中國物業(yè)管理協(xié)會常務理事 葉國基

自去年以來房地產企業(yè)分拆物業(yè)上市成為一種潮流。潮流背后透露的契機和隱含的動機是什么?上市潮會怎樣影響物業(yè)管理的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢，我們專訪了中國物業(yè)管理協(xié)會常務理事葉國基先生。

Q：在你看來，房企分拆物業(yè)上市的原因有哪些?

葉國基：首先，目前房地產企業(yè)的市場銷售遭遇一定的壓力。一般來說，消費者買房主要看房子的性價比、周邊環(huán)境、交通便利性以及公共服務設施的配套情況。從物業(yè)管理方面來講，消費者比較關注居住環(huán)境的安全性、物業(yè)管理的規(guī)范性，以及互聯(lián)網大數據平臺服務的先進性。因此，物業(yè)公司需要通過尋求上市的方式來打造品牌形象，滿足業(yè)主的感觀需求和不斷提高的精神需求。

其次，一般來說能夠上市的企業(yè)，都具有經濟實力強、管理規(guī)范、財務信息公開清晰等特征，這有利于其獲得供應商的合作支持。

此外，上市可以增加房地產企業(yè)和物業(yè)公司的公信力，對內有利于激勵員工，對外則有利于吸收有償經營的利潤。

最后，上市可以提供足夠的資金來維持物業(yè)的售后管理服務費用以及建設互聯(lián)網系統(tǒng)的費用，尤其是在面對如今勞動力成本變高，物業(yè)盈利稀薄的市場情況之時。

Q：你認為分拆物業(yè)上市對房地產企業(yè)本身的布局有何意義?

葉國基：分拆物業(yè)公司上市，意味著房地產企業(yè)本身可以跨入資本上市融資貸款的平臺;業(yè)主可以更加透明地獲知物業(yè)公司的商業(yè)運作模式，這有利于促進物業(yè)公司改變上市前僅做售后服務管理的單一模式;此外，上市有時也可以獲得政府政策的傾斜和支持。

未來，一些規(guī)模較大且需要品牌影響力的物業(yè)公司，將逐步從傳統(tǒng)物業(yè)管理服務和內容中走出來，轉向現(xiàn)代資產管理模式。

Q：據說對于中小型房企來說，其物業(yè)板塊的盈利比較稀薄，目前的市場情況是這樣的嗎?

葉國基：不能這樣說，盈利是根據企業(yè)所經營的項目類型和服務規(guī)模來定的。由于前期市場的不規(guī)范和行業(yè)體系問題，物業(yè)公司的盈利會相對稀薄，但是市場步入正軌之后，物業(yè)公司的盈利還是比較可觀的，比如政府的采購部門和甲級寫字樓等大型物業(yè)管理。

目前，除了老社區(qū)和傳統(tǒng)住宅老城區(qū)的物業(yè)盈利相對稀薄以外，二三線城市由于房地產開發(fā)過猛造成的供大于求現(xiàn)象，造成入住率降低的同時，也會影響物業(yè)管理的收入。此外，物業(yè)管理成本的逐年上升也會壓縮其盈利空間。

Q：目前中高端住宅物業(yè)的盈利如何?

葉國基：嚴格來講，規(guī)模超過20萬平方米的住宅物業(yè)盈利是比較可觀的，其最大的優(yōu)勢在于客戶資源，可以解決其成本問題，所謂眾人拾柴火焰高。

Q：一線城市和二三線城市的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀有什么區(qū)別呢?

葉國基：一線城市物業(yè)管理費的收繳率較高，現(xiàn)代設備覆蓋率高，開發(fā)商也很注重通過投入物業(yè)管理來提升其品牌效應，所以一線城市物業(yè)管理的政策和方法、服務意識方面都相對較強，這些是二三線城市所不能及的。

Q：目前物業(yè)主要依靠收取車位費、物業(yè)管理費、開發(fā)商自有資產外租來盈利，你有什么建議?

葉國基：這是傳統(tǒng)的物業(yè)運作模式，但是真正落地的經營模式有三種：一是管理費收入，利潤很低;二是停車費收入，由于前期規(guī)劃的限制和高昂的維修成本，這部分的利潤也不大;三是廣告收入，但是這部分的收入歸屬爭議較大。

目前，有的物業(yè)公司會提供一些諸如家政、維修等有償服務，但是仍舊處于被動狀態(tài)，不會主動邀約業(yè)主來參與這些有償服務。很多企業(yè)甚至停留在傳統(tǒng)的經營模式當中，思路還沒有真正打開。但其實通過目前流行的O2O平臺來建立與業(yè)主的關系，產生合法的經營收入、利潤，也不失為物業(yè)公司管理的一種轉型方式。