“未來(lái)一二線城市群及其都市圈將成為房企‘主戰(zhàn)場(chǎng)’，為行業(yè)提供結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)�！敝残磐顿Y首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平認(rèn)為。

長(zhǎng)期以來(lái)，連平主要研究宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與政策、國(guó)際金融中心及世界經(jīng)濟(jì)理論等。近年來(lái)多次出席國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)主持召開的專家咨詢會(huì)議，為高層決策提供意見和建議。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)他也多有研究。

站在“十四五”開局之年，房地產(chǎn)行業(yè)正式邁入下半場(chǎng)，變局亦由此拉開：一方面，外部環(huán)境不確定性加�。涣硪环矫�，地產(chǎn)行業(yè)生存模式已變。新周期、新環(huán)境下，我國(guó)上市房企面臨的主要問(wèn)題是什么？如何才能提高競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展？

對(duì)于這些擺在前面的問(wèn)題，連平認(rèn)為要把握好人口與都市圈趨勢(shì)，同時(shí)做好企業(yè)經(jīng)營(yíng)，謀局發(fā)展。

“期待看到房企經(jīng)營(yíng)中更真實(shí)的一面。”連平說(shuō)。

為客觀反映中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總體經(jīng)營(yíng)狀況和發(fā)展態(tài)勢(shì)，6月25日在北京將舉行一場(chǎng)圍繞“2021年中國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力研究與評(píng)估成果發(fā)布會(huì)”的重要論壇，大會(huì)旨在發(fā)布最新研究成果并公布“2021中國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力榜單”，為政府房地產(chǎn)調(diào)控提供參考，同時(shí)反映企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)，查找弱項(xiàng)和風(fēng)險(xiǎn)隱患，為各類投資者提供參考，搭建房地產(chǎn)行業(yè)投融資平臺(tái)。

這將成為評(píng)判中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：從長(zhǎng)期研究來(lái)看，您對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何判斷？

連平：第一，未來(lái)5年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增量將處于高位。

一方面，農(nóng)村人口市民化推進(jìn)將釋放增量需求。根據(jù)普查結(jié)果，2020年我國(guó)戶籍人口城鎮(zhèn)化率為45.4%，較2016年提升了4.2個(gè)百分點(diǎn)，略慢于常住人口城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)幅度，但流動(dòng)人口卻大幅度增加。“十四五”期間解決這部分人群基本保障問(wèn)題就變得尤為重要，這當(dāng)中包括了就業(yè)、住房、醫(yī)療、教育等領(lǐng)域的社會(huì)保障問(wèn)題。以住房問(wèn)題為例，未來(lái)一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)首要問(wèn)題便是著力解決大城市住房突出問(wèn)題，特別是針對(duì)困難群體和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、新就業(yè)大學(xué)生等新市民住房問(wèn)題。

另一方面，在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)大背景下，人均住宅需求將進(jìn)一步提高。歷史數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)人均住宅面積增量與城鎮(zhèn)化率增量關(guān)聯(lián)度極高。改革開放以來(lái)的42年時(shí)間內(nèi)，我國(guó)城鎮(zhèn)化率每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，新增人均住宅面積約0.78平方米；預(yù)計(jì)到2025年，我國(guó)城鎮(zhèn)人口將達(dá)到9.59億，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積將升至45平方米；與此相適應(yīng)，2021-2025年，平均每年住房建筑面積需求超過(guò)10億平方米，整體房地產(chǎn)行業(yè)建筑需求依舊會(huì)保持長(zhǎng)足的發(fā)展。

第二，人口周期導(dǎo)致房地產(chǎn)需求長(zhǎng)期放緩。

勞動(dòng)人口下降及老齡化率上升影響長(zhǎng)期房產(chǎn)購(gòu)置能力。從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，城鎮(zhèn)化和老齡化對(duì)房地產(chǎn)需求和投資中長(zhǎng)期趨勢(shì)產(chǎn)生重要的影響。七普數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去10年勞動(dòng)人口數(shù)量占比大幅下降，2020年15-59歲人口規(guī)模為89438萬(wàn)人，比2010的93967萬(wàn)人下降了約4500萬(wàn)人。老齡化方面，65歲及以上人口占比分別達(dá)到13.5%，比2010年8.87%上升了4.63個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)而言，老齡化率不斷上升對(duì)房地產(chǎn)需求抑制作用是深遠(yuǎn)的。總體而言，預(yù)計(jì)“十四五”時(shí)期，我國(guó)人口總量仍將保持增長(zhǎng)。結(jié)合人口結(jié)構(gòu)迭代成因以及生育率的判斷，并參考國(guó)內(nèi)外權(quán)威機(jī)構(gòu)的測(cè)算，預(yù)計(jì)到2025年前后人口總數(shù)達(dá)到階段性高峰的14.2億-14.5億，此后可能逐步回落。

第三，人口向發(fā)達(dá)區(qū)域進(jìn)一步集聚，分化特征明顯，給行業(yè)帶來(lái)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2020年，東部、中部、西部、東北地區(qū)的人口占比分別達(dá)到39.39%、25.83%、27.12%、6.98%，與2010年相比，東部地區(qū)占比上升2.15個(gè)百分點(diǎn)，西部地區(qū)人口占比上升0.22個(gè)百分點(diǎn)，而中部和東北地區(qū)的人口占比分別下降0.79和1.2個(gè)百分點(diǎn)。從城市群角度看，過(guò)去10年，珠三角和長(zhǎng)三角人口凈流入分別為2160萬(wàn)和1800萬(wàn)，領(lǐng)跑全國(guó)；哈爾濱、長(zhǎng)春等東北地區(qū)，人口凈流出1100萬(wàn)。

從中長(zhǎng)期看，重點(diǎn)城市群和核心城市將承載更多產(chǎn)業(yè)和人口，成為房地產(chǎn)行業(yè)新的成長(zhǎng)點(diǎn)，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。從全國(guó)人口分布來(lái)看，沿江、沿海地區(qū)勞動(dòng)人口居多。根據(jù)19個(gè)城市群人口統(tǒng)計(jì)測(cè)算來(lái)看，長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀城市群，其人口數(shù)量均超過(guò)1億人口，但從趨勢(shì)上來(lái)看，珠三角和長(zhǎng)三角未來(lái)吸引勞動(dòng)人口的能力相對(duì)更強(qiáng)。在內(nèi)陸方面，成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)、中原和長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)帶未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潛力較大。展望“十四五”時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)將相應(yīng)加大對(duì)上述城市群布局力度，相應(yīng)地房地產(chǎn)行業(yè)占當(dāng)?shù)谿DP比重有可能上升，這些區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有良好發(fā)展前景。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：新市場(chǎng)形態(tài)下，上市房企應(yīng)如何增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力？

連平：第一，抓住一二線城市群和都市圈帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

縱觀全球城市化發(fā)展歷程，成熟的都市圈形成都與資源要素雙向流動(dòng)緊密結(jié)合。未來(lái)農(nóng)村和中小城市人口將繼續(xù)向大城市流入，北上廣深和內(nèi)陸各省核心城市將吸引更多人口凈遷入，都市圈建設(shè)進(jìn)入快速發(fā)展階段；與此同時(shí)，全球一些發(fā)達(dá)都市圈內(nèi)依附的中小城鎮(zhèn)的GDP對(duì)都市圈貢獻(xiàn)率也不小，這是我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)有待補(bǔ)齊的短板之一。“十四五”規(guī)劃期間，部分有特色的縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在良好發(fā)展機(jī)會(huì)。相應(yīng)地，房?jī)r(jià)也將表現(xiàn)出分化的走勢(shì)，購(gòu)房者對(duì)熱點(diǎn)城市的住房青睞有加。未來(lái)一二線城市群及其都市圈將成為房企“主戰(zhàn)場(chǎng)”，為行業(yè)提供結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

第二，把握好行業(yè)集中度進(jìn)一步上升帶來(lái)的機(jī)會(huì)。

當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)主體分化態(tài)勢(shì)有所加快，這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)更多是帶來(lái)積極因素。過(guò)去10年，房地產(chǎn)行業(yè)集中度一直在上升。銷售金額排在前50的房企（CR50）占市場(chǎng)份額從2011年的20.9%升至2020年的55%，預(yù)計(jì)“十四五”期間這一趨勢(shì)仍將延續(xù)，但增速可能有所放緩。

未來(lái)市場(chǎng)主體結(jié)構(gòu)將更為合理。近兩年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)不斷，貿(mào)易摩擦和疫情沖擊導(dǎo)致一些規(guī)模相對(duì)較小、資金管理能力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)退出了市場(chǎng)。相應(yīng)地，剩下規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司抵御風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較強(qiáng)，有助于整個(gè)市場(chǎng)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力的提升。

大型房企通常獲取土地相對(duì)成本較低，同時(shí)在銀行融資利率水平也明顯低于小型房企，未來(lái)大型房企市場(chǎng)占比提高有助于控制房?jī)r(jià)上行壓力。隨著行業(yè)集中度提升，宏觀調(diào)控政策落地效果也將得到提升，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)未來(lái)可能的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性更為有利，有助于調(diào)控政策落地和市場(chǎng)保持健康發(fā)展，有能力的房企應(yīng)把握好其中機(jī)會(huì)。

第三，加大融資多元化力度，財(cái)務(wù)管控能力跨上一個(gè)臺(tái)階。

房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策意在建立規(guī)范和長(zhǎng)效機(jī)制。自2020年三季度開始，金融監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)融資采取了一系列針對(duì)性調(diào)節(jié)措施。前有“三道紅線”，對(duì)房企資產(chǎn)負(fù)債水平和結(jié)構(gòu)提出新要求；后又發(fā)布銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度通知，對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款的結(jié)構(gòu)提出要求，包括適當(dāng)控制居民購(gòu)房貸款規(guī)模，嚴(yán)防利用消費(fèi)貸、首付貸資金違規(guī)加杠桿行為；對(duì)房企加強(qiáng)融資管控，包含貸款、信托及境內(nèi)外債券融資等。

未來(lái)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速會(huì)有所放緩，在銀行信貸余額中比重會(huì)在穩(wěn)定運(yùn)行中有所下降。在“三條紅線”管理下，部分房企杠桿水平較高，負(fù)債規(guī)模增長(zhǎng)將有所放緩，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要尋求更多元化的融資方式，尤其是在直接融資領(lǐng)域。

第四，適度下調(diào)長(zhǎng)期投資回報(bào)率預(yù)期。

一二線城市逐步從增量市場(chǎng)為主轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng)為主。截至2020年末，一線城市二手房銷售套數(shù)均已超過(guò)新房銷售2倍，其中，北京和上海二手房銷售套數(shù)已經(jīng)是新房銷售的3倍以上，這意味著存量房時(shí)代將逐步來(lái)臨。借鑒海外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史來(lái)看，美國(guó)當(dāng)前（截至2021年4月）成屋銷售與新屋銷售的比例為6.8:1，未來(lái)我國(guó)二手房市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

從行業(yè)利潤(rùn)角度出發(fā)，存量市場(chǎng)更注重運(yùn)營(yíng)服務(wù)，利潤(rùn)率一般較開發(fā)業(yè)務(wù)要低一些，經(jīng)營(yíng)也更多元化。因此，無(wú)論從做好財(cái)務(wù)管控，有效降低財(cái)務(wù)杠桿率；還是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中增添存量房市場(chǎng)角度考慮，房企都有必要在長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃層面做好預(yù)期管理。建議適度調(diào)低長(zhǎng)期投資回報(bào)率，打造可持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略，避免盲目追求高增長(zhǎng)和高回報(bào)，適當(dāng)降低風(fēng)險(xiǎn)偏好，保持穩(wěn)健發(fā)展。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、中房智庫(kù)、中國(guó)房地產(chǎn)上市公司指數(shù)研究課題組定于6月中旬舉辦“2021年中國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力研究與評(píng)估成果發(fā)布會(huì)”。對(duì)于這次活動(dòng)，有什么期待？

連平：期待看到房企經(jīng)營(yíng)中更真實(shí)的一面，也希望看到更多真實(shí)、全面的房企競(jìng)爭(zhēng)力情況。從經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)上來(lái)說(shuō)，主要包括盈利能力、土地儲(chǔ)備、公司現(xiàn)金流、庫(kù)存周轉(zhuǎn)等能夠真實(shí)反映企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的數(shù)據(jù)。從房企戰(zhàn)略層面來(lái)說(shuō)，對(duì)未來(lái)轉(zhuǎn)型是否有較為明確的方向，包括融資結(jié)構(gòu)調(diào)整、新開發(fā)區(qū)位選擇、針對(duì)存量市場(chǎng)為主的服務(wù)模式轉(zhuǎn)變、房企精細(xì)化管理升級(jí)等情況，能夠更加綜合地體現(xiàn)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力全方位內(nèi)容。