摘要：在一片爭(zhēng)議和猜測(cè)聲中，房產(chǎn)稅離我們?cè)絹?lái)越近了。房產(chǎn)稅是否是調(diào)控房?jī)r(jià)的“殺手锏”？能否變土地財(cái)政為房產(chǎn)稅財(cái)政？房產(chǎn)稅試點(diǎn)效果如何？房產(chǎn)稅該怎么收，怎么用？在專家的激烈碰撞中，公眾對(duì)房產(chǎn)稅的認(rèn)識(shí)也許會(huì)更加清晰。
在一片爭(zhēng)議和猜測(cè)聲中，房產(chǎn)稅離我們?cè)絹?lái)越近了。反對(duì)者驚呼“狼來(lái)了”，贊成者則認(rèn)為早該征了。開征房產(chǎn)稅到底能否有效調(diào)控房?jī)r(jià)？會(huì)不會(huì)增加老百姓的負(fù)擔(dān)？圍繞著這些疑問，業(yè)界兩位知名專家財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康和北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩，近日接受中國(guó)青年報(bào)記者采訪，就房產(chǎn)稅的有關(guān)爭(zhēng)議以及背后的問題，進(jìn)行了各自的分析和闡述。
房產(chǎn)稅是調(diào)控房?jī)r(jià)的“殺手锏”嗎？
中國(guó)青年報(bào)：國(guó)務(wù)院會(huì)議提出要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，意在房地產(chǎn)調(diào)控。在您看來(lái)，房產(chǎn)稅是調(diào)控房?jī)r(jià)的“殺手锏”嗎？
董藩：學(xué)者們分析認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅可以增加購(gòu)房者的實(shí)際負(fù)擔(dān)，削弱市場(chǎng)購(gòu)買力，降低其購(gòu)買大戶型和多套住房的欲望，從而抑制投機(jī)活動(dòng)和房?jī)r(jià)過快上漲。但實(shí)際情況并非如此。影響中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)的根本因素是供求關(guān)系，現(xiàn)行市場(chǎng)供小于求的基本狀況不改變，整體價(jià)格走勢(shì)就難有較大改觀。我認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅很難給市場(chǎng)供求基本面帶來(lái)重大影響，自然也不會(huì)對(duì)抑制房?jī)r(jià)過快上漲起到明顯作用。
賈康：在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅，可以對(duì)房地產(chǎn)供需雙方形成稅負(fù)約束，促使不動(dòng)產(chǎn)投機(jī)炒作行為收斂，有利于增加住房市場(chǎng)上中小戶型的需求比例，還可以減少已建成房屋的空置率，活躍租房市場(chǎng)，提高社會(huì)上不動(dòng)產(chǎn)資源配置的效率。
通盤考慮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，在已經(jīng)采取的限制性信貸手段、嚴(yán)格限購(gòu)等行政手段之外，房地產(chǎn)調(diào)控還應(yīng)加強(qiáng)制度建設(shè)和深化稅制改革，才能更好地達(dá)到標(biāo)本兼治的目的，并實(shí)現(xiàn)“治本為上”。
中國(guó)青年報(bào)：人們擔(dān)心，征收房產(chǎn)稅將加重老百姓的負(fù)擔(dān)。您覺得呢？
董藩：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)很重，全世界只有中國(guó)財(cái)稅收入會(huì)以每年30%左右的速度瘋狂上漲。這些本期的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)會(huì)影響下一個(gè)生產(chǎn)周期的供求關(guān)系，進(jìn)而影響價(jià)格，間接轉(zhuǎn)移給了買房人或承租者。
賈康：中國(guó)未來(lái)的房產(chǎn)稅，絕不可能覆蓋低端人群。房產(chǎn)稅改革應(yīng)該是堅(jiān)持只調(diào)節(jié)高端，這個(gè)非常重要。希望有關(guān)部門在研究之后，能夠盡快明確政策要點(diǎn)，即屬于基本生活住房的部分就不收稅，給廣大普通百姓一顆“定心丸”。但是超過了基本的標(biāo)準(zhǔn)，就要按照累進(jìn)稅率來(lái)收稅。這樣，抑制的主要是投機(jī)性炒房，使富裕階層按“支付能力原則”為國(guó)庫(kù)多做一點(diǎn)貢獻(xiàn)，從而優(yōu)化收入分配。
能否變土地財(cái)政為房產(chǎn)稅財(cái)政？
中國(guó)青年報(bào)：有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房產(chǎn)稅實(shí)際上不合法理，因?yàn)槎愂盏哪康氖菍?duì)土地所有人進(jìn)行征稅，但是中國(guó)的土地不是私有制，而且在購(gòu)房時(shí)，購(gòu)房人已支付了包含在房?jī)r(jià)中的土地出讓金，再年年交房產(chǎn)稅，屬于重復(fù)征收。對(duì)此您怎么看？
董藩：最早提出這個(gè)觀點(diǎn)的人就是我。房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)房地產(chǎn)這種特殊的增值性私有財(cái)產(chǎn)征收的。房地產(chǎn)的增值源于土地的增值，而地上建筑物是貶值的，因?yàn)槊磕甓荚谡叟f。在中國(guó)，由于土地沒有私有化，征收房產(chǎn)稅的條件根本不具備，強(qiáng)行征收法理不通。在征收房產(chǎn)稅之前，是否要先把這些法理說清楚？
賈康：土地出讓金的性質(zhì)是土地使用權(quán)的價(jià)格，即國(guó)家憑借所有者身份，對(duì)使用權(quán)持有人收取的地租。而房產(chǎn)稅，其性質(zhì)是在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上，使用權(quán)持有人所必須繳納的法定稅負(fù)，收取者(國(guó)家)憑借的是社會(huì)管理者的政治權(quán)力�！白狻迸c“稅”兩者是可以合理匹配、并行不悖的關(guān)系，不存在所謂不可克服的“法理障礙”和“不能容忍的重復(fù)征收”問題。具體實(shí)施過程中，可以考慮采取老地老辦法、新地新辦法區(qū)別對(duì)待，在稅務(wù)上作出必要的差異化處理。
中國(guó)青年報(bào)：房產(chǎn)稅是否將會(huì)代替土地出讓金，成為地方政府的重要收入來(lái)源？
董藩：取消土地出讓金現(xiàn)在不可能。這是地方政府目前最大的收入來(lái)源，如果一下子取消，改為房產(chǎn)稅，那地方財(cái)政立馬大跳水。假設(shè)以前能收100億，房產(chǎn)稅一年最多1.5個(gè)億，地方財(cái)政不餓死了？
賈康：目前的土地財(cái)政，導(dǎo)致了地方政府的短期行為從交易環(huán)節(jié)中一次性盡可能多地收取資金，來(lái)支持本屆政府的政績(jī)，長(zhǎng)期看有寅吃卯糧的不可持續(xù)性：地皮批光了，財(cái)源就完全沒了著落。而有了不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，地方政府籌資的內(nèi)在動(dòng)力，會(huì)驅(qū)使地方政府盡心盡力地優(yōu)化本地投資環(huán)境，提升本地公共服務(wù)水平。因此，房產(chǎn)稅不僅有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，對(duì)于財(cái)政體制的完善更是有著深遠(yuǎn)意義。我們不要只看試點(diǎn)開始時(shí)的年度增收額，要從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看。
房產(chǎn)稅試點(diǎn)效果如何？
中國(guó)青年報(bào)：您認(rèn)為房產(chǎn)稅在上海和重慶的試點(diǎn)是否取得了成效？請(qǐng)簡(jiǎn)單點(diǎn)評(píng)一下這兩地的房產(chǎn)稅實(shí)踐情況。
董藩：按照《立法法》規(guī)定，除基本法外，財(cái)政、稅收、金融、海關(guān)、外貿(mào)這五個(gè)方面的法規(guī)，都是由全國(guó)人大來(lái)制定的，在特殊情況下，人大可以授權(quán)國(guó)務(wù)院先行，叫“暫行條例”。目前房產(chǎn)稅是沒有得到人大授權(quán)的，即使有授權(quán)，這個(gè)權(quán)力也決不允許下移給地方政府。地方政府根據(jù)自己的意圖亂解釋，也是違法的。
重慶也好，上海也好，他們搞的不叫房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是不管你交易不交易，每年都要交，是對(duì)你這個(gè)存量資產(chǎn)的價(jià)值額征收的。上海、重慶不是這樣。
賈康：在上海、重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅改革，在房地產(chǎn)調(diào)控、收入分配優(yōu)化方面已經(jīng)產(chǎn)生了正面效果。
我國(guó)房產(chǎn)稅是已經(jīng)走了人大立法程序的一個(gè)稅種，人大授權(quán)國(guó)務(wù)院制定具體細(xì)則，目前的試點(diǎn)正是在授權(quán)之下地方層面的先行先試。在重慶、上海率先試點(diǎn)的房產(chǎn)稅改革具有現(xiàn)實(shí)意義，他們突破了官場(chǎng)“多一事不如少一事”的潛規(guī)則，敢為天下先，值得肯定。不能要求一開始效果多么明顯，需要先相對(duì)柔性地切入，再提升調(diào)控效率。兩地都有意在方案設(shè)計(jì)上考慮適當(dāng)減少對(duì)社會(huì)的沖擊和納稅人的壓力，兩地的試點(diǎn)已顯示的效果也值得充分肯定，比如高端房產(chǎn)的成交價(jià)都有趨穩(wěn)表現(xiàn)。這種平穩(wěn)還影響了人們的心理預(yù)期，今后這種影響會(huì)有更多的體現(xiàn)。
具體來(lái)看，在兩地試點(diǎn)中，重慶只是針對(duì)存量里面的最高端產(chǎn)品，即所謂的花園洋房、獨(dú)立別墅，還給了180平方米的起征點(diǎn)。上海是只涉及增量，基礎(chǔ)稅率有0.4%、0.6%兩檔，通過經(jīng)濟(jì)手段在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中引導(dǎo)供求雙方的博弈，于無(wú)形中使市場(chǎng)上的成交價(jià)趨向平穩(wěn)。
從試點(diǎn)效果來(lái)看，房產(chǎn)稅無(wú)疑已帶來(lái)了資源配置的優(yōu)化效應(yīng)，特別是上海以0.4%的低稅率把許多買主引向中心區(qū)的周邊，產(chǎn)生了過去多年求之不得的土地利用格局優(yōu)化的效果。
中國(guó)青年報(bào)：目前征收房產(chǎn)稅還有哪些阻力？您認(rèn)為什么時(shí)候會(huì)在全國(guó)大多數(shù)地區(qū)推廣？
董藩：首先要解決合法性問題。
賈康：房產(chǎn)稅要從全局角度來(lái)看待，最大障礙來(lái)自既得利益格局的阻撓。房產(chǎn)稅作為單一一個(gè)稅種，不可能是萬(wàn)能的。一定要在頂層規(guī)劃之下考慮方方面面的事項(xiàng)，很多點(diǎn)合在一起通盤協(xié)調(diào)，才是一個(gè)頂層配套部署。我們顯然不能因?yàn)榉慨a(chǎn)稅不能單獨(dú)解決全局問題，而否定它。
上海屬沿海一線城市，重慶屬西部大都市，再增加試點(diǎn)，應(yīng)不排除其他代表性區(qū)域的城市。
房產(chǎn)稅該怎么收，怎么用？
中國(guó)青年報(bào)：您認(rèn)為合理的房產(chǎn)稅征稅方法應(yīng)該是什么樣的？稅率應(yīng)該是多少？
董藩：沒有可以操作的方案。如果按照房產(chǎn)價(jià)值征收，比如在北京、上海、深圳這些地方的市中心，有些只有五六十平方米，房子特別舊，但位置特別好，價(jià)格特別高。假設(shè)價(jià)值400萬(wàn)元征1%，那就是4萬(wàn)元。但有可能他家五口人，兩個(gè)下崗，全家收入一個(gè)月3000元，繳了房產(chǎn)稅， 他家還吃飯嗎？那免他家的稅行不行？不行，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅不是收入稅而是財(cái)產(chǎn)稅，憑什么免？
如果按照套型面積或人均面積征收，假設(shè)家里退休老兩口，子女都出去住了，有個(gè)大房子100多平方米，但是退休金沒多少，你收得上來(lái)嗎？萬(wàn)一有一個(gè)老人去世了，那平均面積更高了，你怎么征？
如果按照容積率征收(指總建筑面積除以占地面積)，容積率高的交得少，容積率低的交得多，這也不合理。比如說城市里有些上世紀(jì)六七十年代的六七層以下的房子，或者平房，容積率很低，要怎么交？平房里面住的全是窮人，他沒錢。
還有說按照套數(shù)征收。這是最廣泛的觀點(diǎn)，就是比如第一套免了，第二套征。但是第一套房子一樣大嗎？憑什么我家免了40平方米的一間房，你家免了套800平方米的別墅？第一套房也不一樣貴啊，一套別墅就是10個(gè)億，也是一套房。你說公平不公平？
所以說，根本沒有辦法去操作。
賈康：對(duì)于房產(chǎn)稅具體的起征標(biāo)準(zhǔn)，一定要考慮社會(huì)大眾，包括先富起來(lái)的人、中等收入階層等群體的利益，使他們對(duì)這一制度建設(shè)大體上認(rèn)同�？梢越梃b日本的首套不征收的模式，考慮第一套房不征收，第二套房稅率從低。當(dāng)然，對(duì)于第一套住房，面積上也可做一定的限制。
中國(guó)青年報(bào)：有人提出，在監(jiān)管不到位的情況下，征收房產(chǎn)稅只會(huì)造成地方政府的濫權(quán)和更大的腐敗。您是否認(rèn)同這一說法？怎樣才能保證房產(chǎn)稅取之于民、用之于民？
董藩：我們要搞這個(gè)房產(chǎn)稅，一個(gè)大的前提是要理順?biāo)挟a(chǎn)權(quán)關(guān)系，知道每一套房子在誰(shuí)手里�，F(xiàn)在許多地方政府房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)信息管理系統(tǒng)還不完善，各地信息也沒實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，在這種情況下，怎么征？
如修一個(gè)社區(qū)的醫(yī)院，或者修小學(xué)，或者提高教學(xué)質(zhì)量，等于集資改善了地方的公共設(shè)施。但目前在我國(guó)，人們只知道稅被政府收走了，用到哪里我們都不知道。
