huán)節(jié)中是否存在問題，找出問題，對我們下一步解決問題提出非常好的證據(jù)，但是不要頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳。不要只看到頭痛，就把頭給治了，在整個環(huán)節(jié)里面，一定要找出問題在哪里。

根據(jù)我們找出的問題，我們才能找出病因，對癥下藥，最后推出一個解決方案。在我們的實操過程中，現(xiàn)在投入正常運行的案子有七個，今年開業(yè)的也有七個，對前面的七個，我們做了更多的總結(jié)和反思，有非常非常多的問題，畢竟我們是摸著石頭過河。我們在這個過程中不斷的找出我們成長過程中的問題和經(jīng)驗教訓，但是值得不斷的總結(jié)，每個案子做完的以后，我們都會定期到現(xiàn)場做一些質(zhì)檢，你覺得這個案子存在哪些弊端，下一個案子不能重犯。每一個部門在開業(yè)前和開業(yè)后都會做兩次后評估，這個后評估是各專業(yè)口的負責人都必須到現(xiàn)場，你覺得在開業(yè)前，為了應付開業(yè)存在哪些弊端，開業(yè)以后一個月，你再去現(xiàn)場看，這里就暴露了非常多的問題，如何總結(jié)沉淀這些問題，對下一個案子如何去改進，不怕你犯錯誤，就怕重復犯錯誤。對于不斷要成長的朋友，檢討自己，找出解決的辦法。

中醫(yī)做的是標本兼治，我們終極的目的是追求健康的身體。商業(yè)物業(yè)就是追求只有的商業(yè)物業(yè)是不是通過專業(yè)經(jīng)營管理，通過市場的運作，在未來是增值的，不管是對政府也好，給我們開發(fā)商也好，給我們商家也好，都是帶來了多贏的角度。這個目的在非常清楚的情況下，所做的任何的治療，都是不要治標，這個標就是我剛才說的，不要看到我這個房子質(zhì)量不好，最初規(guī)劃還是招商環(huán)節(jié)出了問題，你要找出本，你這樣的業(yè)態(tài)調(diào)整，設(shè)計調(diào)整是不是為了未來的物業(yè)經(jīng)營更專業(yè)、更合理、更科學，你要知道本是什么。

這是一個八卦，是我們中醫(yī)傳統(tǒng)講的陰陽的平衡，作為一個人體為什么會生病，非常簡單的道理，其實就是身體平衡狀態(tài)失去了平衡，人體就會從不同的角度給你發(fā)出一些信號，只有在人體陰陽平衡的狀態(tài)下才可能健康。做商業(yè)地產(chǎn)是非常累的，壓力也是非常大的，一定要調(diào)整好自己的身心，保持一個健康的身體。

我們做商業(yè)綜合體，一定要有一個想法，你要做的十年的商業(yè)，要做百年的老店，不是建好就完了，你要讓這個老店經(jīng)營成功，所有人都從中得到他該得利益的時候，這里面有平衡。這里面陰陽平衡包括的非常多，你是否有考慮到跟政府的關(guān)系，跟商家的利益關(guān)系，你是否有共贏的心態(tài)，在內(nèi)部管理的過程中，團隊的目標是否一致，是否是非常和諧的狀態(tài)，清晰的知道自己要做什么。所以只有在這樣的整體和諧的狀態(tài)下，目標清晰的情況下，要做一個商業(yè)綜合體，你才不會走彎路，才能實現(xiàn)你的目標。

因為時間有限，我只能將這么一個非常深奧的黃帝內(nèi)經(jīng)里面講到的中醫(yī)里面最精髓的東西拋磚引玉的給大家講講，如果你要去做商業(yè)地產(chǎn)，一定要站在另外一個角度，因為你今天不是一個普通的住宅開發(fā)商，不是一個普通的零售商，也不是普通的投資者，我希望大家能有一個更高的高度，更專業(yè)的角度來看這個商業(yè)綜合體的未來和商業(yè)綜合體的單項。