商業(yè)地產(chǎn)為何一地雞毛？

目前在國(guó)內(nèi)各類級(jí)別的城市可以看到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的死盤、爛盤、垂死掙扎盤多如牛毛，這樣的景象究竟是什么原因?qū)е露��?到底是誰(shuí)“動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)亂象的奶酪”?為何如此一地雞毛，龐雜因素諸多。

第一季度末，菜市場(chǎng)里時(shí)令的大蒜猶如股票的漲停板，價(jià)格真是晃人眼目。推測(cè)判斷，今年下半年以及明年的大蒜的價(jià)格應(yīng)該可以回歸自然并會(huì)“撮堆賣”，因?yàn)檗r(nóng)民看到當(dāng)前大蒜的高價(jià)格，要追求短期高利潤(rùn)就會(huì)一定跟風(fēng)大面積種植大蒜，而后導(dǎo)致國(guó)內(nèi)各地區(qū)產(chǎn)量過(guò)剩，大蒜價(jià)格暴跌的情形。

現(xiàn)如今中國(guó)國(guó)內(nèi)各地持續(xù)“高燒不退”的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)道理也是如此，只不過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的立項(xiàng)、開發(fā)、入市、運(yùn)營(yíng)周期要比種植大蒜“來(lái)的晚一些”。

一、官員急功，商人急利

很多人都在講中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展跟歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家沒法比，差距太遠(yuǎn)。我認(rèn)為，這只是表象。一方面，我國(guó)的GDP指數(shù)主要依靠地產(chǎn)開發(fā)的單指數(shù)迅速攀升，各地時(shí)任政府主管官員都想在自身當(dāng)政期間創(chuàng)造管理政績(jī)，所以通過(guò)“引誘”、交換、出讓、強(qiáng)壓、優(yōu)惠、政策等手法“迫使”一些想被“合法利用”的開發(fā)商摘牌開發(fā)土地;另一方面，開發(fā)商愿意開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)與上述因素雖有直接的關(guān)系，但深層次原因就是商業(yè)地產(chǎn)利益誘惑之大，有利可圖成為商業(yè)開發(fā)商大肆開發(fā)推進(jìn)的關(guān)鍵動(dòng)因。

二、政策風(fēng)向，蜂擁而至

中國(guó)政府在住宅地產(chǎn)領(lǐng)域系列性出臺(tái)政策限購(gòu)，導(dǎo)致開發(fā)商將開發(fā)住宅的規(guī)劃逐步轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)等開發(fā)領(lǐng)域上來(lái)，而且是跟風(fēng)的、快速的且?guī)в忻つ康�。開發(fā)商這種對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的熱衷并非醞釀已久，而是受政策所限一時(shí)的興起，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)各地城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目猶如雨后春筍般如火如荼地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，這些商業(yè)項(xiàng)目能否正常在入市后進(jìn)行盈利或走上正軌，顯然沒有理性結(jié)合地區(qū)商業(yè)形勢(shì)進(jìn)行科學(xué)考量。

三、規(guī)劃缺失，惡性競(jìng)爭(zhēng)

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的正常經(jīng)營(yíng)是需要定量、常態(tài)、反復(fù)性消費(fèi)群體進(jìn)行支撐，也就是區(qū)域性人均商業(yè)面積比值，比值越低，經(jīng)營(yíng)效果越好，反之就越差。我國(guó)政府主管部門對(duì)城市規(guī)劃的最長(zhǎng)“紙面“年限是十五年，更多只是政府的形式主義而已，政府主管部門并非按照實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的可行性、人均性、消費(fèi)性、使用性以及在實(shí)用性層面做出分析判斷。當(dāng)然，本身中國(guó)在民用城市規(guī)劃方面智庫(kù)不夠發(fā)達(dá)，所以確實(shí)在某種程度上也為難了我們政府的主管領(lǐng)導(dǎo)，導(dǎo)致不能正確、合理的做出長(zhǎng)遠(yuǎn)理性判斷。

四、商業(yè)開發(fā)，資金緊缺

綜合而談，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資資金，每一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)資金少則上億，多則幾十億、甚至上百億，而開發(fā)商往往僅能拿出前期投入項(xiàng)目占總投入約15%-30%的自有資金，其他資金來(lái)源更多要依靠銀行貸款、商業(yè)產(chǎn)權(quán)出售以及其他融資渠道來(lái)解決。在開發(fā)商自有資金達(dá)到投資預(yù)警紅線時(shí)，國(guó)家宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向使得在銀行的貸款難度系數(shù)陡然增大，除了現(xiàn)今各種高利貸外的直接融資渠道窄、借力外來(lái)資本的能力又有限，故此導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度緩慢，即使能有部分資金注入，但對(duì)于項(xiàng)目整體投資的資金缺口也只能說(shuō)是杯水車薪，以至于我們所到國(guó)內(nèi)的各個(gè)城市，都能看到長(zhǎng)達(dá)幾年都無(wú)法復(fù)工的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目夭折的景象。

資金鏈就是開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的生命線，商業(yè)地產(chǎn)的屬性又不同于住宅地產(chǎn)，預(yù)售回收資金的指數(shù)不像住宅地產(chǎn)一樣順暢，畢竟是商業(yè)項(xiàng)目，投資者、經(jīng)營(yíng)者都是“不見現(xiàn)鋪不下定”的思路，所以開發(fā)商如果像住宅地產(chǎn)一樣想通過(guò)預(yù)售商鋪而進(jìn)行回款進(jìn)而推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度，這些零散資金顯然很難前行，因?yàn)橘Y金是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基石。

五、設(shè)計(jì)瑕疵，定位失準(zhǔn)

我曾經(jīng)在很多場(chǎng)合多次講一個(gè)問(wèn)題：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不同住宅地產(chǎn)的開發(fā)，摘牌拿地后開發(fā)商按照政府主管部門批復(fù)地塊的各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)結(jié)合自身所看過(guò)或了解的案例，就將設(shè)計(jì)訴求傳遞給建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)而進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)。注意，是將商業(yè)項(xiàng)目的定位規(guī)劃方案交給建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，而不是商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)，這是商業(yè)項(xiàng)目在娘胎里就要出現(xiàn)的問(wèn)題。

建設(shè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的任務(wù)是在滿足地方政府批復(fù)的地塊經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)前提下，結(jié)合發(fā)展商老板或公司決策想法進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，這顯然不是按照項(xiàng)目入市的未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的有針對(duì)性的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，以及不是按照項(xiàng)目是否能夠在該區(qū)域存活而考量，顯然做出的這一步是錯(cuò)誤的。2009年，鄂爾多斯的地產(chǎn)在沒有崩盤前，走在東勝區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以用“一步一景”來(lái)形容都不為過(guò)，每個(gè)項(xiàng)目都是城市綜合體，都有購(gòu)物中心，試想即使鄂爾多斯的經(jīng)濟(jì)不崩盤，密度如此之高的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)之地，會(huì)有經(jīng)營(yíng)好的項(xiàng)目嗎?!

術(shù)業(yè)有專攻，建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)不是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，所以在一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目投入使用后的商業(yè)實(shí)用性、可利用性、價(jià)值性、商業(yè)市場(chǎng)專屬性等問(wèn)題不能預(yù)見很多，有的只是一些市場(chǎng)上的案例參考。這不是建設(shè)設(shè)計(jì)單位的錯(cuò)，因?yàn)樗麄冇兴麄兘ㄖ�設(shè)計(jì)的專攻。但是，如果商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)步伐走對(duì)，顯然商業(yè)項(xiàng)目在入市后上述問(wèn)題就有可能規(guī)避或減少。經(jīng)常接到一些開發(fā)商的訴求，問(wèn)題大都是自身項(xiàng)目已經(jīng)建成或者要進(jìn)行改造，難點(diǎn)是前期設(shè)計(jì)考慮不周的失誤導(dǎo)致現(xiàn)在調(diào)整難度大或無(wú)法進(jìn)行調(diào)整，這就為商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了較大不利。

六、既得利益，賣完就走

我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)起步晚，國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大都長(zhǎng)期持有商業(yè)物業(yè)，只租不售，但是在中國(guó)，在開發(fā)住宅地產(chǎn)的思維和慣性驅(qū)動(dòng)下，很多開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上也是抱著“賣完就走”的思維屬性，我想開發(fā)商老板的思維一定是：開發(fā)、出售、利潤(rùn)、在開發(fā)或在投資的循環(huán)周期理論，顯然都希望這個(gè)周期越短越好，在以既得利益和以賺取豐厚利潤(rùn)的前提下，誰(shuí)還對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做出美輪美奐的規(guī)劃和精雕細(xì)琢，又有哪個(gè)開發(fā)商愿意像日本六本木新城，前后進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的論證、開發(fā)、在論證累計(jì)17年的開發(fā)建設(shè)?!顯然在中國(guó)不會(huì)有，如果有那項(xiàng)目一定有問(wèn)題。

七、無(wú)序開發(fā)，布局失衡

很多城市，尤其是現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的中小城市、縣級(jí)市的開發(fā)商，在拿到地后就動(dòng)工蓋樓，項(xiàng)目的沿街一定會(huì)留出商鋪面積或是商業(yè)街區(qū)，這就是所謂的商業(yè)地產(chǎn)中的一種價(jià)值形態(tài)。地塊相連，沿街商鋪相通，儼然“清明上河圖”的“繁榮景象”。這種開發(fā)模式除了帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的不適應(yīng)性，更造成了商業(yè)區(qū)域網(wǎng)點(diǎn)布局的嚴(yán)重失衡。

八、同質(zhì)商業(yè)，缺失差異

原本一個(gè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目可以正常經(jīng)營(yíng)，當(dāng)中國(guó)城市化率指標(biāo)被政府強(qiáng)制提升后，更多的商業(yè)項(xiàng)目使得區(qū)域內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目之間產(chǎn)生了商業(yè)經(jīng)營(yíng)上的競(jìng)爭(zhēng)和不平衡性。本身在中國(guó)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商多是拿來(lái)主義，效仿知名商業(yè)項(xiàng)目或其他城市經(jīng)營(yíng)較好的項(xiàng)目，造成一個(gè)區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)與落位品牌基本同質(zhì)化、毫無(wú)特色可以，消費(fèi)者開始熱衷于“消費(fèi)價(jià)格戰(zhàn)”。

沒有商魂的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一定沒有核心競(jìng)爭(zhēng)力，導(dǎo)致各個(gè)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與品牌落位都是大同小異，并無(wú)明顯區(qū)別，經(jīng)營(yíng)流水額下降嚴(yán)重，業(yè)績(jī)慘淡。當(dāng)然上述談到的商業(yè)地產(chǎn)的無(wú)序開發(fā)與布局規(guī)劃失衡是經(jīng)營(yíng)不佳的“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;，但關(guān)鍵是自身如何窮則思變，才是出路。

九、行活操作，害人害己

本身商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)人才就不多，國(guó)內(nèi)的院校開設(shè)商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)的專業(yè)可算寥寥無(wú)幾，所以正規(guī)軍從業(yè)人員都是半路出家或該行而來(lái)。由于缺乏系統(tǒng)的專業(yè)理論知識(shí)以及不能定期學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的項(xiàng)目案例經(jīng)驗(yàn)，就會(huì)使操盤手的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)欠缺，只能按照已有較為成功的商業(yè)項(xiàng)目模仿操盤，殊不知商業(yè)地產(chǎn)由于本身綜合特殊性，復(fù)制模式導(dǎo)致成功很難。加之一些想掙快錢不負(fù)責(zé)任商業(yè)公司，為掙招商、銷售傭金，并以簽約為王的“指導(dǎo)思想”，根本不會(huì)考慮商業(yè)項(xiàng)目的前景、特點(diǎn)差異、價(jià)值提升等問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目后期遇到各種風(fēng)險(xiǎn)甚至是法律糾紛，行活操盤商業(yè)毀了項(xiàng)目。

十、復(fù)合人才，市場(chǎng)奇缺

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)工程，相比住宅地產(chǎn)開發(fā)在戶型與朝向、環(huán)境與園林、綠植與休閑、停車與便捷等專業(yè)技術(shù)要求，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)實(shí)施則是具有更多、更高的綜合性要求，這就需要跨界型、復(fù)合型專業(yè)人才去完成。

住宅地產(chǎn)的性質(zhì)是人居生活的消費(fèi)，商業(yè)地產(chǎn)的屬性側(cè)重于經(jīng)營(yíng)和增值，況且商業(yè)地產(chǎn)是作為商業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈條中最基礎(chǔ)性上游產(chǎn)業(yè)，造就了商業(yè)地產(chǎn)不光要考慮建筑形態(tài)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、商業(yè)特點(diǎn)、功能使用、空間合理，還要有涉及商業(yè)經(jīng)營(yíng)所連帶的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)人群、市場(chǎng)特點(diǎn)、收入水平、商品定位等綜合因素。這些都需要具有復(fù)合型的專業(yè)人員，才能減少或規(guī)避在開發(fā)過(guò)程中不必要的問(wèn)題出現(xiàn)。例如，在考慮商業(yè)項(xiàng)目核心地位的同時(shí)就已經(jīng)要考慮功能分區(qū)后落位品牌與工程物理?xiàng)l件的關(guān)系、要考慮動(dòng)線寬度與出房率及投資價(jià)值的關(guān)系、要考慮燈光照明與空調(diào)節(jié)能及運(yùn)營(yíng)周期費(fèi)用的關(guān)系、要考慮餐飲業(yè)態(tài)排煙與主入口及中庭氣味的感受……

人非萬(wàn)能，但人所不能。所以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)如果沒有專業(yè)、復(fù)合型人才進(jìn)行把控，前期開發(fā)一點(diǎn)的閃失就會(huì)導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目在后期的“欲哭無(wú)淚”。