萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商務(wù)部前總經(jīng)理、瑞威資本商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)合伙人、信韜商業(yè)投資管理有限公司董事長(zhǎng) 潘韜

隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)格局洗牌，如今的商業(yè)地產(chǎn)正站在“死去與重生”的轉(zhuǎn)型路口。當(dāng)“實(shí)體經(jīng)濟(jì)正在衰退”的聲音不絕于耳，當(dāng)“非住宅庫(kù)存”去化壓力如重?fù)?dān)在肩，如何打通金融、借力金融，已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)前行的關(guān)鍵。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)商務(wù)部前總經(jīng)理、瑞威資本商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)合伙人、上海信韜商業(yè)投資管理有限公司董事長(zhǎng)潘韜在接受采訪時(shí)表示：“如果將商業(yè)地產(chǎn)分為原始、產(chǎn)品、專業(yè)分工和金融資本四個(gè)階段，當(dāng)前的中國(guó)可以說(shuō)正處于第三向第四階段過(guò)渡的跨步中。雖然還在探索，但整個(gè)行業(yè)正在朝向金融去突破。換言之，整個(gè)行業(yè)已經(jīng)開(kāi)始認(rèn)識(shí)到，不打通金融，商業(yè)地產(chǎn)就沒(méi)有出路。”

Q：從2009年起，有一批住宅開(kāi)發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。7年過(guò)去了，他們的現(xiàn)狀如何?這些新的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)進(jìn)入行業(yè)又產(chǎn)生了哪些影響?

潘韜：從2009年開(kāi)始，有很多住宅開(kāi)發(fā)商開(kāi)始研究商業(yè)地產(chǎn)，做商業(yè)的項(xiàng)目。但是發(fā)展成一定規(guī)模的幾乎沒(méi)有，只有個(gè)別企業(yè)的一兩個(gè)項(xiàng)目比較成功，但是在形成產(chǎn)品系列和盈利模式上還并不成熟。事實(shí)上有很多住宅開(kāi)發(fā)商嘗試做商業(yè)是被動(dòng)的，這就會(huì)導(dǎo)致兩種后果：一種是能盡早脫手就盡早脫手，并沒(méi)有把項(xiàng)目做得精致和高水平的準(zhǔn)備，短期心理很突出;另一種就是缺少人才和專業(yè)儲(chǔ)備，所以在打造項(xiàng)目過(guò)程中就很容易失敗。

從目前商業(yè)地產(chǎn)的格局來(lái)看，原有的三個(gè)梯隊(duì)并沒(méi)有變化，像華潤(rùn)、凱德和萬(wàn)達(dá)這樣的企業(yè)仍舊走在前列。但很明顯可以看出金融機(jī)構(gòu)正在異軍突起，就像住宅地產(chǎn)中也有很多險(xiǎn)資進(jìn)入，商業(yè)地產(chǎn)中也有這樣的趨勢(shì)。例如光大、中信等也都開(kāi)始在商業(yè)地產(chǎn)中展露頭角，有所嘗試。而且未來(lái)能夠和行業(yè)中的巨無(wú)霸分庭抗禮的也一定是金融機(jī)構(gòu)，中小開(kāi)發(fā)商和第二梯隊(duì)中的企業(yè)在這樣的環(huán)境下是無(wú)法大規(guī)模做商業(yè)地產(chǎn)的。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)格局已經(jīng)基本確定，有可能打破格局的正是這些具有金融背景的企業(yè)。未來(lái)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)兩類巨頭：像萬(wàn)達(dá)這樣的商業(yè)地產(chǎn)“巨無(wú)霸”公司和金融背景的商業(yè)地產(chǎn)基金巨頭“中國(guó)的黑石”。

Q：現(xiàn)在有很多聲音在說(shuō)中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷衰退，你是怎樣看待當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展局面的?互聯(lián)網(wǎng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊究竟有多大?

潘韜：在我看來(lái)，中國(guó)目前的實(shí)體商業(yè)正處于快速擴(kuò)張的階段。只是目前實(shí)體商業(yè)正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型，有一些傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)正在逐漸被淘汰，比如百貨。還有以前很流行的大的家具賣場(chǎng)也在逐漸從城市中消失。甚至是未來(lái)一些大的超市也會(huì)逐漸退出一線城市，由小的精品超市來(lái)替代。這是產(chǎn)業(yè)更迭發(fā)展的過(guò)程，并不能被稱為萎縮。任何一種行業(yè)都會(huì)經(jīng)歷落后的技術(shù)和產(chǎn)能被替代的過(guò)程。

互聯(lián)網(wǎng)對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊其實(shí)是被放大了。目前電商交易金額占中國(guó)社會(huì)零售消費(fèi)總額的11.3%，而2015年社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)預(yù)計(jì)在10.7%左右。而且被沖擊的對(duì)象主要是適合在電商賣的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，比如電器，以及一些中低價(jià)位的服飾類商品，并不是對(duì)實(shí)體商業(yè)有著全面的沖擊。

此前互聯(lián)網(wǎng)的思維被廣泛的提出和應(yīng)用，但是從現(xiàn)在的情況來(lái)看，已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)反思的階段。每個(gè)行業(yè)都有原有的本質(zhì)，互聯(lián)網(wǎng)只會(huì)促使這個(gè)行業(yè)中某個(gè)部分效率提升，但并不能解決行業(yè)本身存在的問(wèn)題，加強(qiáng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的基本功才是做好商業(yè)的核心。

Q：去庫(kù)存如今已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題，對(duì)于“非住宅庫(kù)存”應(yīng)該如何完成去化?

潘韜：目前中國(guó)的非住宅庫(kù)存非常大。中國(guó)的商業(yè)不管是購(gòu)物中心、零售商業(yè)，還是辦公樓的消化周期逐年在增加。非住宅的去化難度和住宅相比有過(guò)之而無(wú)不及，商辦并非剛性的需求，所以去化的難度會(huì)更大，而且需要的專業(yè)性更強(qiáng)。

想要去化應(yīng)該三管齊下。首先，目前國(guó)內(nèi)還有很多城市的政府部門在土地拍賣時(shí)還在一刀切地規(guī)定商業(yè)用途配比，不僅造成了一定社會(huì)資源的浪費(fèi)，還是形成商業(yè)、商辦物業(yè)庫(kù)存的主要原因之一。因此，政府應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃的指導(dǎo)思想上學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家的案例，做出根本的改變。其次對(duì)于企業(yè)而言，當(dāng)你不具備商業(yè)投資和經(jīng)營(yíng)管理能力，盡量不要盲目涉足。第三就是要對(duì)低效和不良的商業(yè)資產(chǎn)，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)和專業(yè)的資產(chǎn)管理公司一同挖掘其潛在價(jià)值，進(jìn)行去存量、改造和提升。

Q：你說(shuō)過(guò)要用金融解決商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題，原因是什么?主要手段有哪些?

潘韜：用金融的手段解決商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題，最基本的前提是要統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理。但這意味著，商業(yè)物業(yè)要整體持有，沉淀資金會(huì)非常高。而且一般來(lái)講商業(yè)、零售物業(yè)的回報(bào)周期在10~12年，時(shí)間很長(zhǎng)，任何一個(gè)企業(yè)都很難承受如此大的資金壓力。而且中國(guó)零售的平均回報(bào)率在3%~5%之間，在資金壓力下，有些企業(yè)就會(huì)選擇把商業(yè)切成小塊賣掉。這樣就違背了商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)律，這也是現(xiàn)在市場(chǎng)上難出精品的原因。

所以，要運(yùn)用金融手段帶來(lái)現(xiàn)金流和利潤(rùn)。方法有很多，其中一種方法便是資產(chǎn)證券化，還是向小投資者散售，但賣的是資產(chǎn)的收益和權(quán)益，而不是商鋪。因?yàn)橘u出的是收益，所以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)還在開(kāi)發(fā)者手中。目前在中國(guó)并沒(méi)有這樣的針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的金融產(chǎn)品，所以還需要更多的嘗試和創(chuàng)新。

除此之外，金融瓶頸的破解也亟待相關(guān)政策出臺(tái)。未來(lái)只做商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理是很難有前途，商業(yè)地產(chǎn)本身就是有金融屬性的行業(yè)，所以必須要站在上游看問(wèn)題，這樣才能發(fā)掘最大的價(jià)值。商業(yè)想要做的成功必須依托強(qiáng)大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，靈活的將商業(yè)和金融結(jié)合起來(lái)才能夠達(dá)到想要的價(jià)值和回報(bào)。