在馮俊的話語體系中，他的核心意旨在于：厘清社會不正確理解，減少猜測，合理引導預期，營造信心，增強經(jīng)濟運行正能量。

房地產(chǎn)稅改革與試點快速“落地”，迅速成為一個“現(xiàn)象級”討論話題�！吨袊�房地產(chǎn)金融》日前就一些熱議的話題專訪了中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊。

“首先要聲明，我只是盡我知識所能，談一些關于房地產(chǎn)稅的認識，并不代表任何機構意見�！瘪T俊表示。

在馮俊的話語體系中，他的核心意旨在于：厘清社會不正確理解，減少猜測，營造信心，增強經(jīng)濟運行正能量。

房地產(chǎn)稅與國有土地使用權出讓制度相矛盾？

《中國房地產(chǎn)金融》：有人認為房地產(chǎn)稅在法理上存在 “瑕疵”。依據(jù)是商品住宅用地只有70年使用權，土地是國家的，只有土地上的住宅是自己的，購房時已經(jīng)包含了土地出讓金，不應再征收房地產(chǎn)稅。從法理上您如何看？

馮�。�這個說法混淆了稅收與價租費的概念，也錯誤理解了財產(chǎn)權概念。在我國，土地使用權是財產(chǎn)權的一種重要形式，土地出讓金是為獲得土地使用權而支付的價款，實質是若干年的租金貼現(xiàn)，與稅收完全不同。個人買了房，并不因為土地所有權是國家的，土地使用權就不是個人財產(chǎn)了。你買了出讓土地上的房子，房子的所有權是你的，土地使用權也是你的，土地使用權也是財產(chǎn)。舉個例子，如果土地使用期限是50年，土地上的房子不幸在20年就倒塌了，房屋的財產(chǎn)價值沒有了，但是并不能說你擁有的土地使用權的價值就沒有了，土地就被所有權人收走。

實行國有土地使用權有償、有限期出讓方式，它的法律基礎是土地國有的所有權屬性不變化，不是土地所有權的轉讓或交易。我國香港地區(qū)在國家恢復行使主權前，土地使用權和所有權就是分離的，現(xiàn)在亦是，獲得土地使用權要支付一定的地價，香港稱之為“土地批租”，同時也在房地產(chǎn)持有過程中征收“差餉”。中國內(nèi)地實行國有土地使用權出讓借鑒了香港的做法，內(nèi)地的土地使用權出讓跟香港的土地批租是同一概念，土地出讓金與地價是同一概念。香港的“差餉”，其含義就是“財產(chǎn)稅”或“房地產(chǎn)稅”、“不動產(chǎn)稅”。那么，概念就很清晰了，房地產(chǎn)稅并不是與國有土地使用權出讓制度在法理上不相容的，并不矛盾。

交了土地出讓金，不用再交房地產(chǎn)稅？

《中國房地產(chǎn)金融》：買住房的人取得國有土地使用權時已經(jīng)付過土地出讓金了，征房地產(chǎn)稅的話是事先沒有預期的，會不會有一種事出意料的感覺，對個人買房會不會有心理影響？

馮�。�稅收對社會成員的影響不能一概而論。合理的稅制設計下，調(diào)節(jié)作用顯著。征稅會加重部分社會成員的負擔，由此增加的公共福利有利于社會全體成員，特別是另一部分成員能夠更加公平地共享社會發(fā)展。

說交了土地出讓金而沒有交房地產(chǎn)稅的預期，其實是一個誤解。我們說說歷史。1949年新中國成立后，政務院發(fā)布《全國稅政實施要則》，將房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅列于開征的14個稅種之中。1951年政務院發(fā)布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅（該條例于2008年廢止）。1986年國務院發(fā)布《房產(chǎn)稅暫行條例》，適用于國內(nèi)單位和個人。

1986年發(fā)布的《房產(chǎn)稅暫行條例》，而后在2011年修訂過，其中第五條規(guī)定了房產(chǎn)稅免征的范圍，包括“個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)”，主要指的是個人自住的住房。實際上，對商業(yè)用房、辦公用房以及個人出租的住房，在國有土地使用權實行有償出讓前，房產(chǎn)稅一直在征收；在國有土地使用權實行有償出讓后，也沒有停止征收房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅會增加所有家庭稅收負擔？

《中國房地產(chǎn)金融》：房地產(chǎn)稅對誰征收，對個人自住住房是不是會有豁免？

馮�。�今年10月，《全國人大常委會關于授權國務院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定》明確提出，“試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人為房地產(chǎn)稅的納稅人。”

全國人大常委會的決定明確了試點地區(qū)房地產(chǎn)稅征稅對象和納稅人，沒有說免征對象。其實，社會比較關注的是若一個家庭只有一套面積不大的住房，是否要交房地產(chǎn)稅，擔心每個家庭都會為之增加住房稅收負擔，覺得原來房產(chǎn)稅對自住住房的免稅政策突然改變了。細想一下，早些年城鎮(zhèn)居民家庭住房的面積都比較小，為了推進解決住房問題，簡單地對自住住房免征房產(chǎn)稅就可以了。現(xiàn)在情況不一樣了，有些家庭有多套住房，有些家庭住房面積特別大。有專家說，房地產(chǎn)稅制設計會設置人均一定面積的起征點，如果是這樣，我覺得比較合理，第一是保護人的基本居住生活條件；第二是調(diào)節(jié)過多占有住房資源，促進住房資源均衡、公平配置，從而促進共同富裕；第三使大多數(shù)家庭不會因之增加住房稅收負擔，提高社會接受度，有利于試點推進。

房地產(chǎn)稅的稅基以征收時點市場價為標準？

《中國房地產(chǎn)金融》：房地產(chǎn)稅稅基，是以購買時價格還是以征收時點市場價為標準？

馮俊：國際上征收房地產(chǎn)稅一般都是以市場評估價作為計稅的基礎。這個評估價不是我們通常認為對每個房子評估一次的屆時市場價格，而是在某個時點對區(qū)塊的房屋做一個價值的理論評估，然后對此理論評估值打個折扣，作為具體房屋的房地產(chǎn)稅計稅基礎。時點的理論評估可以定期進行并調(diào)整估值，也可以在相當長的時期內(nèi)保持穩(wěn)定。

《中國房地產(chǎn)金融》：若有人認為自己房屋的價值不及納稅所依據(jù)的評估價怎么辦？

馮�。�這種情況很少，因為區(qū)塊評估值打折以后一般不會出現(xiàn)某個房屋市場價值低于評估價的情況。從其他國家和地區(qū)的情況看，萬一出現(xiàn)了這種情況，通常由異議人自己委托評估機構評估，如果房屋價值確實低于納稅的評估價，就按實際的市場評估價作為納稅基數(shù)，當然要經(jīng)過法定程序。

我們接著前面的問題。也有一些國家的一些地方，房地產(chǎn)稅的實施時間比較久了，就一律按交易時的價格作為納稅基數(shù)。也就是說，你如果一直不交易，一直自己住，就一直以買入時的價格作為房地產(chǎn)稅納稅基數(shù)；一旦交易，就按成交價為基礎對房屋新所有權人征收房地產(chǎn)稅。這樣也有利于穩(wěn)定居住。當然，有時候會對成交價打個折扣作為納稅基數(shù)。房地產(chǎn)稅的實施時間久了，就不會出現(xiàn)沒有交易數(shù)據(jù)的情況了。也有一些國家的一些地方，房地產(chǎn)稅計稅基數(shù)將定期區(qū)塊評估與按成交價兩種方法結合起來使用。

你可能又會問，交易雙方瞞價怎么辦？這也好解決。第一，政府可以有一個市場的基準價或指導價，明顯低于這個線的，可以查處；而且交易雙方有風險，政府優(yōu)先收購了怎么辦？第二，新房交易一般很難這么做，二手房交易，搞陰陽合同，公開紙面合同的價格低，對購房人就是一個巨大的潛在風險，哪天你交易了，會表現(xiàn)出需要承擔巨額的土地增值稅和所得稅，買房人一般不會愿意承擔這個風險。第三，我們還是要相信個人的誠信機制會逐漸完善起來。

房地產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)，應該有折舊？

《中國房地產(chǎn)金融》：有人說，房地產(chǎn)屬于固定資產(chǎn)，應該有折舊。房地產(chǎn)稅是不是要按逐年折舊來征稅？如何考慮折舊因素？

馮俊：房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，理論上是房地產(chǎn)的市場價值。折舊是會計上的概念。按照房地產(chǎn)評估原理，房屋折舊因素已經(jīng)體現(xiàn)在市場估值中了。舉個比較絕對的例子，如果土地上的房屋倒塌了，而且房屋倒塌的建筑材料等沒有價值了，房地產(chǎn)的市場估值就僅僅是土地價值了。

國際上，凡是征收房地產(chǎn)稅的，一般都按照房地產(chǎn)的市場價值為基礎確定納稅基數(shù)。房地產(chǎn)的價值不僅僅是房屋的價值，還包括土地的價值。雖然房屋和機械設備都是固定資產(chǎn)，但固定資產(chǎn)有兩類，不動產(chǎn)和動產(chǎn)，房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)的估值方法完全不同于機械設備等動產(chǎn)的資產(chǎn)估值方法。如果出現(xiàn)房地產(chǎn)市場價值下降的情況，政府就會對征收房地產(chǎn)稅的估值基數(shù)進行調(diào)整。

對房地產(chǎn)信息統(tǒng)計還不完善，會制約征稅？

《中國房地產(chǎn)金融》：有一種觀點認為，征房地產(chǎn)稅的基礎是房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，目前我國不動產(chǎn)登記系統(tǒng)對房地產(chǎn)信息統(tǒng)計還很不完善，因此房地產(chǎn)稅很難落地。您如何看？

馮�。�（笑）。第一，發(fā)達國家征收房地產(chǎn)稅最早的差不多有200年的歷史了，那時候有信息系統(tǒng)嗎？我們說的信息系統(tǒng)，指的是以計算機、網(wǎng)絡、通訊設備為載體的信息收集、儲存、處理系統(tǒng)，應運于社會事務管理上，還不到二十年的時間，所以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)并不是征收房地產(chǎn)稅的必要條件。第二，全世界實行房地產(chǎn)權屬行政登記的只有中國內(nèi)地，外國沒有依靠房地產(chǎn)權屬行政登記建立起來的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，也征收房地產(chǎn)稅，為什么我們非要有完備的房地產(chǎn)權屬登記信息系統(tǒng)才能征收呢？也就是說，有房地產(chǎn)信息系統(tǒng)對征收房地產(chǎn)稅固然更便利，但沒有也不是做不了。當然，房地產(chǎn)稅征收不征收是由全國人大決定的，我要說的意思是房地產(chǎn)稅的征收不是必須等到有完備的信息系統(tǒng)的時候才能實施。

全國人大常委會決定的房地產(chǎn)稅征收范圍是試點地區(qū)的“居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)”，從字面上理解，除了《決定》明確的不包括項，是全面征收。我們還可以設想一種機制，就是全面征收，依申請減免。就是說，對征收范圍內(nèi)的房屋，全面開征房地產(chǎn)稅，然后由房屋所有權人按規(guī)定提出減免申請。而稅收征管體系是非常完備的，誰繳納過房地產(chǎn)稅，誰減免過，誰還可以減免，系統(tǒng)里會非常清楚。進一步設想，通過稅收的信息系統(tǒng)，房地產(chǎn)持有狀況的信息也自然完整起來。而發(fā)達國家的個人財產(chǎn)狀況也主要是通過稅收信息系統(tǒng)來獲取的。擴展一點說，如果房地產(chǎn)稅收信息完整了，住房普查的功效差不多也可以實現(xiàn)了。

征收房地產(chǎn)稅會影響市場的需求、改變預期？

《中國房地產(chǎn)金融》：目前大城市普遍面臨一個問題，有些人擁有的房產(chǎn)估值很高，但其年收入并不高，有的甚至還在每月付銀行按揭貸款。從財富分配角度來看，向這部分房產(chǎn)征稅是否合理？

馮俊：如果房地產(chǎn)稅制設計會設置起征點，房地產(chǎn)價值再高，如果占有的住房面積小于起征點，實際上是不交稅的。若是貸款購買多套住房的人，則需要適應稅收制度調(diào)整自己的行為了。這對促進社會公平、共同富裕是有積極意義的。

一般情況下，擁有房地產(chǎn)價值高的人，年收入也會比較高。很少有房子住得很大，而收入很低的情況，因為人改善生活條件的本性使然，大多數(shù)人會利用富余的房子改善收入從而改善生活。當然會有一些特殊情況，如退休的人、喪失勞動能力的人，或者就業(yè)不充分的人。在國外，對這部分特殊群體，也會有適當?shù)亩愂諟p免政策。

《中國房地產(chǎn)金融》：近期我們關注到，擁有多套房的人對于房地產(chǎn)稅試點很敏感，有的認為房地產(chǎn)稅是“給租房客加的”，會導致房租上漲，您怎么看？

馮�。�住房的租賃市場上，稅負轉移是一個不能不考慮的問題。稅負轉移多少，是由租賃住房供求關系決定的。供應不足時，稅負轉移會多一些，供應充分時，稅負轉移就會少一些。房租上漲的決定因素也是供求關系。所以，根本上是要改善供應，使供應是充分的。同時，當前國家鼓勵住房租賃市場發(fā)展，相信會對出租住房如何征收房地產(chǎn)稅有所考慮。所以，不必擔憂房地產(chǎn)稅是給租房人加的。對租賃住房的一些減免稅收政策，我想，在試點中也應該會充分考慮的。

在一些發(fā)達國家，出租的住房，房地產(chǎn)稅由承租人支付，他們的立意是房地產(chǎn)稅的主要功能是為區(qū)域公共服務提供財政收入，租房人是公共服務的實際享受者，房地產(chǎn)稅就由租房人承擔。這樣做，對住房租賃市場的實際效果是，如果承租人符合減免條件，就可以減免房地產(chǎn)稅，就不會有房地產(chǎn)稅加給租房人的問題了。當然，擁有閑置住房的人不出租，承租人如果不符合減免條件，對其征收房地產(chǎn)稅也合乎情理。

《中國房地產(chǎn)金融》：有人說，征收房地產(chǎn)稅會對房地產(chǎn)市場的需求帶來影響，您怎么看？

馮�。�房地產(chǎn)稅增加了持有環(huán)節(jié)的稅負，在制度層面上，是完善房地產(chǎn)長效機制，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，是真正落實“房子是用來住的不是用來炒的”。

在市場的供求關系上，從不同方面來分析。

對二手房的供應，如果住房持有環(huán)節(jié)存在稅負了，持有者就可能將閑置的住房供應到租賃市場，這就會增加租賃住房的供應，減少空置，有利于住房資源的有效利用，有利于改善租賃市場的供求關系�；蛘撸�持有者將閑置住房出售，那也會增加二手房市場的供應。所以，總體上會增加二手房的供應，供應增加了，會促進供需矛盾緩解。

在新房市場，我把住房需求分為兩類，一是居住消費需求，二是投資需求，當然也可以再加一類投機需求，但是投資需求與投機需求很難嚴格界定，只是動機差別，或者說是思想上的事情，而市場行為的判斷很難以動機為標準。對居住消費需求來說，如果房地產(chǎn)稅的制度設定起征點，那就對此類需求基本沒有影響；只是對占有住房面積大的會有影響，占有住房資源多了，交點稅，應該說也合理。對投資需求而言，房地產(chǎn)稅會增加持有環(huán)節(jié)的成本，改變了投資預期，相對于原來房地產(chǎn)市場的狀況，投資需求就會減少，在同樣的建設規(guī)模條件下，那就對滿足居住消費需求的供應量會增加，也就是說會改善住房市場的供求關系，會更有利于促進住房屬性的回歸。

征收房地產(chǎn)稅會影響新建住房規(guī)模？

《中國房地產(chǎn)金融》：還有一個問題，就是房地產(chǎn)企業(yè)關心的，房地產(chǎn)稅會不會對房地產(chǎn)企業(yè)新建住房的規(guī)模產(chǎn)生影響？

馮�。�我們還是要分析住房的需求，生產(chǎn)總是應該基于需求。

我在前面說到了，基本不會影響居住消費需求。如果住房居住消費的需求是存在的，并且不斷增長，為了滿足居住消費需求的供應就要保持一定的建設規(guī)模。

投資需求，如果將購置的住房出租，或者說形成租賃市場的有效供給，由于租賃市場的居住消費需求拉動，就不會影響建設量。由于住房投資需求的存在，在供應量一定的情況下，住房居住消費需求會受到投資需求的擠壓，適度遏制住房的投資需求，對釋放居住消費需求是有積極作用的。

我們現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的問題，就出在住房的投資需求并不形成租賃市場的有效供給，而是囤積居奇，就是飽受社會詬病的空置，房地產(chǎn)稅對這部分需求必然會有影響。大量空置是房地產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)形式之一。如果需求是飽和的，供應減少一些應該是正常的，靠不斷催生泡沫很危險。

如果我們判斷居住消費需求尚未得到滿足，是不斷增長的，住房的建設規(guī)模就仍然會保持增長的態(tài)勢。反過來，因為投資需求的最終目標還是要將購置的住房出售，才能形成投資收益，如果居住消費需求已經(jīng)得到滿足，投資者把住房賣給誰去？投資需求只會使市場風險加劇。所以，根本的問題是對需求的判斷。

本文轉自《中國房地產(chǎn)金融》雜志11月刊