老齡化是房地產(chǎn)越不過的坎

人口結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致剛需增長放緩。15~64歲的勞動年齡人口是購房主體，其中15~34歲人口購房主要為消費性住房需求，35~64歲人口主要為投資性住房需求。部分購房者將投資房產(chǎn)作為一種儲蓄，退休后將房產(chǎn)出售作為養(yǎng)老資金。老齡人口比重越高，購房意愿則相對不足，存量房、待售房越多。而隨著計劃生育和預(yù)期壽命的增加，中國已于2011年迎來人口結(jié)構(gòu)拐點。

計劃生育加速底部老齡化，消費性住房需求日漸放緩。中國于1982年開始執(zhí)行計劃生育政策，生育率一直走低，從2003年開始維持在1.2%左右。32歲以下人口比例將逐漸縮小，消費性住房需求也將隨之減弱。

人口預(yù)期壽命增長則加速了頂部老齡化。隨著居民生活條件的改善、醫(yī)療技術(shù)的提高，預(yù)期壽命有了大幅增加。2010年中國人均預(yù)期壽命已達74.83歲，預(yù)期壽命的增加提高了人口金字塔的頂部權(quán)重。

底部老齡化與頂部老齡化疊加，加速了中國人口的老齡化進程。2006年《國家人口發(fā)展戰(zhàn)略報告》指出，15~64歲總?cè)丝趯⒃?016年達到高峰，但早在2011年中國人口結(jié)構(gòu)已迎來拐點，比預(yù)期時間提前5年�？倓趧幽挲g人口占比從2010年的74.5%開始下降，短短四年已降至2014年的73.41%。

從國際經(jīng)驗看，房地產(chǎn)拐點緊隨總勞動力人口拐點的來臨。日本總勞動力人口占比在1992年達到峰值，而房地產(chǎn)泡沫在1991年已開始破裂。美國總勞動力人口占比在2006年見頂，2007年房價即開始下跌。

2003年至2013年房價高歌猛進，但在需求逐步減弱、總勞動人口比重下降等多重因素影響下，房地產(chǎn)市場難再輝煌。對房價前景的悲觀預(yù)期，又進一步抑制投資性與投機性住房需求。這種趨勢下，從2015年底延續(xù)到今年一季度的房價回暖不可持續(xù)，房價將在隨后不久進入盤整期和下行通道。