作為建筑行業(yè)從業(yè)人員，我們一直被人們戲稱為“泥水佬”，這也形象地說明了我們的工作是與“泥”和“水”打交道的，在過去很長一段時間內社會地位并不高。不過，現(xiàn)在的中國建筑已與過去不可同日而語，企業(yè)不僅能承建包括港珠澳大橋等世界一流的超大型工程，連我們的建筑工人做砌磚這些基本的工作都使用上了高科技的紅外線儀器設備。作為建設行業(yè)的人員，我們也有了從來沒有過的自信。 
改革開放的偉大國策推動建設行業(yè)突飛猛進發(fā)展，也讓不少種田的農民轉身從事起建設行業(yè)相關工作。過去38年來，我親身經歷和體驗了從建筑工程隊財會預算、設計、施工員，再到建筑企業(yè)經營管理者的不同崗位，讓我對“泥水佬”的認識不斷深化和提升。 上世紀80年代，建筑企業(yè)曾因“僧少粥多”而吃香，每次搞工程建設，投資者都要請我們吃飯，我們才開工。但好景不長，隨著后來建筑市場供求關系的改變，我們要登門拜訪才能找到工程做。特別是與房地產商打交道，他們的資金一旦緊張，就會轉嫁到建筑企業(yè)身上，從而很容易引發(fā)“三角債”糾紛。 面對這樣的社會現(xiàn)實，我在經營策略上進行了積極探索和大膽調整，隨后選擇既做建筑商又做開發(fā)商。但要做好開發(fā)商也不容易，龐大的資金問題曾使我望而生畏。 為了突破資金的難關，我們首先選擇與土地持有者合作，先是與廣東省江門市某單位簽訂由其提供土地、我們負責規(guī)劃建設、再一起進行利潤分成的合作協(xié)議。就是靠這種方法，我們渡過了當時因承建工程資金不到位而給企業(yè)帶來的生存危機。通過和其他企業(yè)一起搞房地產開發(fā)，讓我們賺取了第一桶金。接著我們就自己拿錢買地開發(fā)商品房，不僅解決了企業(yè)員工“賣花姑娘插竹葉”的居住問題，也使公司邁上了從投資開發(fā)到施工建設一條龍的多元化經營發(fā)展之路。 投身房地產開發(fā)領域后，我們在早年間看好了廣東省市金山度假村旁一塊100.62畝土地。該土地早在1993年開平縣改市慶典活動時就舉辦了動工儀式，按照規(guī)劃設計，這是一個開發(fā)建設88幢獨立別墅的房地產項目。這時恰逢開平碉樓正在申報世界文化遺產，我積極加入申遺代表團前往新西蘭，借機參觀學習了他國居住生活小區(qū)先進的規(guī)劃設計理念，并從被聯(lián)合國世遺專家譽為“可能是全世界最美麗村落”的開平碉樓馬降龍村的規(guī)劃建設中得到啟示。該村美觀整齊，每戶房屋大門朝巷內開設，從而節(jié)約了大量土地。我們放棄了受讓該土地后馬上開工建設就能賺取好的投資回報的機遇，下決心將這個已定名為“開平山莊”的88幢別墅小區(qū)逐步修改為既有別墅更有高層洋房、可建800多個居住單元的小區(qū)，并通過向社會征集而更名為“駿賢居”。我們在規(guī)劃容積率許可的前提下，將土地利用率提高了近十倍，這是行業(yè)里針對寶貴土地資源進行節(jié)約集約利用的有益嘗試。 駿賢居小區(qū)的開發(fā)建設經歷了10多年的艱辛。首先，10多萬平方米的小區(qū)開發(fā)資金的籌措就使我頭痛，眾所周知中小企業(yè)的房地產項目很難得到銀行貸款支持，雖然駿賢居在許多開平人眼中被視為風水寶地，也有不少人找我談合作的事情，甚至有人愿意讓我們凈賺超過一億元但前提是轉讓，但我們還是按照自己的理念，堅持走從投資開發(fā)施工建設到項目建成物業(yè)服務管理一體化的路子，希望能親手將其建成一個別具特色的宜居小區(qū)，滿足更多人的居住需求。 與業(yè)主協(xié)商、共同推進小區(qū)建設，是駿賢居成功開發(fā)的經驗之一。2015年，駿賢居小區(qū)部分房屋竣工交付業(yè)主使用后，我們舉行了“建設綠色小區(qū)研討會”，有業(yè)主提出小區(qū)少建別墅、多建高層洋房就可以減輕業(yè)主單元居住繳交物業(yè)管理費負擔的建議，根據(jù)駿賢居小區(qū)還有容積率可用的情況，我們接受該建議，不惜又一次對規(guī)劃建設方案進行修改而放慢了投資速度，將重新調整的規(guī)劃設計方案報政府主管部門批準，并通過了社會公示。 當然，增加居住單元就涉及居住業(yè)主小汽車停放道路交通的問題，雖然規(guī)劃部門要求居住單元與小車位比例達到1:1即可，但隨著人們生活的改善，不少家庭小車早已超出每戶一輛的水平。為滿足業(yè)主小車位的需求，我們在規(guī)劃設計中千方百計加大投入，包括將小區(qū)人工湖底也建設成小車庫。須知，要建成寬敞方便停放的小車庫，每個車位就需占用到40平方米的建筑面積，僅就達10萬元。這樣的成本和小車位的售價在目前是無利可圖甚至是虧本的。但要建成一個能讓業(yè)主安居生活的小區(qū)，如果連小車停放問題都不能解決，作為開發(fā)商，我認為是不夠負責任的。其實，根據(jù)駿賢居小區(qū)居住業(yè)主人群擁有小車的推算，將來每個單元2個小車位都有可能還是滿足不了需求的。所以，我們現(xiàn)在已經采取每單元只賣一個小車位，不足的就靠短租調劑使用這種“租售并舉”對開發(fā)商投資回報更低的辦法來解決。我認為這就是對短缺的社會資源節(jié)約集約利用的“共享經濟”的一種舉措，也讓我們沒有愧對獲得的“詹天佑住宅小區(qū)金獎”。 對投資者來說，一個房地產項目，贏利是前提，但如果只追求贏利而將建成的項目甩手推給社會，就會使投資開發(fā)者在項目規(guī)劃設計時只注重銷售回報而不會主動統(tǒng)籌項目建成的運營管理，對項目業(yè)主生活配套、小車停放等建設就會忽略。其實，項目的物業(yè)管理是一件出力不討好的事情，往往被業(yè)主誤以為開發(fā)商賺大錢而產生不少麻煩。即使如此，我認為投資開發(fā)者還是要承擔項目建成后的物業(yè)服務管理責任，以使項目建成后的運營管理更為順暢。 我還相信，只要作為投資者的開發(fā)商能按照國家相關法規(guī)進行規(guī)范管理，開發(fā)商與業(yè)主最終還是會和諧相處的。駿賢居小區(qū)就是通過舉辦“業(yè)主好鄰居”等活動及建立業(yè)主微信群的溝通方式使業(yè)主分享到文明宜居的喜悅。我們在已建成房屋基本售罄的情況下，主動投入數(shù)百萬元建成原規(guī)劃方案中沒有的小區(qū)休閑公園，出資與水利部門合作修葺了小區(qū)前的鎮(zhèn)海水渠。該水渠既滿足灌溉排洪功能，又使水渠對小區(qū)起到玉帶環(huán)腰的護城河景觀的作用，我們被業(yè)主戲稱為是“不會做房地產生意的投資者”。不錯，如果從經濟收益來衡量，當初我們如果放手自己開發(fā)所得的轉讓收益一億多元，不用說再投資其他項目是否能取得更多的回報，僅是銀行保本利息就會是一個不小的數(shù)目。 建筑及房地產業(yè)是國民經濟支柱產業(yè)。城鎮(zhèn)化建設給房地產行業(yè)帶來發(fā)展機遇的同時，又因這個行業(yè)低門檻、非理性的競爭環(huán)境讓不少人千方百計參與其中。近年來在全國三四線城市普遍出現(xiàn)了房地產庫存積壓較為嚴重的情況，開發(fā)項目爛尾、開發(fā)商跑路現(xiàn)象屢見不鮮。 對此，我建議，在城鎮(zhèn)化建設的房地產開發(fā)建設中，需建立“用戶訂單” 制度，即：房地產開發(fā)要有用戶購房訂單才能開工建設，這樣一來就會有效減少新的房地產庫存的產生，以體現(xiàn)“房子是用來居住而不是用來炒”的宗旨，并促使開發(fā)商在項目拿地時就要以“謀居者謀百年也安逸”的負責任態(tài)度統(tǒng)籌項目的建設開發(fā)和運營管理，而不是在項目銷售完成后就甩手拋給社會；地方政府在城鎮(zhèn)化規(guī)劃時，也應以“用戶訂單”的思維謀劃出與市場需求相匹配的城鎮(zhèn)化規(guī)劃方案，而不要出現(xiàn)像一些地方那種不切實際的唱“空城計”的城鎮(zhèn)化規(guī)劃，要以“謀城者謀萬世之太平”的功成不必在我的胸懷和務實態(tài)度，讓城鎮(zhèn)化的規(guī)劃藍圖變成美好的現(xiàn)實。 同時，我們也希望負責任的新聞媒體能為房地產建設行業(yè)在城鎮(zhèn)化建設中發(fā)揮更好的鼓與呼作用，對開發(fā)商的社會責任給予客觀公正的評價，讓居民業(yè)主與開發(fā)商都共同朝著構建文明社區(qū)的目標奮進，改變社會上普遍存在的認為都是因開發(fā)商的無良才造成一些社會矛盾激化的現(xiàn)狀，從而為房地產市場營造良好的社會氛圍。 衡量一個房地產項目是否真正成功，我認為就是看能否讓購房置業(yè)者高興歡心、投資開發(fā)商賺錢開心、社會和政府滿意放心。作為開發(fā)商，項目開發(fā)建設賺錢后為社會作一些必要的捐助，固然能體現(xiàn)其社會責任，但探索實施投資開發(fā)、施工建設、物業(yè)服務管理一體化，讓居民業(yè)主都能有“幸福感”、有更多的“獲得感”，才是企業(yè)最大的社會責任。
(責任編輯：建筑小白) |
