自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長 許懷云

“今年5月份全區(qū)房屋銷售同比增長39%，而且今年前幾個月增長都在30%以上，這個速度已經(jīng)非�？炝�。”內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長許懷云表示。曾經(jīng)困擾自治區(qū)棚改的融資難題也正在改善，2016年以來內(nèi)蒙古采取加大信貸資金保障、貨幣化安置等多項措施，加速棚戶區(qū)改造工程。

在許懷云看來，最值得稱道的是，鄂爾多斯發(fā)明的“房票制”，將去庫存和加大棚改力度結(jié)合起來，為鄂爾多斯樓市開辟出一條光明蹊徑。6月17日，在內(nèi)蒙古自治區(qū)包頭市舉辦的全國鋼結(jié)構(gòu)住宅發(fā)展高峰論壇上，我們就內(nèi)蒙古房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢采訪了許懷云。

Q：內(nèi)蒙古自治區(qū)尤其是鄂爾多斯等盟市，房地產(chǎn)市場一直存在庫存比較嚴重的問題，如今市場形勢是否有所改善?政府采取了哪些措施推動庫存消化?

許懷云：內(nèi)蒙古的樓市從數(shù)據(jù)上看，好像形勢很嚴峻。但從全區(qū)的角度看并不是這樣，庫存問題主要集中在個別盟市，比如鄂爾多斯、烏蘭察布、呼和浩特這三個地方，而這三個地方的量稍微多些情況也各不相同。

呼和浩特是首府，全區(qū)的人都會去買房子，不存在大問題。烏蘭察布城市建設(shè)很漂亮，綠化美化各方面做得很好，也有很大決心。相對困難最大的是鄂爾多斯，政府采取了很多措施，準(zhǔn)備用兩年時間把4萬~5萬棚改戶解決，去庫存和棚改結(jié)合起來消化一部分庫存。

具體做法上：第一，停止住宅用地供應(yīng)，實際上已經(jīng)停止兩年了，接下來兩年還會繼續(xù)停止供應(yīng);第二，充分利用鄂爾多斯的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展實體經(jīng)濟;第三，鄂爾多斯創(chuàng)新了一種“房票”制度，即建立起一套土地兌換憑證、房屋兌換憑證，以此建立起各項機制，加快房屋征收。

Q：“房票”制度具體是怎樣兌換的?

許懷云：棚改的過程中，根據(jù)房屋大小和折合價格，給棚戶區(qū)戶主發(fā)放的是“房票”，這些房票有面值1平方米、2平方米、5平方米、10平方米、20平方米、50平方米、100平方米。老百姓拿著房票，可以去政府搭建的一個房源信息平臺在全市范圍內(nèi)任意選房子。這個房源信息平臺是政府開發(fā)的軟件，把所有開發(fā)商現(xiàn)存的可銷售的房子，在建預(yù)售的房子全部納入。老百姓用房票兌換完開發(fā)商的房子后，開發(fā)商再拿房票找政府兌現(xiàn)。

過去棚改是指定的，存在老百姓意愿問題，棚改進程慢。現(xiàn)在不指定范圍，拿著房票可以選擇全市內(nèi)理想的房子。自從今年正式推廣以來，很多過去不愿意棚改的現(xiàn)在都簽合同了，從而促進庫存房源消化加速。所以說，“房票”制度是真正實現(xiàn)去庫存和加快棚改相輔相成、相互促進。同時，由于所有房屋納入的是同一個平臺，在公開的統(tǒng)一平臺，促進價格機制、質(zhì)量機制等機制全部都建立起來。

Q：在你看來，推行“房票”兌換制度存在哪些風(fēng)險需要注意?

許懷云：首先“房票”一定要制定規(guī)范的管理辦法，第二“房票”受哪些因素制約、發(fā)放數(shù)量要研究清楚，發(fā)票數(shù)量不能超過房屋總量。

鄂爾多斯決定用三年時間消化完庫存，應(yīng)該差不多�，F(xiàn)在唯一不利的因素是現(xiàn)有庫存房屋套型都比較大，出于對未來房地產(chǎn)稅的擔(dān)憂，人們大都對大戶型不感興趣。必須把大戶型改為剛性需求的中小套型。大戶型改為中小戶型可行性也很強，利用同層排水技術(shù)，改廚房和衛(wèi)生間，還不存在返味問題。值得注意的是，這要在二次結(jié)構(gòu)沒做之前改，那樣非常好改。

Q：實際上，除了去庫存，棚改也是內(nèi)蒙古住建廳重中之重的工程，目前棚改面臨的融資難問題是否有解決方案?還有其他難題嗎?

許懷云：過去國開行棚改資金貸款需要抵押物，人大、政府擔(dān)保，比較復(fù)雜，一定程度上影響進程。今年國開行取消了抵押物，資金到位比較快，今年的第一筆資金已經(jīng)到位。

2016年全年國開行棚改項目貸款預(yù)授信額度410億元，農(nóng)發(fā)行貸款預(yù)授信額度250億元。力度是相當(dāng)大的。但農(nóng)發(fā)行抵押擔(dān)保還是沒有取消，我認為國開行已經(jīng)取消抵押物，農(nóng)發(fā)行也應(yīng)該取消。從經(jīng)驗來看，農(nóng)牧民不存在欠債不還銀行的情況，中國的公民欠債只會想方設(shè)法盡早還錢。

除了加大信貸資金保障，今年我們還實施了貨幣化安置等多項措施，把棚改安置與房地產(chǎn)去庫存銜接起來，鼓勵棚改戶選擇貨幣化安置方式，力爭全年的貨幣化安置比例達到60%以上。同時，我們還嘗試通過向社會購買棚改服務(wù)的方式，減輕政府部門工作壓力。例如，地方政府將按照市場機制，嘗試把居民棚改意愿調(diào)查、棚改項目論證與評審、征地、拆遷、建設(shè)或籌集安置住房、貨幣化安置、棚改項目配套公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作，交給符合條件的社會力量承擔(dān)，以加快棚改步伐。

困難方面，我感覺還是棚改規(guī)模沒有上來。雖然現(xiàn)在各地積極性都上來了，但總體規(guī)模比較小，我覺得棚改規(guī)模上應(yīng)適當(dāng)增加。

Q：內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳今年還提出了城市建設(shè)轉(zhuǎn)型升級的要求?具體對新城市建設(shè)有哪些規(guī)劃和想法?

許懷云：今年我們把城鄉(xiāng)住房建設(shè)這個行業(yè)的重視程度提高到前所未有的地步。中國經(jīng)濟增長還主要靠投資，三產(chǎn)投資比例逐步提高，其中20%~30%都是在城鄉(xiāng)建設(shè)，這么大的投資比例下如果城鄉(xiāng)建設(shè)不轉(zhuǎn)型，國家倡導(dǎo)的轉(zhuǎn)型發(fā)展就難以實現(xiàn)。

城鄉(xiāng)建設(shè)的轉(zhuǎn)型體現(xiàn)在四新：新材料、新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品，實現(xiàn)保溫、抗震、節(jié)能、降低成本，農(nóng)村全部翻新，使得整個城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)生翻天覆地的變化。今年我們選了四種結(jié)構(gòu)類型，總體能夠節(jié)能60%至70%，標(biāo)準(zhǔn)圖紙免費提供給大家，大家參照圖紙不用重新設(shè)計就能建設(shè)起房子。