改革就是要重新調(diào)整、修改、完善現(xiàn)有的法律體系，很多法律是利用權(quán)力給自己劃定一個獨立王國，坐享利益�，F(xiàn)在要打破部門利益格局，混合使用城市空間。就像香港、東京、紐約那樣，一個城市的大樓底部是商用，上面是住宅，下面有地鐵，樓層中間還有高架馬路和人行通道，這就是混合使用的典范。

盤古智庫學(xué)術(shù)委員、大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師   吳必虎

這個文件出來以后，很多很有戰(zhàn)略意義的重要內(nèi)容被媒體輿論忽視，唯有打破圍墻、疏通城市毛細血管的問題引發(fā)了廣泛爭議。爭議說明兩個問題，第一個問題，說明城市小區(qū)、大院以及一系列的城市規(guī)劃建設(shè)管理問題，很長時間都沒有從中央層面進行協(xié)調(diào)，而城市規(guī)劃建設(shè)與管理恰恰又涉及到非常多的部門，規(guī)劃編制與管理、法律授權(quán)、土地劃撥與有償出讓、權(quán)屬管理等問題分屬住建、國土、交通、市政等不同部門，這些部門又是不同的利益主體，彼此之間老死不相往來，缺乏協(xié)調(diào)，導(dǎo)致城市規(guī)劃建設(shè)管理的積弊很多。所以問題拖延的時間長了，矛盾也就多了，確實需要從中央層面來協(xié)調(diào)解決了。第二個問題，說明文件出臺之前公共參與不夠，大家都沒有思想準(zhǔn)備，突然出來一條事關(guān)每家每戶切身利益的新做法，危害局部利益，這就造成了文件一出，各種議論蜂擁而來。不同的專家都從不同角度發(fā)表意見，有的引用《物權(quán)法》來說明政府不尊重私權(quán)，拆圍墻治擁堵缺少法律依據(jù)，這樣過激的言論都沒有被刪帖，說明這次中央對言論是開放和自由的，并沒有被指責(zé)為“妄議中央”，盡管《意見》是貨真價實的中央文件。

面對不少經(jīng)濟學(xué)家、法律專家、房地產(chǎn)專家、城市規(guī)劃和管理專家發(fā)表了質(zhì)疑性質(zhì)的文章，我也不避諱自己的鮮明觀點，那就是三條：第一拆圍墻有法可依，第二拆圍墻不影響治安，第三拆圍墻會動了既得利益集團的奶酪要推動實施沒那么容易。

一、拆掉圍墻的法律依據(jù)是什么？

第一個問題是關(guān)于大院和小區(qū)的圍墻能不能拆、拆掉之后城市公共交通能否穿越小區(qū)的相關(guān)法律問題。這個問題，很多房地產(chǎn)人士和法律人士都在引用《物權(quán)法》來進行解釋，認為大院小區(qū)內(nèi)部的公共空間是屬于業(yè)主共有物權(quán)，是政府把土地成片出讓給開發(fā)商之后，開發(fā)商再通過銷售變?yōu)闃I(yè)主的共有物業(yè)，已經(jīng)不是政府的東西了，政府不能隨便拆。

這個說法似乎有道理，但仔細研究《物權(quán)法》會發(fā)現(xiàn)，對于小區(qū)業(yè)主共同擁有的土地通行權(quán)問題，《物權(quán)法》有明確的協(xié)調(diào)機制。首先，《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國物權(quán)法》和《中華人民共和國土地管理法》都明確規(guī)定“城市土地歸國家所有”，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，屬于國有的城市土地上的建筑物和建筑物里的特殊部位可以是私有的，私有的地上建筑物的物權(quán)是受到法律保護的。也就是說土地所有者是國家（通過政府掌握控制），上面的建筑物可以是業(yè)主。大院小區(qū)內(nèi)的道路，國家作為所有人，業(yè)主通過共同擁有的方式獲得一定時限內(nèi)的使用權(quán)而非所有權(quán)。在出于公共利益（如城市交通暢通）時，土地的擁有者可以依法對業(yè)主的使用權(quán)作出必要的調(diào)整。

對小區(qū)內(nèi)道路的通行問題，《物權(quán)法》第87條和92條有明確規(guī)定，第87條規(guī)定：不動產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。第92條規(guī)定：不動產(chǎn)權(quán)利人因通行等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。大院小區(qū)的圍墻大量存在，客觀上限制影響了小區(qū)外相鄰權(quán)利人（廣義的）的通行便利，可以要求提供便利。當(dāng)然我們注意到這種便利的提供，會對業(yè)主造成一定的損害，相鄰權(quán)利人或其代理人政府應(yīng)該予以賠償、補償。

《物權(quán)法》的這兩條規(guī)定的意思也就是說，當(dāng)初把小區(qū)土地整體轉(zhuǎn)讓給業(yè)主時，政府是收了錢的，現(xiàn)在政府要把這部分土地調(diào)整提供給新的更廣泛的利益主體，這時候政府需要把以前業(yè)主的錢再返還回去，或者給高一些的錢回購作為對業(yè)主的補償。

業(yè)主通過開發(fā)商花錢得到小區(qū)大院內(nèi)的封閉使用權(quán)，相當(dāng)于政府與業(yè)主簽了一個合作的協(xié)議，政府也不是隨心所欲地就可以改變已有合約的，那么什么樣的情況下政府可以做必要的調(diào)整呢？

《物權(quán)法》講得也很清楚，第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要”，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)（此處即為大院小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的道路及其通行便利）。城市已經(jīng)堵得不像樣子了，已經(jīng)嚴重影響包括封閉式小區(qū)內(nèi)的市民生活質(zhì)量和浪費大量的社會資源了，打通被大院、小區(qū)的大片圍墻，就是百分百的“公共利益”，在作出合理的回購、補償之后，可以依法穿越通行。

二、拆掉圍墻，是不安全還是更安全了？

第二個問題是更多業(yè)主十分關(guān)心的治安和安全問題。大院小區(qū)在拆掉圍墻之后，業(yè)主普遍對小區(qū)的安全產(chǎn)生擔(dān)憂。實際上這種擔(dān)憂是沒有必要的，在任何社會里，犯罪都是不可避免的共有現(xiàn)象，在一定時期一定地區(qū)內(nèi)，犯罪率也是相對穩(wěn)定的。也就是說，小區(qū)大院的圍墻全部不拆，或者全部拆掉，犯罪率都是穩(wěn)定的，業(yè)主受到非法進入小區(qū)進行犯罪活動的危害的概率是沒有差別的。甚至可以這么想，在小區(qū)大院圍墻打通后，人們可以共享的公共資源增加了，交通更為通暢了，水面、綠地、公共空間都能夠充分共享，人們的生活質(zhì)量提高了，心情好了，犯罪率反而會降低。因為人們犯罪一般都是因為受到刺激和挫折，對社會產(chǎn)生不滿，而公共游憩空間增加后，犯罪率應(yīng)該是減少，而不是增加。另外，封閉小區(qū)在上下班時間，幾乎成為空巢，盜賊入室行竊的可能性更大，而拆墻之后公共交通不斷穿行，人來車往，小區(qū)變街區(qū)，加上全天候電子眼全覆蓋，小偷的犯罪活動難度反而加大了。

三、拆的不僅僅是圍墻，而是部門利益保護的藩籬

第三個問題是城市公共空間的混合使用問題。計劃經(jīng)濟時代，城市規(guī)劃圍繞工廠生產(chǎn)展開，城市也被人為割裂劃分為不同的單一功能區(qū)，部門分割土地和建筑空間，不同部門劃地為營封閉起來自成一統(tǒng)。這些割據(jù)后來又通過部門立法建立起了密不透風(fēng)的保護機制。大家知道，在中國長期的立法過程中，部門主導(dǎo)立法的現(xiàn)象很普遍，住建部有住建部的法律，土地部門有土地部門的法律，交通部門有交通部門的法律，水利部門有水利部門的法律，這樣的各自立法導(dǎo)致了城市空間被不同部門分割，比如防洪空間被水利部門分割，文物空間被文物部門分割，交通空間被交通部門分割，最終導(dǎo)致了城市土地和空間利用效率十分低下。

那么，現(xiàn)在要求拆掉圍墻，相當(dāng)于把原來作為住宅用地的土地變?yōu)榻煌ㄓ玫氐囊徊糠�，以此類推，城市防洪空間在非汛期（這樣的日子遠遠大于發(fā)生洪水的時間）也可以用來游憩，文物空間也可以用來經(jīng)營，這樣，城市的便利性、公共性提高了，原來的部門利益雖然受損了，但城市整體利益大大提高了。

改革就是要重新調(diào)整、修改、完善現(xiàn)有的法律體系，很多法律是利用權(quán)力給自己劃定一個獨立王國，坐享利益�，F(xiàn)在要打破部門利益格局，混合使用城市空間。就像香港、東京、紐約那樣，一個城市的大樓底部是商用，上面是住宅，下面有地鐵，樓層中間還有高架馬路和人行通道，這就是混合使用的典范。

而我們現(xiàn)行的很多法律則阻礙了混合使用，一心只想著一家獨享，別人不得染指，這樣無聊、無恥的做法還有冠冕堂皇的立法做保護傘。比如《物權(quán)法》規(guī)定住宅樓不能商用、不能開公司，大大違反了城市核心地段的樓房的使用效率。住宅建筑底部為什么不能用著商業(yè)？再比如，《文物法》規(guī)定，全國重點文物保護單位不能用于商業(yè)經(jīng)營，這就是文物部門通過立法把文物的使用效率降低了，實際上，那些被美麗的理由封閉起來作為文物“保護”起來的建筑，歷史上不是一直在被使用著嗎？使用才是最好的保護。

所以，窺一斑而見全豹，拆掉圍墻是中國城市新生的開始，這一次改革，必將打破部門利益，把公共資源混合利用推向新高度，實現(xiàn)城市資源配置效率的最大化。當(dāng)然了，你動了倫家的奶酪，倫家能不跟你急？