孫克放/建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副總工程師
中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)由原來(lái)高峰時(shí)的8萬(wàn)多家，經(jīng)幾年的時(shí)間數(shù)目降到了不足5萬(wàn)，說(shuō)明現(xiàn)在市場(chǎng)分化明顯，可以看出大型房地產(chǎn)企業(yè)越做越大，而中小型房地產(chǎn)企業(yè)越做越難，人們發(fā)現(xiàn)很多中小型房企不是破產(chǎn)就是被并購(gòu)。因此，中小型房地產(chǎn)企業(yè)遇到了很大的危機(jī)，值得人們關(guān)注。
2014年前6個(gè)月，如萬(wàn)科、恒大等大型房地產(chǎn)企業(yè)都完成了或者接近完成全年任務(wù)的一半，而一些中小房地產(chǎn)企業(yè)則全面潰敗。市場(chǎng)銷(xiāo)售上兩極分化的態(tài)勢(shì)導(dǎo)致了部分中小房企資金鏈問(wèn)題逐漸呈現(xiàn)，甚至有企業(yè)開(kāi)始向香港資本市場(chǎng)融資，以解決資金鏈危機(jī)，另有一些中小房企不得不通過(guò)賣(mài)項(xiàng)目來(lái)苦苦支撐。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年已完成的房產(chǎn)并購(gòu)交易就有75宗，截至6月底，正在進(jìn)行而未完成的房產(chǎn)并購(gòu)交易有120宗，涉及金額約550億元。中小房地產(chǎn)企業(yè)有兩難，第一是拿地困難。所謂的拿地難其實(shí)主要在一二線(xiàn)城市，在資金上它們不可能有實(shí)力和大型房企相抗衡，而在三四線(xiàn)城市中，這些企業(yè)拿地還是比較容易的。這是因?yàn)椋紫却蟮姆慨a(chǎn)公司看不上三四線(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)相對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小很多;其次是三四線(xiàn)城市土地的價(jià)格要低的多，中小房企可以節(jié)省出大量資金用于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，或者不用太過(guò)為融資發(fā)愁;再次是三四線(xiàn)城市不容易引進(jìn)大企業(yè)的投資，所以對(duì)于能帶來(lái)大量稅收的房地產(chǎn)企業(yè)還是很歡迎的，一般會(huì)給一定的政策優(yōu)惠。所以中小房企在現(xiàn)在的市場(chǎng)局面下，應(yīng)該把自己的資金投入到三四線(xiàn)城市，甚至再往下的小城鎮(zhèn)中。
第二是融資困難�，F(xiàn)在國(guó)家收緊貨幣政策，中小房企一般會(huì)陷入借貸無(wú)門(mén)的境況，但是銀行貸款不是唯一解決資金問(wèn)題的方法，我認(rèn)為中小房企可以選擇國(guó)內(nèi)外的私募基金以及和大型房企合作，或者和其它中小企業(yè)聯(lián)合共同開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，尤其是最后一種聯(lián)合可以增加雙方的競(jìng)爭(zhēng)力，共渡難關(guān)。
歷史證明，國(guó)家或地區(qū)越小，大地產(chǎn)公司壟斷性越強(qiáng)，韓國(guó)和香港都是如此。日本三井不動(dòng)產(chǎn)曾壟斷日本半壁江山，但在上世紀(jì)60年代被解體了，是日本壟斷法確立的條款功勞。而中國(guó)國(guó)土面積太大，不會(huì)出現(xiàn)獨(dú)霸地產(chǎn)的企業(yè)，所以在之后近十年的時(shí)間里中小地產(chǎn)企業(yè)還有生存的空間，尤其在三四線(xiàn)城市，只要開(kāi)發(fā)思路正確，還是有很大的可能盈利。
現(xiàn)在房屋竣工的套數(shù)已經(jīng)超過(guò)了實(shí)際消費(fèi)的剛性需求，很多城市都有大量庫(kù)存。但這是整體的情況，不是每一個(gè)城市的具體情況都是如此，那些沒(méi)有飽和的城市，地產(chǎn)還是有很好的發(fā)展條件的，尤其是三線(xiàn)四線(xiàn)五線(xiàn)的小城市，這些城市一直不被進(jìn)入大城市的各個(gè)企業(yè)青睞，因此中小房企可以從一二線(xiàn)的市場(chǎng)中退出來(lái)，選擇自己熟悉的地區(qū)開(kāi)發(fā)符合當(dāng)?shù)鼐用裥枨蟮漠a(chǎn)品。
最后，我覺(jué)得中小房企還能參與到新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)中，分散大城市的人口，走向生態(tài)化的道路，發(fā)展綠色環(huán)保的地產(chǎn)，這些都是中小房企的可能出路。 (責(zé)任編輯：建筑小白) |
