伴隨著陣痛，房地產行業(yè)正迎來一場巨變。

回顧2021年，房企“三條紅線”和“集中供地”等政策正式實行，全國調控政策密集出臺。在房企融資環(huán)境持續(xù)趨緊的大背景下，不少知名民營房企在下半年出現債務違約現象。房地產行業(yè)投資也呈現出一條下探曲線，部分一二線和三線城市土地市場流拍現象增加。根據國家統(tǒng)計局數據，1-11月，房地產土地購置面積18287萬平方米，同比下降11.2%；全國商品住宅新開工面積13.50億平方米，同比下滑8.40%，11月單月，全國商品住宅新開工面積1.15億平方米，同比下滑22.38%。

整體來看，房地產行業(yè)正處于至暗時刻，未來發(fā)展道路面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

在中央財經大學金融學院教授韓復齡看來，中國房地產行業(yè)的未來將不再是過度“金融化”所堆積的暴利產業(yè)，而是回歸以消費者需求為依托的“居住本質”。

12月中旬，就中國房地產行業(yè)發(fā)展與面臨的新問題，中國房地產報記者采訪了韓復齡。

中國房地產報：外界認為，今年是房地產行業(yè)歷史上最難的一年，這一年您最深的感觸是什么事？您有哪些新的思考？

韓復齡：感觸最深的有兩件事：一是恒大債務違約事件，一是到2021年10月份我國房地產銷售額大幅度下滑。

實際上，我國的房地產供需環(huán)境正在發(fā)生變化，人均住房面積已經達40平方米，并不是像過去一樣缺少住房；但是房價收入比很高，很多人仍買不起房選擇“躺平”，這使得我國房地產需求處于一個嚴重分化狀態(tài)。

我認為，這種情況是需要改變的。對于有房人群來說，要能滿足其改善性住房需求。對于買房困難剛需人群來說，需要保障他們能夠住上房。目前，政府層面也很重視這方面的平衡，中央經濟工作會議也明確了“推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求�！�

中國房地產報：福耀董事長曹德旺說“恒大資本39億元，借了2萬億元的債”，他批評一些企業(yè)算賬都不會逗號，從金融學和財務上，你怎么看這種融資杠桿最大化使用？

韓復齡：我認為恒大的問題不只是融資杠桿問題，它還存在盲目多元化投資等問題。比如投資的汽車、糧油、體育等都是耗錢的，沒有什么現金流回報，最后把資金流耗干了。另外理財產品承諾的高收益是沒有可持續(xù)性的。

中國房地產報：目前，有觀點認為，中國房地產業(yè)輸出了很大的金融危機風險，您怎么看？

韓復齡：風險不是房地產這個行業(yè)帶來的，是個別房地產公司盲目多元化、加杠桿所帶來的。像萬科這類深耕房地產業(yè)務、能平衡好收支的房企就沒有大問題。

中國房地產報：目前，很多改善型需求的買房人最在意的是個人住房貸款方面的問題，比如各地嚴格的限貸政策，您認為以當前的市場環(huán)境而言，限貸政策是否可以放松了？

韓復齡：我覺得限貸政策不會有大規(guī)模調整，因為銀行要保證貸款的安全，現在已經發(fā)生了很多斷供的情況，如果貸款比例過低，到時候還不了款就會變成銀行壞賬。不過，貸款利率可能會降低一點。

中國房地產報：您認為應該如何使中國房地產行業(yè)健康有序良性發(fā)展？

韓復齡：首先，房地產的市場定位要進步，它既不能是一個暴利產業(yè)，也不能是金融屬性很強的產業(yè)。因此，房地產企業(yè)要提升質量和品質，提供不同的產品來解決不同層次的人的需求。其次，就是房地產的區(qū)域性差別很大，有些地方是人口流入的，房地產需求比較旺；有的地方人口流出，住房的需求就比較少。因此，還是需要因城施策。

中國房地產報：您對于房地產行業(yè)未來發(fā)展有什么預測，有什么發(fā)展建議？

韓復齡：我認為房地產行業(yè)未來要走的是差異化發(fā)展道路，不能再像從前那樣靠圈地和盲目擴張賺錢了，暴利時代結束了。未來的房企一定要突出品牌優(yōu)勢，打造優(yōu)質產品，通過好服務和經營才能得到消費者認可，從中盈利。