“營改增”后房地產業(yè)稅負降低 新房二手房都受益

銷售房地產老項目：可選擇簡易計稅方式

鼓樓區(qū)一家知名房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)某高檔住宅樓盤，2015年年初開始動工，2016年5月才取得商品房銷售許可證。企業(yè)財務人員小李打電話到稅務機關咨詢：“‘營改增’后房地產企業(yè)銷售商品房應該如何繳稅？”

稅務人員了解到，這家企業(yè)開發(fā)該樓盤的《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期為2015年4月，而該企業(yè)在“營改增”后屬于增值稅一般納稅人。于是，稅務人員告訴小李：根據《國家稅務總局關于發(fā)布〈房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規(guī)定，房地產老項目，是指：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。因此，該房地產開發(fā)企業(yè)銷售的高檔住宅樓盤屬于房地產老項目。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，有兩種計稅方式：一是采用一般方法計稅，按取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額（不含增值稅稅款）和11%的增值稅率計算繳納增值稅。如果房地產開發(fā)企業(yè)取得符合規(guī)定的增值稅專用發(fā)票，可以用來抵扣增值稅進項稅。二是選擇采用簡易計稅方法，以當期銷售額和5%的征收率計稅。這僅僅是針對房地產開發(fā)企業(yè)銷售房地產老項目的情形，而且企業(yè)一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。此外，如果企業(yè)選擇對老項目采用了簡易計稅方法計稅，則應當以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款，也不再有增值稅進項稅的抵扣。

了解相關政策后，財務人員小李表示：企業(yè)銷售該樓盤，符合老項目政策，可以適用一般計稅方法，也可以適用簡易計稅方法，這最終適用何種計稅方法，主要取決于企業(yè)是否有足夠的增值稅進項抵扣的項目，企業(yè)完全可以做好籌劃，將稅負降到最低。

轉讓二手不動產：稅負大大降低

南京的房地產市場近來持續(xù)火爆，而住房問題更是老百姓關心的頭等大事。聽說“營改增”政策開始實行，最近正打算為孩子上學購置而需要賣掉手中現有房產的胡先生，致電“12366”熱線，希望可以了解“營改增”后原營業(yè)稅的優(yōu)惠政策是否延續(xù)、買賣二手房的負擔是否增加等相關政策。

稅務人員告訴胡先生：本著“營改增”后各行業(yè)稅負“只減不增”原則，對于個人轉讓住房，改成增值稅后，滿2年的住房免征營業(yè)稅的優(yōu)惠政策依然會延續(xù)適用。同時，根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的規(guī)定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。個人轉讓住房繳納增值稅的計算公式為增值稅=含稅銷售額÷（1+征收率）×征收率。因為增值稅屬于價外稅，而營業(yè)稅是價內稅，“營改增”后需要將價格中含增值稅的稅款剔除，這一點區(qū)別于營業(yè)稅的計算方法，要繳的稅比之前少了。

舉例來說，假設有南京某市民2015年購買了一套房子在今年5月1日前出售，售價200萬元，那么他需要繳納的營業(yè)稅=200萬元×5%=10萬元。5月1日起改征增值稅后，采用簡易征收公式的征收率為5%，同樣是出售這套房子，售價200萬元，該市民需要繳納的增值稅=200萬元÷（1+5%）×5%=9.52萬元，相比之下可以減少納稅0.48萬元，而房屋售價越高，實際稅款減的越多。

同樣的道理，對于購房人來說需要繳納契稅，而根據目前的政策，契稅的計稅依據也是剔除了增值稅的售價，所以購房人也享受到了政策利好。

收到購房人預收款：按3%預征率預繳

老劉是一家房地產開發(fā)企業(yè)的財務經理，屬于增值稅一般納稅人。5月1日起的“營改增”涉及不少稅收政策上的銜接，雖然稅務部門也組織了專門的培訓，但劉經理在具體操作上還是有一些疑惑。他打電話給轄區(qū)稅務局的政策法規(guī)科，咨詢“營改增”后，企業(yè)收到預收款應當如何繳稅和開票。

劉經理告訴稅務人員：他周末自己學習了《國家稅務總局關于發(fā)布〈房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第十七條的規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。老劉詢問稅務人員：“對于已經繳納過營業(yè)稅，現在再補開增值稅普通發(fā)票，是否還需要在國稅繳納增值稅，然后再去地稅申請退營業(yè)稅？”

稅務人員告訴他：“國稅部門對房地產企業(yè)上述規(guī)定補開的增值稅普通發(fā)票不再征收增值稅�！倍悇杖藛T還特別提醒劉經理：在過去營業(yè)稅時代，房地產開發(fā)企業(yè)收到預收款就應當按5%的營業(yè)稅率向地稅局申報繳納營業(yè)稅。改為增值稅后，納稅人應當在收到預收款時按3%的預征率預繳增值稅，再按納稅義務發(fā)生時間和適用的計稅方法，計算繳納當期應納稅額，抵減已預繳的稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款還可以結轉下期繼續(xù)抵減。

劉經理聽聞后表示：增值稅對房地產企業(yè)收到預收款的預征率僅3%，比過去營業(yè)稅率5%低兩個百分點，減少了對企業(yè)流動資金的占用；已經繳納營業(yè)稅的預收款也可以直接開具增值稅普通發(fā)票，不用退稅再補繳了，這真是讓利企業(yè)的好政策！