中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)、上海易居房地產(chǎn)研究院房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心副主任、中物研協(xié)總經(jīng)理 楊熙

中房網(wǎng)訊 9月23日，由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的“2021物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力研究成果發(fā)布會(huì)”在成都舉行。

在本次測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)上， 中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)、上海易居房地產(chǎn)研究院房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心副主任、中物研協(xié)總經(jīng)理?xiàng)钗醢l(fā)布了2021年物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力研究成果。楊熙表示，當(dāng)下對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，核心的能力有三個(gè)，首先是規(guī)模化，對(duì)大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，還是處于規(guī)模為王的時(shí)代。第二，品質(zhì)的服務(wù)，能不能有更好的品質(zhì)，推高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的滿意度和美譽(yù)度，是行業(yè)取得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。第三，科技和智慧的應(yīng)用，它們能對(duì)行業(yè)做一些數(shù)字化的改造，提質(zhì)增效。

以下為文字實(shí)錄：

楊熙：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓，各位物業(yè)同仁，接下來(lái)由我發(fā)布2021年物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力研究成果。

先看一下行業(yè)整體格局，我們認(rèn)為在今天的市場(chǎng)上，整個(gè)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然良好，無(wú)論是整體的2020年GDP的總量還是人均收入，人均可支配收入都在進(jìn)一步的提高，城鎮(zhèn)化不斷的發(fā)展進(jìn)程也會(huì)持續(xù)為中國(guó)的物業(yè)行業(yè)提供更多的新的增量。更具體來(lái)說(shuō)，上游房地產(chǎn)供給到今天依然是非常的充足，2020年中國(guó)房地產(chǎn)無(wú)論是銷(xiāo)售額還是銷(xiāo)售面積都創(chuàng)下了新高。

整個(gè)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展到今天來(lái)看，截止到2020年年底，全國(guó)管理規(guī)模330億平方米左右，整體行業(yè)營(yíng)收突破了1.1萬(wàn)億，其實(shí)可以看到在2018年第十次經(jīng)濟(jì)普查的時(shí)候公布了物業(yè)服務(wù)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他的三產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)情況，可以看到，物業(yè)行業(yè)在18年的時(shí)候，即將突破萬(wàn)億的時(shí)候，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)第三產(chǎn)業(yè)中占有了比較重要的地位，遠(yuǎn)比我們想象的住宿業(yè)、餐飲業(yè)大更多。

預(yù)計(jì)未來(lái)的“十四五”物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模將會(huì)達(dá)到430億平方米，經(jīng)濟(jì)總收入超過(guò)兩萬(wàn)億，行業(yè)歷經(jīng)40年的發(fā)展，到今天突破了一萬(wàn)億，接下來(lái)在未來(lái)五六年突破第二個(gè)一萬(wàn)億，達(dá)到兩萬(wàn)億。

整體上2025年整個(gè)行業(yè)突破兩萬(wàn)億，我們可以設(shè)想一下，今天的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，整體市場(chǎng)占比1%、2%左右，但是如果在2025年，達(dá)到了5%的占比，可能就會(huì)達(dá)到一千億的營(yíng)收水平。

同時(shí)可以看到，過(guò)去的兩年里面，尤其是去年，越來(lái)越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)上了資本市場(chǎng)，到目前12家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功上市，截止到現(xiàn)在遞表的企業(yè)26個(gè)，今年整個(gè)行業(yè)上市公司的數(shù)量有可能超過(guò)70家。

但是我們同樣看到，尤其在今年以來(lái)，去年的三道紅線被房地產(chǎn)調(diào)控之下，今年上游房地產(chǎn)企業(yè)的狀況嚴(yán)重影響著關(guān)聯(lián)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，整個(gè)行業(yè)的整合在進(jìn)一步的加速，我們看整個(gè)物業(yè)在資本市場(chǎng)上的走勢(shì)，過(guò)去的一兩年里面，持續(xù)都是走高的，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)行業(yè)在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)10到20%的百分點(diǎn)，今年八月份之后，多重因素影響下，物業(yè)股的走勢(shì)首次低于房地產(chǎn)股票，我們認(rèn)為未來(lái)的行業(yè)并購(gòu)還會(huì)進(jìn)一步的頻發(fā)。

行業(yè)整體的政策來(lái)講，我們認(rèn)為整體的行業(yè)政策對(duì)我們的中國(guó)物業(yè)市場(chǎng)還是非常支持和鼓勵(lì)的，尤其是在今年年初的通知，為未來(lái)的行業(yè)發(fā)展指明了方向，2017年7月，也有關(guān)于整治房地產(chǎn)行業(yè)的通知，提到了物業(yè)管理行業(yè)，但是整體來(lái)看，我們認(rèn)為整體政策的指向一方面更加的廣泛，進(jìn)一步推動(dòng)物業(yè)管理的覆蓋面，同時(shí)進(jìn)一步推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的規(guī)范化和市場(chǎng)化，多元化，智慧化的發(fā)展。

從500強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理規(guī)模情況看，500強(qiáng)物業(yè)企業(yè)在2020年年底，整體的市場(chǎng)份額達(dá)到了44%左右，單獨(dú)把百?gòu)?qiáng)企業(yè)拿出來(lái)看，百?gòu)?qiáng)企業(yè)占整體行業(yè)的集中度，在表面積30.7%左右。管理的規(guī)模方面，越來(lái)越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)第三方的拓展以及并購(gòu)，而且在今年的上半年，整個(gè)行業(yè)并購(gòu)的金額超過(guò)了去年的一年，或者在剛剛過(guò)去的中秋節(jié)，碧桂園服務(wù)和富力的合作，我們相信在未來(lái)的時(shí)間里面，還會(huì)看到更大金額的并購(gòu)的現(xiàn)象的發(fā)生。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)布局的情況看，除了住宅之外，其他的業(yè)態(tài)，新賽道也逐漸更加的成型。整體來(lái)看，住宅服務(wù)業(yè)63%降到60%以下，非住業(yè)態(tài)逐漸增加到40%以上。

越來(lái)越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷的打造自己的獨(dú)立的細(xì)分業(yè)態(tài)的子品牌，尤其在過(guò)往兩年，原來(lái)以住宅聞名的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷的將自己的商企物業(yè)品牌獨(dú)立化，大家通過(guò)市場(chǎng)的招投標(biāo)還是并購(gòu)各種方式不斷的擴(kuò)張自己的規(guī)模，規(guī)模依然是今天所有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。

從管理的密度情況來(lái)看，越來(lái)越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)識(shí)到需要加大自己的力度，500強(qiáng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也在不斷的加劇。在單個(gè)城市里面500強(qiáng)企業(yè)管理的項(xiàng)目差不多均在99個(gè)左右。

整體上營(yíng)收的情況看，2020年業(yè)績(jī)持續(xù)保持比較高的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，行業(yè)整體的營(yíng)收增長(zhǎng)達(dá)到了34%，從集中度的情況來(lái)看，達(dá)到的30.49%，如果單獨(dú)看百?gòu)?qiáng)企業(yè)的收入，集中度23.52%。

我們的營(yíng)收結(jié)構(gòu)里面，增值服務(wù)持續(xù)的加碼，對(duì)500強(qiáng)企業(yè)而言，增值服務(wù)的營(yíng)收從18年的20%左右到2020年的25%左右，增值服務(wù)在營(yíng)收里面的比重越來(lái)越大。

住宅物業(yè)依然是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入里面非常大的一塊，但是同時(shí)我們看到在非住的領(lǐng)域，創(chuàng)收能力更強(qiáng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)，今天我們也通過(guò)多元化的服務(wù)支撐不斷的發(fā)展，今天我們看到社區(qū)的電商方面，社區(qū)的空間運(yùn)營(yíng)，社區(qū)的房屋租售，停車(chē)位的管理方面以及社區(qū)的到家的家政服務(wù)。這幾塊是當(dāng)前所有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)社區(qū)增值服務(wù)這塊內(nèi)容的時(shí)候，占比超過(guò)10%或者接近10%的最大的一塊。

我們也看到在整體行業(yè)的營(yíng)收的情況以及毛利率的情況下，整體的行業(yè)毛利水平今天是在18%左右，凈利的水平在9.9%左右。

如果毛利進(jìn)一步做切割和細(xì)分，我們的基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)，行業(yè)的平均水平約在15%左右，但是非業(yè)主的增值服務(wù)毛利更高，40%。

我們的物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)多個(gè)舉措，共同在智慧物業(yè)方面的發(fā)展，通過(guò)外包的方式不斷的降低成本，提質(zhì)增效初步建立了成效。整體上來(lái)看，成本率從2018年84%降低到2020年81%，科技智能化的手段確實(shí)起到了一定的效果。

整體行業(yè)500強(qiáng)企業(yè)人均管理面積的指標(biāo)，在2020年達(dá)到了5500左右，目前的上市企業(yè)人均管理面積在6300到6500左右。2020年，人均創(chuàng)收差不多15.4萬(wàn)，人均創(chuàng)凈利潤(rùn)1.52萬(wàn)元。

我們的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也直接或間接的通過(guò)直接就業(yè)或者外包就業(yè)的方式，總計(jì)解決了379萬(wàn)人的就業(yè)情況，也對(duì)整體國(guó)家的就業(yè)和經(jīng)濟(jì)做出了相應(yīng)的貢獻(xiàn)。

我們也看到今天在物業(yè)行業(yè)里面，雖然大專(zhuān)以上畢業(yè)生從業(yè)者占很大的比重，但是高學(xué)歷的比重在逐步的提高，過(guò)去這兩年大量的來(lái)自于房地產(chǎn)企業(yè)里面的人才，包括來(lái)自于跨界，無(wú)論是咨詢(xún)公司還是互聯(lián)網(wǎng)公司的人才，不斷的流入到物業(yè)行業(yè)，高學(xué)歷人才持續(xù)的引進(jìn)，也給我們的行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展作出了相應(yīng)的貢獻(xiàn)。

在2020年，因?yàn)橐咔榈陌l(fā)生，物業(yè)企業(yè)表現(xiàn)出自己的擔(dān)當(dāng)，我們?cè)?020年物業(yè)管理協(xié)會(huì)做出相應(yīng)的業(yè)主調(diào)查情況，90%以上的業(yè)主非常愿意按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，這也是行業(yè)價(jià)值提高的最實(shí)在的表現(xiàn)。

從全國(guó)拉通的情況看，無(wú)論是各個(gè)業(yè)態(tài)還是一二三線不同的情況來(lái)看，今天的全國(guó)的物業(yè)費(fèi)均值水平在每月每平米3.19元左右。

我們物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不斷的通過(guò)自己的貢獻(xiàn)，在社會(huì)責(zé)任方面，包括持續(xù)開(kāi)展精準(zhǔn)扶貧，包括支撐行業(yè)的就業(yè)，再就業(yè)，包括履行納稅的義務(wù)，開(kāi)展保障性住房的相關(guān)的服務(wù)，老舊小區(qū)的相應(yīng)的服務(wù)，做出了自己的社會(huì)貢獻(xiàn)，越來(lái)越多的上市企業(yè)發(fā)布自己的報(bào)告，更加注重自己的社會(huì)責(zé)任。

很多的物業(yè)企業(yè)難免受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響，放在每個(gè)籃子里的菜可能少一些，但是鍋還是足夠大的，當(dāng)前的情況來(lái)看，整個(gè)的行業(yè)還是處于非常好的黃金發(fā)展的周期。

今天我們認(rèn)為對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，核心的能力有三個(gè)，第一個(gè)首先還是規(guī)�；�，各種業(yè)態(tài)的服務(wù)方面以及多元化的經(jīng)營(yíng)的收入或者多元化收入的層次結(jié)構(gòu)方面可以體現(xiàn)整體的發(fā)展規(guī)模。

今天對(duì)大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，還是處于規(guī)模為王的時(shí)代。同時(shí)另外品質(zhì)的服務(wù)，能不能有更好的品質(zhì)，推高我們的滿意度和美譽(yù)度，取得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

第三塊，科技和智慧的應(yīng)用對(duì)行業(yè)做一些數(shù)字化的改造，提質(zhì)增效。

我們認(rèn)為，如何看待物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，短期上來(lái)看，我們比較直觀的看到結(jié)果指標(biāo)，可能來(lái)自于收入不斷的增長(zhǎng)，合約的面積，在管的面積大幅度的增長(zhǎng)，或者我們的利潤(rùn)在增長(zhǎng)，以及相關(guān)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)有比較好的增長(zhǎng)。

我們認(rèn)為長(zhǎng)效，核心還是每個(gè)企業(yè)鍛造出自己的戰(zhàn)術(shù)能力，首先是組織和建設(shè)相關(guān)的能力，有沒(méi)有很好的組織建設(shè)的制度，讓員工和企業(yè)一起共同發(fā)展，向上而生。

同時(shí)，還要考驗(yàn)我們?cè)谑袌?chǎng)上有沒(méi)有足夠的競(jìng)爭(zhēng)力，我們是不是只能去依靠自身，還是說(shuō)我們有比較大的外拓的能力，有并購(gòu)的能力，還有整合的能力。

第三個(gè)，我們?cè)诳萍己蛿?shù)字化方面賦能的能力，有效的去提高公司的運(yùn)轉(zhuǎn)的效率，降低相關(guān)的成本。

更長(zhǎng)效的我們認(rèn)為還是戰(zhàn)略資源的選擇上，第一點(diǎn)我們是否擁有很好的資源的優(yōu)勢(shì)，這個(gè)資源優(yōu)勢(shì)一方面可能來(lái)自于我們公司或者我們集團(tuán)，今天我們看到有一些公司和集團(tuán)或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)聯(lián)的企業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)我們的運(yùn)營(yíng)服務(wù)企業(yè)就是一個(gè)比較大的傷害，但是同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)聯(lián)的資源優(yōu)勢(shì)，如果能夠?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)更好的應(yīng)用，我相信它也是非常好的推動(dòng)。

除了關(guān)聯(lián)房企的資源優(yōu)勢(shì)之外，我們的上市公司本身也是戰(zhàn)略資源優(yōu)勢(shì)，今天很多的上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以發(fā)展，可以募集更多的資金，收并購(gòu)的時(shí)候，比今天市場(chǎng)上還沒(méi)有上市的頭部企業(yè)會(huì)有更好的優(yōu)勢(shì)，這也是資源優(yōu)勢(shì)。

未來(lái)我們選擇做什么或者不做什么，賽道的布局上到底建立哪些點(diǎn)，住宅之外要不要進(jìn)入商管，要不要進(jìn)入不同的賽道，這個(gè)考驗(yàn)的是我們自己戰(zhàn)略的選擇。

第三個(gè)，你相信什么，我們是否相信品質(zhì)和服務(wù)是所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)最基本的，或者最應(yīng)該重視的，沒(méi)有品質(zhì)，就沒(méi)有未來(lái)更好的機(jī)會(huì)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，還是用品牌和口碑在市場(chǎng)上發(fā)展，這是長(zhǎng)期的戰(zhàn)略資源布局，這也是未來(lái)會(huì)決定企業(yè)發(fā)展的命運(yùn)。

我們也做出了這樣的判斷，中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)處于這樣的發(fā)展周期，這樣的黃金時(shí)代不能只成為碧桂園的黃金時(shí)代，我們應(yīng)該更好的聚合行業(yè)之力，聚合行業(yè)的更多的優(yōu)秀的頭部企業(yè)以及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)商和供應(yīng)商以及行業(yè)的組織，我們共同把大家聚在一起，我們?yōu)楦�多的中小企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升的方案，在智慧領(lǐng)域，我們借鑒成熟頭部企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，從底層設(shè)計(jì)開(kāi)始，少走彎路，拿來(lái)主義，做跟隨戰(zhàn)略，把他們已經(jīng)成熟的服務(wù)整合進(jìn)來(lái)，立足自身的規(guī)劃，把成熟的企業(yè)，他們已經(jīng)驗(yàn)證的，在社區(qū)增值服務(wù)方面，無(wú)論是供需資源的利用上還是新零售層面，他們已經(jīng)驗(yàn)證的模式和成果，能不能更好的使用，包括我們?cè)诠芾硪?guī)模擴(kuò)張和提升方面，服務(wù)品質(zhì)的把控方面，中小企業(yè)的自身價(jià)值的挖掘，是做賺錢(qián)的企業(yè)還是在市場(chǎng)上非常值錢(qián)的企業(yè)，我們?nèi)绾螏椭�企業(yè)梳理這樣的價(jià)值，包括社區(qū)的SaaS小程序解決的應(yīng)用，物業(yè)費(fèi)的催交，車(chē)位的快速的去化和社區(qū)零售供應(yīng)鏈整合的降本增效的方案，我們希望幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)將來(lái)更好的增效，創(chuàng)收，我們希望聯(lián)合更多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)一起，助力更多的中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與大家同行，達(dá)成共同富裕，不辜負(fù)這個(gè)時(shí)代。

謝謝大家！